南阳希**任公司与韩**、刘**租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人南阳希**任公司（以下简称希**公司）与上诉人韩**、被上诉人刘**为租赁合同纠纷一案，希**公司于2014年12月9日向河南省南阳市卧龙区人民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，请求判令：1、确认其与韩**的房屋租赁合同关系已于2014年9月5日解除；2、韩**支付所欠租金87774元，支付逾期付款违约金（其中60000元自2013年6月7日起，27774元自2014年6月7日起按每日5%计付违约金至付清时止）；3、韩**将所占用房屋立即返回，支付从2014年9月21日至2014年12月8日房屋占用费50214元（已扣除韩**缴纳的30000元履约保证金），从2014年12月9日起按每日1042元支付占用费至韩**将房屋返还时止，从2014年9月28日起按每日52元支付逾期付款违约金至付清时止；4、韩**支付损害赔偿金62500元；5、刘**承担连带责任。原审法院于2015年8月1日作出（2014）宛龙高民初字第502号民事判决。南阳希**公司和韩**均不服，向本院提起上诉，本院于2015年11月24日受理后，依法组成合议庭，于2016年1月28日公开开庭进行了审理。南阳希**公司的委托代理人温**，韩**、刘**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2011年5月31日，刘**与希**公司签订《租赁协议》，约定刘**租赁希**公司综合楼大厅楼梯间以西52间房（总面积约1378.35平方米）及办公楼前约340.5平方米的空地，并承诺该租赁标的用途仅限于开招待所。合同载*的租赁期限共5年，自2011年5月31日至2016年5月30日止，租金标准为第一年11万元、第二年11.5万元、第三年12万元、第四年12.5万元、第五年13万元，租金按年交纳，首年租金在本协议签订之日起5日内一次性交纳。以后年度租金在上一年度租赁期届满前30日内一次性交纳，未按时交纳的，视为承租方违约，出租方有权行使单方解约权。在租赁期间内，出租方同意修建的设施，在租赁关系解除、终止之日起15日内由承租方自行负责拆除清理，出租方对此不承担任何责任。若承租方逾期返还租赁标的的，每逾期1日，承租方应按原约定租赁期间租金的3倍标准向出租方支付占用费，并且应赔偿出租方因此遭受的一切损失，包括但不限于因承租方延迟向新租户或购买人交付租赁标的而需承担的违约金等。承租方逾期支付本协议规定的任何款项超过7天，无论出租方是否行使单方解除／终止合同权利，每逾期一天，出租方有权要求承租方按逾期款项的百分之五承担违约金。违约金自上述各项费用应付之日开始起算至实际付清之日止。因承租方原因导致合同解除或终止，或承租方违约单方解除或终止合同，承租方应向出租方支付六个月租期的租金金额的损害赔偿金。该合同由希**公司盖章、刘**签字确认。2011年8月7日，以希**公司为甲方、刘**为乙方、韩**为丙方签订《主体变更协议》，载**、乙方于2011年5月31日签订的《租赁协议》，因乙方原因，将承租方主体变更为丙方，自2011年8月7日起，原协议项下承租方主体由乙方刘**变更为丙方韩**，丙方即取代乙方享有原协议项下约定之承租方享受的权利与义务，乙方为丙方在原协议项下义务和责任向甲方承担连带保证责任，在本协议签订之日起3日内，丙方重新向甲方交纳履约保证金3万元，甲方收到后，将原乙方交纳的履约保证金3万元退还。该协议由希**公司盖章、刘**和韩**签字捺印确认。韩**承租该房屋后，按照合同约定交纳了2011年、2012年的房屋租金，2013年，南阳市因南水北调中线工程建设，北京大道北段改道，本案租赁房屋原本紧邻原北京大道，在北京××改道后，主路在该房屋侧墙前方约100米处通过，没有直接可以到达该房屋的道路，需要迂回绕行。因此，韩**该年度房租仅交纳了6万元，之后未再交纳过房租，并多次找到希**公司对此进行协商未果。2014年8月15日，向韩**、刘**发出《通知函》，载*要求韩**于2014年8月20日前按照约定足额交纳全部租金，刘**对此承担连带保证责任。两函分别由希**公司以邮政快递形式于2014年8月15日、16日发出，韩**于2014年8月15日在函上签署：“已收到，但不认可此函内容。韩**2014年8月15日”。2014年9月1日，原告再次向韩**发出《关于解除租赁协议的通知函》，载*因韩**未在指定期限内足额缴纳租金，于2014年9月5日起解除双方签订的《租赁协议》，要求韩**于9月20日前负责将房屋和场地清扫干净返还，并严格按照约定结清所有租金等费用。该函由希**公司以邮政快递形式于2014年9月1日发出。韩**在该函上签署：“本人已看过。韩**2014年9月1日”。

一审法院认为

原审法院认为：一、本案《租赁协议》于2014年12月1日解除，韩**应在判决生效后90日内返还房屋。本案中，希**公司向韩**发出《关于解除租赁协议的通知函》，载明双方的《租赁协议》自2014年9月5日起解除。2014年9月1日解除合同通知到达韩**，韩**接收该函后，虽然向希**公司提出异议，并积极进行协商，但在协商未果的情况下，未及时向人民法院主张权利。根据相关司法解释之规定，当事人对合同解除虽有异议，在合同中没有约定异议期间，解除合同通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。因此，本案《租赁协议》在韩**的异议期限届满之日起已经解除，即自2014年12月1日起，本案《租赁协议》解除，判决生效后90日内，韩**应返还房屋。关于韩**在租赁房屋中的添附部分，因双方均未主张权利，故本案不予处理。二、《租赁协议》解除后的处理。本案《租赁协议》中，双方当事人约定本案租赁房屋用途仅限于“开招待所”，韩**为此对其承租房屋进行装修，投资巨大，但在租赁经营期间，因南阳市道路改道，造成原本紧邻街道的房屋不再临近主街道，双方对在协议履行期间道路改道的事实均无异议，鉴于本案房屋约定经营项目的特殊性，势必会对经营造成影响，关于道路改道，当事人在签订合同时均无法预知，道路改道后，当事人因租金问题发生争议，韩**一直在积极与希**公司协商，在寻求协商未果的情况下，韩**停付房屋租金，不应认定为恶意拖欠租金，故本案合同解除的原因应认定为因不可归责于当事人双方的原因，故可按照公平原则由双方分担损失。综上，应将本案《租赁协议》解除后的相关费用予以调整，具体如下：（1）韩**应按照《租赁协议》的约定支付合同解除前的租金。双方在《租赁协议》中约定了租金数额及缴纳办法，故韩**应当按照合同约定的租金数额支付合同解除前的租金，即韩**应支付2013年下欠的租金6万元、2014年5月31日至2014年12月1日的租金62500元，以上共计122500元，扣除韩**已经缴纳的30000元履约保证金，下余92500元，应由韩**支付给希**公司；（2）本案《租赁协议》解除后，韩**未能及时返还房屋，在此期间的房屋占用费应参照《租赁协议》约定的租金标准进行支付，即韩**应支付自2014年12月2日至2015年5月30日的房屋占用费62500元，自2015年5月31日至判决生效后90日的房屋占用费应参照合同约定的13万元的年度租金标准予以支付。（3）综合上述评析理由，本案韩**并非恶意拖欠租金，本案争议缘于不可归责于双方当事人的原因，故希**公司关于违约金、损害赔偿金的诉讼请求，原审法院依法不予支持。（4）刘**按照《主体变更协议》的约定，对韩**的上述民事责任承担连带责任。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条，《最**法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及相关司法解释之规定，经原审**委员会讨论决定，判决如下：一、原、被告签订的《租赁协议》自2014年12月1日起解除；二、判决生效后九十日内，被告韩**将本案租赁房屋返还给原告南阳希**任公司；三、判决生效后三十日内，被告韩**支付原告南阳希**任公司自2013年至2014年12月1日拖欠的房屋租金共计92500元；四、判决生效后三十日内，被告韩**支付原告南阳希**任公司自2014年12月2日至2015年5月30日的房屋占用费62500元；自2015年5月31日至判决生效后90日的房屋占用费应参照《租赁协议》约定的13万元的年度租金标准予以支付；五、被告刘**对上述债务承担连带责任；六、驳回原告南阳希**任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4310元，由被告韩**承担。

上诉人诉称

希**公司上诉称：1、根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。韩**应从2014年12月1日起向希**公司支付房屋占用费。2、原审判决确定的韩**返还房屋的时间过长。希**公司发出解除合同通知至今已逾1年之久，韩**具有充裕的时间准备，原审判决韩**于判决后90日内返还房屋不当。3、根据合同约定，承租方不支付租金时应按照较高标准支付房屋占用费，原审判决无视合同约定，未判决韩**承担相关违约责任错误。4、原审判决仅明确判决生效后90天内韩**应支付的房屋占用费，但对自此之后如韩**未及时返还房屋情形作出处理。希**公司起诉时已明确要求韩**承担直至其将房屋交还前的相关违约责任，原审判决漏项。

被上诉人辩称

韩**答辩称：合同不应该解除，违约金和滞纳金不是韩**恶意拖欠的，道路改道后韩**一直在与希**公司商量。韩**在经营餐饮和客房，路改了之后，餐饮停业了，客房的业务也大打折扣，不应该支付违约金和滞纳金。希**公司出租的房屋不能满足使用用途，也属于违约，韩**也向希**公司提出过要求。

韩**上诉称：1、原审判决认定租赁合同于2014年12月1日解除错误。该合同约定的租赁有效期至2016年5月30日，韩**在2011年投资180万元对租赁房屋进行装修改造。3013年7月，由于北京××改道西移使租赁房屋没有出路，希**公司拒绝修建供租赁房屋出入的道路，致使酒店无法正常经营。希**公司也拒绝变更合同，韩**未支付租金有正当理由。依照法律规定，发生情势变更，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，当事人可以请求变更或解除合同。韩**投资巨大，根据公平原则，解除合同对其明显不公平，应当依法对合同予以变更。协议也未约定希**公司有单方解除或终止的权利，在韩**有正当理由未支付租金的前提下，希**公司不能单方解除合同。原审适用法律错误。2、原审判决认为应当公平处理北京××改道后的租金和占用费问题，但仍要求韩**参照协议约定的租金向希**公司支付2013年至今的租金和占用费不但自相矛盾而且明显不公平。3、韩**为经营需要投巨资对房屋进行了装修，现因道路改道致使经营困难，原审判决解除合同但对装饰装修物既不向韩**释明也不作处理错误。

希**公司答辩称：韩**的上诉不能成立。本案的情况不能成为延迟支付租金的理由，希**公司已经发出了解除的通知，韩**直到起诉时候也没有提出过异议。韩**三个月内没有提出异议，就不应该再支持其请求了。韩**所称的情势变更不能成立，是韩**违约，违约的后果应由其自己承受。装修损失也应由韩**自己承受。

根据当事人的当庭上诉、答辩、陈述情况，并征询当事人意见，本院归纳本案二审争议焦点如下：1、原审判决对希**公司通知解除合同的效力予以确认是否正确，韩**是否应自2014年12月1日起支付房屋占用费；2、原审判决在确认合同解除合同情况下，未对装修添附物进行处理是否适当；3、原审判令韩**参照协议约定支付2013年以后的租金和占用费是否适当；4、对原审判决确定的履行期届满至房屋实际交付期间房屋占用费的支付是否应予明确。

本院查明

本院经审理，对原审判决查明的事实予以确认。

本院认为

本院认为：根据当事人《租赁协议》第三条租金标准及缴纳部分的约定“租金按年交纳，首年租金在本协议签订之日起5日内一次性交纳。以后年度租金在上一年度租赁期届满前30日内一次性交纳，未按时交纳的，则视为乙方（承租方）违约，甲方（出租方）有权行使单方解约权。”韩**作为房屋承租人，未能按照协议约定及时足额交纳房屋租金，希**公司作为出租方以书面形式通知韩**解除协议符合当事人之间的合同约定和法律规定，原审判决对希**公司通知解除协议的效力予以确认并无不当。虽然韩**认为因道路改道影响其正常经营，其也与希**公司进行了协商，但双方并未通过协商对租金的支付形成一致的变更意见，在此种情况下，韩**仍应按原约定支付相应的租金，其关于未按时支付租金理由正当的主张不能成立。从本案看，租赁房屋经由的主要道路发生改道后，韩**即开始与希**公司对相关问题进行协商，其虽未依照协议约定和解除合同通知限定的时间返还租赁房屋，但其主观上是在积极寻求协商解决之道，并无明显的恶意，原审判决根据本案的具体情况，对希**公司要求韩**按照3倍标准支付房屋占用费、支付违约金和赔偿损失的请求未予支持并无不当。原审判令韩**于判决生效后90日内返还房屋也无不当。原审判决按照当事人协议约定的租金标准认定韩**应支付的房屋占用费用符合本案实际，处理适当。原审判决已判令韩**自2013年起支付希**公司租金或占用费，而占用费与租金系同一支付标准，本院对占用费的起算时间问题不再予以审查认定。关于当事人未按指定期间履行判决确定义务时的责任承担问题，法律规定明确，当事人可依照法律的相关规定处理。关于房屋装修装饰物的处理问题，当事人原审未主张相关权利，原审未予处理，可由当事人另行解决。综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费8620元，由南阳希**任公司和韩家磊各负担4310元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月三日