王*与王**、南阳德**限公司房屋买卖合同纠纷一案

审理经过

申请再审人王*因与被申请人王**及原审被告南阳德**限公司（以下简称德**司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南阳**民法院（2009）南民二终字第914号民事判决，向本院申请再审。本院于2010年12月3日作出（2010）豫法民申字第00462号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人王*及其委托代理人温**、刘**，被申请人王**及其委托代理人梅**、王*，一审被告德**司的委托代理人陆*、李**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2008年5月19日，一审原告王**起诉至南阳市卧龙区人民法院称，2005年9月20日，其与德**司签订《南阳光彩大市场商铺定购意向协议》，交纳2000元意向金订购商铺两套。2006年1月15日，交纳购房款122000元，购买南阳光彩大市场一期6栋2号商铺，该商铺建筑面积216.588平方米，享受优惠后房屋总价款424946元，并于2007年1月17日与德**司签订《南阳光彩大市场商品房认购协议》，约定付款方式为银行按揭付款。协议签订后王**又于2007年3月2日交房款85000元。在双方履行合同过程中，德**司在未经王**同意和授权情况下欲将其所购买的6栋2号商铺调换给他人，不履行协议。现房屋早已竣工，其他商铺已交付使用，但王**所购商铺仍未交付。为此，请求判令德**司继续履行协议，交付房屋。

2008年6月10日，第三人王*申请参加诉讼称，2005年9月，王**认购了6栋2号房屋，王*认购了2栋17号房屋。截至2007年3月20日，王**交纳了部分房款20700元，王*交款185000元。2007年6月双方同意调换，王*支付王**房屋差价23500元及40000元好处费。款付完后，王**将身份证原件及购买6栋2号的认购协议、收据交给王*，由王*代办新的购房手续，王*也将购房手续及收据交给了王*，由王*到光彩大世界代表双方办理新的购房手续。2007年6月21日，王*持双方身份证原件及认购书手续到光彩大世界办理调换手续，德美公司的经办员在打电话征求王**夫妇意见后确认了委托事宜，即收回双方认购协议和收据，解除了原认购协议，给双方另开了收据，给王*开具的是6栋2号购房收据，给王**开具的是2栋17号购房收据，当天王*将2栋17号购房收据送给王**，王**当时并无异议。2008年4月18日，南阳光彩大世界房屋竣工交付使用，王*根据通知到光彩大世界交纳购房合同余款900元，并开始对该房投入装修。请求判令驳回王**的诉讼请求，争议房屋归王*。

一审法院查明

卧龙区人民法院一审查明，2005年9月20日，王**与德**司签订了预约订购南阳**公司开发的南阳光彩大市场鞋业区域两套商铺的《南阳光彩大市场商铺订购意向协议》，并交纳意向金2000元（每套意向金1000元），2006年1月17日，王**又与南阳**公司签订了认购南阳光彩大市场一期6栋2号商铺（216.588平方米）1套的《南阳光彩大市场商品房认购协议》。协议约定：6栋2号商铺建筑面积为216.588平方米，单价为2180元/平方米。2007年1月15日，王**向南阳**公司交纳购房款122000元，2007年3月2日交纳购房款85000元，两次交纳购房款为207000元。后王**的丈夫杨**与王*的哥哥王*协商将王**认购的6栋2号商铺与王*认购的南阳光彩大市场2栋17号房屋进行调换。2007年6月21日，杨**将王**与南阳**公司签订的《南阳光彩大市场商铺订购意向协议》、《南阳光彩大市场商品房认购协议》，交纳购房款207000元的收据两张交给王*。当日，王*代表王**，王*（前）妻曾娴代表王*在德**司填写了转让声明。德**司在收到王**与德**司签订的《南阳光彩大市场商铺订购意向协议》、《南阳光彩大市场商品房认购协议》、购房款207000元收据两张后，给王*开具了6栋2号房款207000元的收据。2008年4月18日，王*又向德**司交纳6栋2号商铺房款900元。2007年7月份，王**得知杨**等人将6栋2号商铺与王*认购的2栋17号商铺调换事宜后，遂向德**司反映，要求将6栋2号商铺仍登记在自己名下，为此双方发生纠纷。

2008年5月5日，王*开始对南阳光彩大市场一期6栋2号进行装修，装修花费130401元。南阳光彩大市场一期6栋2号商铺现房屋售价2880元/平方米，与王**购该商铺时房价差价款为151611.6元【（现房价2800元/平方米-原购房价2180元/平方米）×216.588平方米=151611.6元】。在诉讼中，德美公司称在转让争议房屋时电话向王**征求过意见，王**同意转让，但王**在诉讼中予以否认。

一审法院认为

卧**民法院一审认为，2005年9月和2006年1月，王**与德**司签订了《南阳光彩大市场商品订购意向协议》和《南阳光彩大市场商品房认购协议》，该两份协议均有双方签字、盖章，应为有效合同，对双方当事人具有法律约束力。王**系合同当事人，其请求判令德**司继续履行《南阳光彩大市场商品房认购协议》、交付房屋的理由成立，予以支持。德**司仅举证有王*代理王**填写的转让声明、王*书写的担保书，未举出王**的明确授权证据，事后王**又未追认，且王**写的申请书显示王**不同意房屋调换，德**司关于房屋调换的理由不能成立。德**司将6栋2号商铺收款收据变更在王*名下的行为为无效行为。王*称王**同意将房屋调换，但未举出王**同意调换与明确授权调换的相关证据，其理由不能成立。王*述称先后两次向王**付款63500元，王**否认，对此事实不予认定。王*举证的电话录音与谈话记录，不能证明王**同意调换房屋，无法认定。德**司明知王**系合同相对人，在王**未到场明确表明意见的情况下，擅自将已出售给王**的房屋又转让给王*，导致王*花去巨额费用进行了装饰装修，也使王*失去了商机，造成王*获取所购房屋市场增值利益丧失，德**司应承担该两项损失的赔偿责任，填平第三人的实际损失。卧**民法院于2009年8月13日作出(2008)宛龙靳民初字第155号民事判决：一、限被告南阳德**限公司于本判决生效后十日内将南阳光彩大市场一期6栋2号商铺一套（大套）交付给原告王**；二、原、被告继续履行房屋买卖合同；三、限被告南阳德**限公司于本判决生效后十日内赔偿第三人王*原购房时房价与现房价差额款151611.6元，装修损失费130401元，共计282012.60元。逾期履行，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回第三人王*的其他诉讼请求。诉讼费4300元，由南阳德**限公司负担。

二审上诉人诉称

德**司和王*不服一审判决，向南阳**民法院提起上诉。

二审法院查明

南阳**民法院二审查明，王*与曾娴于1997年经法院调解离婚。2007年8月6日，王**向南阳**公司提交的申请书的内容为“……2005年9月份，我在你处购买二间房，位置是第六栋二号。2007年7月份，在得知我爱人将此房屋与王*所购的一间房（位于第一排17号）进行了调换。之后，我马上找过你处，讲明调换一事未经得我的同意，作为夫妻共同财产，我爱人无权单方处置此事，虽然当时你处给我打电话，但我当时有病，电话中也没听清，我以为是给我本人签合同，我当时就说同意，但并不是同意和王*换房子。如今，该房已快完工，为了不发生更大的纠纷，我希望你们出面作好王*的工作，将二间房仍登记在我的名下，以维护我作为你处一名商户的合法权益。”其他事实同一审查明的事实相同。

二审法院认为

南阳**民法院二审认为，王**与德**司签订的二份协议，均有双方签字、盖章，符合法律规定，应为有效合同，依据上述协议，南阳**公司对王**负有交付南阳光彩大市场一期6栋2号商铺一套（大套）的义务。王*未举出其与王**达成房屋调换的书面协议和王**同意进行房屋调换的书面授权委托书等书面证据予以证实。2007年6月21日，王*、曾娴在南阳**公司办理王*、王**的房屋调换有关事项时，王*并不在现场，换房之事是在王**、王*两个当事人之外的帮忙人之间进行。2007年8月6日，王**即向南阳**公司提交了书面申请，对王*、曾娴在南阳**公司办理的房屋调换事项提出了异议，此书面异议的内容明确证实王**不同意换房。对王*所称的其先后两次向王**付款63500元的事实，二审期间，王*仍未举出新的证据予以证实，不予支持。

南阳**公司作为房屋的销售者，对于在房屋买卖合同履行中发生的房屋购买者主体变更等事项，负有严格的审查义务。南阳**公司在购买者王**以及换房者王*均未到场，也未收到其出具的书面意见及书面授权的情况下，擅自将6栋2号商铺的收款收据变更为王*，该变更行为违背了王**真实意思表示，应为无效行为。故南阳**公司对王**负有交付南阳光彩大市场一期6栋2号商铺一套的义务，对王*负有因变更行为无效而造成经济损失的赔偿责任。同时，因南阳**公司的审查行为及王**对认购协议、收据、身份证保管不善的行为，造成王*损失的发生与扩大，对王*应予以赔偿，该项损失酌定为60000元。德美公司和王**各自承担30000元。南阳**民法院于2010年8月30日作出（2009）南民二终字914号民事判决：一、撤销河南省南阳市卧龙区人民法院（2008）宛龙靳民初字第155号民事判决；二、王**与南阳德**限公司继续履行房屋买卖合同，限南阳德**限公司于本判决生效后十日内将南阳光彩大市场一期6栋2号商铺一套交付给王**；三、限南阳德**限公司于本判决生效后十日内赔偿王*原购房时房价与现房价差额款151611.6元，装修损失款130401元，共计282012.60元；四、南阳德**限公司于本判决生效后十日内赔偿王*30000元，王**于本判决生效后十日内赔偿王*30000元；五、驳回王*的其他诉讼请求。一审案件受理费4300元，二审案件受理费4300元，共计8600元，由南阳德**限公司负担6000元，王**负担2600元。

再审申请人称/抗诉机关称

本院再审过程中，申请再审人王*称，王**亲笔书写的申请书及三份录音资料、证人证言等证据，足以证明换房时王**同意的事实，生效判决认定王**不同意换房与客观事实不符。王*在换房时向王**支付了六万多元，并在换房后投入了十几万元对房屋进行了装修，而王**反悔后却无偿取得房屋装修及房价增值利益，显失公正。争议房屋应判归王*，驳回王**诉讼请求。被申请人王**辩称，王**从来没有同意过换房，本人书写的申请书中也明确表示不同意换房，王*称王**同意换房无确实充分的证据证明。因双方经营业务不同，王*所进行的装修对王**无任何使用价值，王**也从未收到王*支付的六万多元的房屋差价。此外，王**现已向德**公司交清了争议房屋的所有房款。**公司辩称，德**公司已举出充分的证据证明王**口头委托的事实，仅以没有书面委托手续来认定德美公司办理换房违反合同约定明显错误。王*作为有独立请求权的第三人参加诉讼，其诉讼请求仅是要求判决争议房产归其所有，并未要求损害赔偿，生效判决判令德美公司向王*支付赔偿款超出了诉讼请求。

本院认为

本院再审认为，原审认定事实不清，违反法定程序。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六第一款、第一百五十三条第一款第（三）、（四）项及《最**法院关于适用审判监督程序若干问题的解释》第三十八条的规定，裁定如下：

再审裁判结果

一、撤销南阳**民法院（2009）南民二终字第914号民事判决及南阳市卧龙区人民法院(2008)宛龙靳民初字第155号民事判决；

二、本案发回南阳市卧龙区人民法院重审。

裁判日期

二○一一年五月十日