李**与南阳海**限责任公司为商品房买卖合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告李**诉被告南阳海**限责任公司为商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月22日受理后，被告南阳海**限责任公司在提交答辩状期间提出管辖权异议，经本院及南阳**民法院处理，本案于2014年8月27日恢复审理。依法由审判员苏**担任审判长、与审判员任超、人民陪审员张*组成合议庭，于2014年10月17日公开开庭进行了审理。原、被告委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：2012年3月16日，我与被告公司签订了《商品房买卖合同》，合同编号2012-帝景-010号，并于合同签订之日交清了首付款。同年3月28日办理了预购商品房贷款抵押登记手续，按期支付被告房款，而被告并没有按照合同约定履行合同义务（2013年10月1日交房及不符合商品房公示内容等），我与被告多次协商，被告委派其销售经理张*于2013年12月10日与我达成口头协议，如我一次性支付完银行贷款，同意解除商品房买卖合同，退回购房款及违约金。我于2013年12月20日一次性付清所有房款，被告时至今日既不交房也不解除合同退还购房款及违约金。诉请判令解除双方2012年3月16日签订的商品房买卖合同，被告退还购房款774479元，并按照中**银行同期贷款利息支付违约金至付清之日止。

原告针对其诉请提交如下证据：

购房合同一份，证明双方签订买卖合同及合同约定权利义务、合同解除条件及违约责任等内容；

郑**行出具的以原告为为所有权人的南阳市房屋他项权（抵押权、典权）注销登记申请书、原告在郑**行办理的西峡县预购商品房贷款抵押登记申请表、郑**行向原告出具的贷款利息清单（回单）一份，证明原告办理贷款抵押手续及还清银行贷款情况；

西峡县规划局向程某某等五人出具的信访事项处理意见书、西峡县建设局向程某某等五人出具的信访事项处理意见书，证明被告未按期交房。

被告辩称

被告辩称：原告要求解除商品房买卖合同，不符合合同中所约定的解除条件，原告诉求不符合法律规定。双方所签订的合同中，明确约定因不可抗力发生的事可缓迟交房。本案被告多次通知交房，原告方不予协助，请求驳回原告的诉请。即使原告方主张的履行障碍成立，但原告方起诉时假定履行障碍已经解除，原告方的诉求不成立，其诉请也不应得到法律支持。

为支持自己辩称意见，被告提交下列证据：

商品房买卖合同一份。证明双方签订买卖合同及合同约定权利义务、合同解除条件及违约责任等内容；

被告公司出具的《西峡县海昌.帝景天城2#楼及商业建筑工程竣工验收报告》，证明2013年10月30日前原告所购买的商品房已经验收合格。

3、西峡**有限公司证明及2014年1月13日灌河风报纸一份，证明两次通知原告交房并办理相关手续。

南阳市住房和建设委员会文件三份，黄河工**限公司证明二份，及规划设计图二份，证明在施工期间，因不可抗力政府方面的因素，无法正常的施工建设的事由。

被告留存邮政局邮政回单一份，证明原告方不领房的事实。

本院查明

经审理查明：2012年3月16日，原、被告双方签订了编号为2012-帝景-010号的《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告开发的帝景天城第2幢1单元5层03号商品房一套，建筑面积168.45平方米（其中套内面积135.8平方米），总价款为737811元，付款办法：原告以银行按揭贷款方式付款，于合同签订当日付清首付款227811元，缴纳地温空调初装费33690元，并办理余款51万元的抵押贷款手续。合同第八条规定：“交付期限：出卖人应当在2013年10月1日前，依照国家和地方人民政府的规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。......但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；......”第九条：“出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一对违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”第十一条：“交接：商品房达到交接使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行交接验收时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。......”

在合同补充协议中，双方约定：“1、该商品房扣除所有优惠后的总金额为737811元，买受人选用银行按揭贷款方式付款的，须于本合同签订当日付清首期款（人民币）227811元，同时办理余款51万元抵押贷款手续，并于本合同签订之日起三日内提交办理抵押贷款所需相关资料，逾期办理抵押贷款手续和提交全部贷款所需资料的，比照本合同第七条的约定执行。买受人在签合同当日，须付清地温空调初装费33690元。2、买受人的燃气、水、电的初装费应由买受人在购房时按相关标准另行支付并由出卖人代收代缴。3、本合同项下相关事宜的通知送达方式为挂号信、特快专递或公告，通知的送达时间为挂号信、特快专递发出三日后或公告见报三日后，买受人的通讯联络方式以本合同所载明的电话、传真、地址为准，买受人应当保证其真实性；买受人通讯方式如有变更，应在变更后5日内以书面形式通知出卖人，否则，出卖人向以上地址及通讯号码刚发出的挂号信、特快专递视为已通知买受人。”

另查，帝景天城预售许可证号为（西）房预售证2012（001）号。双方合同签订当日，原告依约交付了房屋首付款、空调初装费、办理了抵押贷款手续。后原告按约交付房屋分期款项，并于2013年12月20日将所购房屋贷款本息473468.99元一次性还清，其中利息支出2978.99元。

南阳市住房和城乡建设委员会宛建建（2012）76号《关于加强农运会期间全市建设工程管理工作的通知》规定，2012年9月1日至9月30日，在涉及农运会赛事举办县（市）区的农运会赛事场馆、训练馆、指定接待酒店直线距离3公里以内以及城市主干道两侧200米范围内，禁止进行土石方工程、混凝土搅拌生产浇筑、拆除工程、余泥渣土建筑垃圾清运，夜间施工、含有挥发性有机溶剂的喷涂和粉刷、产生噪声的打磨、刨、切割、冲击、打桩等工艺的施工。南阳市住房和城乡建设委员会宛建建（2012）44号《关于切实加强中、高考期间建筑施工现场噪声控制管理工作的通知》规定，6月1日至6月26日为建筑工程中、高考期间的噪声禁止期，各施工单位及施工项目部避免在此期间进行连续作业或连续夜间施工，严禁产生环境噪声污染的建筑工程施工作业。6月6日至6月8日、6月24日至6月26日中高考期间，所有建筑工地，全天严禁进行产生环境噪声污染的施工作业。南阳市住房和城乡建设委员会宛建建（2013）44号《关于加强高考、中招期间建筑施工噪音管理的通知》规定，自2013年5月22日起至中招结束，每天12：00-14：00，每晚8：00-次日凌晨6：00，全市建筑工地禁止进行易产生噪声污染的各类事故活动。6月7日-6月8日高考期间、6月25日-6月26日中招期间，考场周边1000米范围内，全天24小时一律停止施工。

至法庭辩论结束之日，被告开发的帝景天城项目未经项目所在地县级以上地方人民政府房地产开发主管部门竣工验收。

上述事实，有原被告当庭陈述及相关证据在卷佐证，可以作为本案定案依据。

本院认为

本院认为：原被告双方于2013年3月16日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同。合同签订后，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。本案中，原告依约交付了房屋首付款、空调初装费、办理了抵押贷款手续，并履行了还款义务。据此原告前期合同义务已经履行完毕。

在原告履行完毕前期合同义务后，被告负有按照合同约定于2013年10月1日前依照国家和地方人民政府的有关规定将经验收合格的约定商品房交付给原告的义务，原告负有接收在约定期限内交付、经验收合格房屋的协助义务。依合同约定，除遇不可抗力且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。就本案而言，被告未在2013年10月1日前向原告交付房屋系不争事实。被告辩称，未如期交房系因不可抗力造成，不可抗力原因为农运会、中高考等因素，造成被告无法正常进行施工活动，影响工程进度。原告认为，农运会、中高考等因素不构成不可抗力。本院认为，根据法理，合同纠纷中的不可抗力是指合同签订后发生了合同当事人不能预见、不能避免并不能克服的意外事件或自然灾害，造成合同当事人不能依约、如期履行合同义务，发生意外事件或遭受自然灾害的一方可以免除履行合同义务或推迟履行合同义务。本案中，农运会和中高考因素非当事人不能预见、不能克服等的意外事件和自然灾害，不属于不可抗力，不能成为被告未如期交房的抗辩理由。故对原告意见本院予以采纳，对被告辩称意见本院不予采纳。

同时，本院认为，被告辩称2013年10月1日原告所购买的商品房已经被告公司验收合格，经在报纸和电视中通知，原告拒不协助履行接收房屋义务的理由不能成立。根据《城市房地产开发经营管理条例》第17条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格，不得交付使用。房地产项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当在收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”第十八条：“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：......”。住建部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。”第五条规定：”建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）工程竣工验收备案表；......”根据上述规定，房地产开发企业在项目竣工后，必须到县级以上人民政府建设行政主管部门办理工程竣工验收备案，并取得《商品房竣工验收备案登记表》确认商品房经验收合格，才可交付使用，否则，不能交付使用。商品房作为商品房买卖合同的标的物，购房者对其享有知情权，但商品房有严格的质量要求和行业标准，只有具备相应的专业知识才能够独自检查验收，购房者作为非专业人士很难充分行使自己的知情权。开发商自行组织的验收，无异于自我加分，这种形式的验收对购房者明显不公且缺乏保障。《商品房竣工验收备案登记表》是建设行政主管部门在对建设工程进行严格审查的基础上核发的，验收的可信性明显高于房地产开发企业自行组织的验收，对购房者而言更加公平和有保障。故对合同第八条规定“该商品房经验收合格”中“经验收合格”的确定应以被告是否取得当地建设管理部门出具的《商品房竣工验收备案登记表》为标准，被告在合同约定的交房时间取得了《商品房竣工验收备案登记表》，就具备了合同约定的交付条件，否则，视为不具备合同约定的交付条件。在合同约定的原告不具有合同解除权的最后期限前，本案被告仍未取得建设管理部门出具的《商品房竣工验收备案登记表》，在被告所售的商品房不具备交付条件时，原告自无协助接收的义务。故对被告辩称2013年10月30日原告所购买的商品房已经被告公司验收合格，房屋具备交付条件的意见及原告经被告公司通知拒不履行协助接收义务的意见本院不予采纳。

根据合同法的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，依据合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。本案中，原告在被告逾期交房超过30日后也即2013年11月1日起享有合同解除权。本案商品房地温空调初装费33690元作为原告购置房屋必不可少的部分与合同约定房屋价款737811元共计771501元，应作为原告已付房屋总价款，支付银行的利息2978.99元不属于房屋价款。基于被告的违约行为，被告应自合同解除条件成就之日2013年11月1日起向原告承担违约责任。虽然依据合同第九条约定，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，但在诉讼中，原告主张按照中**银行同期贷款利率支付违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百四十四条之规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，故对原告诉请被告按照已付购房款总额按中**银行同期贷款利率支付违约金至付清之日止的请求本院予以支持，对其过高请求本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告李**与被告南阳海**限责任公司2012年3月16日签订的编号为2012-帝景-010号的《商品房买卖合同》。

二、被告南阳海**限责任公司于判决生效后30日内退还原告李**购房款771501元，并按购房款总额771501元自2013年11月1日起按照中**银行同期贷款利率支付原告违约金至付清之日止。

如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

三、驳回原告其他诉讼请求。

案件受理费11540元，由原告负担40元，被告南阳海**限责任公司负担11500元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南阳**民法院。

裁判日期

二〇一五年一月十二日