邵**与焦作中**限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告邵**与被告焦**有限公司（以下简称中**司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月30日作出受理决定。本院于2014年8月21日向被告送达了起诉书、应诉通知书、开庭传票、举证通知书等诉讼文书、同日向原告送达了开庭传票、举证通知书等诉讼文书。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年10月14日公开开庭进行了审理，原告邵**及委托代理人赵*、张*、被告委托代理人姬智到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，2011年6月12日，原、被告签订商品房买卖合同，原告以659113元购买焦作中弘卓越置业有限公司房屋。合同约定被告应当在2012年2月29日前将房屋交付原告。直到2012年7月，被告电话通知原告办理交房手续，但因当时被告所交房屋不符合合同约定的交房应具备的条件，原告拒绝接收房屋。2013年12月8日，房屋符合合同约定的交房条件，原、被告办理房屋交接手续，房屋实际交付原告使用。被告逾期638天交付房屋，应根据合同第九条约定承担每逾期一日支付房价款万分之二违约金的违约责任。现请求：1、判令被告支付原告逾期交房的违约金84102元；2、诉讼费用由被告承担。

被告辩称

被告辩称，第一，原告违约在先，不应支付其违约金，根据双方签订的补充协议第三条、第七条之规定，双方于2011年6月12日签订的商品房买卖合同，而原告于2011年9月7日才办理完银行按揭手续，才转入被告账户，超出了其30天的期限，构成违约，因此不承担违约责任，第二，被告不存在逾期交房，被告在施工中发现两座古墓，按照文物保护法的规定，被告和文物工作队签订文物发掘协议，协议内容上指出需经过文物部门发掘结束后才能继续施工，因此根据双方签订的补充协议第7条第3款规定，本案中发现了文物，无需承担违约责任。第三，原告所称2012年7月份被告电话通知原告办理交房手续，这点是事实，但是诉状中称，被告所交房屋不符合合同所约定的交房条件，是不符合客观事实的，客观事实是2012年7月份被告所交的房屋具备合同约定的交房条件，分批通知业主交房，同样是该楼的于某某等业主顺利收房，且该楼已经经过设计、监理等五大主体验收合格，符合双方合同第8条规定的交付条件，因此原告逾期收房的责任不应由被告承担。

根据原、被告的诉辩意见，本院确定本案的争议焦点为：被告是否构成违约，如构成违约，其是否应当支付原告违约金及违约金的数额为多少？

围绕争议焦点，原告提交的证据有：证据1.身份证一份、定购协议一份、收据两张、商品房买卖合同一份17页，契税完税证一份，证明被告卖房给原告的事实，原告完全履行合同义务，被告应在2012年2月29日交付房屋；证据2.业主交楼流转表、证明被告交房时间是在2013年12月8日，被告逾期交房638天；证据3.违约金赔付协议、违约赔付单、证明一份，证明被告承认违约事实。

被告的质证意见为：对证据1无异议。对证据2有异议，该证据不能证明原告的证明指向，对证据3的违约赔付协议我们必须看原件，对违约赔付单有异议，没有明确原告，与本案无关，对证明没加盖公章，有异议。

围绕争议焦点，被告提交的证据有：证据1.文物钻探合同和文物发掘协议各一份，证明双方签订的买卖合同及补充协议第7条规定，可延期交房，所以被告中**司不承担违约责任；证据2.交房通知书、前期物业服务管理协议、业主临时公约、消防安全协议书各一份，证明中**司于6月29日通知所有业主分批交房，原告所购房屋所在楼，应当是7月9日交房，原告不来收房，此责任应当由原告承担；证据3.单位（子单位）工程质量竣工验收记录时间2012年7月25日，验收合格，证明原告所购中**司的商品房，该商品房经过设计、施工、监理等五大责任主体验收具备交房条件，而原告逾期收房，此后责任由原告承担。

原告的质证意见为：对证据1的证明指向有异议，对这两份协议的时间上一份是2010年1月12号，一份是2010年12月9日，文物发现时间较早，而交房时间是在2012年的2月29日，此证据不能证明可以延期交房至2013年12月8日，发现古墓位置属于二期工程，与原告起诉涉及的房屋无关。对证据2有异议，第一，此四份证据所针对的都非本案原告，与本案无关，不能证明其交房于原告的时间，合同约定应当书面通知原告交房，原告并没有见到书面通知，第二，这四份证据都是复印件，没有原件，怀疑其真实性。对证据3有异议，合同约定交房时间是在2012年2月29日，此时被告应当提供建设施工等五大单位的验收合格报告，而此报告的出具时间是2012年7月25日，因此证明原告违约的事实。

经合议庭评议，对原、被告提供的证据作如下认定：对原告提供的证据1，被告无异议，予以认定；对原告提供的证据2，结合原、被告认可的实际交房时间，予以认定；对原告提供的证据3中的违约赔付单，因其系空白单据，与本案缺乏关联性，不予认定，违约金赔付协议、证明，因系复印件，且被告有异议，故不予认定。对被告提供的证据1的真实性本院予以认定，对其证明指向不予认定；对被告提供的证据2，因与本案缺乏关联性，不予认定；对被告提供的证据3，予以认定。

根据原、被告的陈述及有效证据，本院依法确认以下案件事实：2011年6月12日，原、被告签订商品房买卖合同。约定：买受人（即原告）购买出卖人（即被告）房屋一套，该商品房建筑面积165.8平方米，单价每平方米3975.35元，总金额659113元。买受人于2011年6月12日前支付首付房款199113元，其余房款460000元办理银行按揭。合同第八条约定：“出卖人应当在2012年2月29日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5.该商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察设计单位、质检站五大责任主体联合验收合格。……”合同第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。……（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。……出卖人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。……”合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒接交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人以书面形式将交付通知书寄至本合同所记录买受人地址处，以邮寄存根为依据，10日内买受人来办理交房手续，逾期所产生的延期交房的责任由买受人承担，并由买受人支付20元／日的房屋管理费，直至实际交付之日止。”原、被告双方就本合同签订的补充协议第3项约定：“付款方式为银行按揭贷款的：买受人在签订本合同时须向出卖人提供办理银行按揭贷款所需的各项资料，并按出卖人约定的时间到指定地点办理手续，逾期按日支付总房款万分之二的违约金；逾期30日出卖人有权解除合同，买受人向出卖人支付总房款5%的违约金，其余房款无息退还。”补充协议第7项约定：“下列情况之一，出卖人可延期交付商品房，无需承担合同涉及之违约责任。……7.3、为遵守当地政府的法规及配合城市建设、市政工程、地下文物障碍影响而造成的原因。”2011年6月12日，原告向被告缴纳购房首付款199113元。2011年7月12日，原告向焦**税局契税征收管理所缴纳该房屋契税26364.52元。2011年9月7日，被告收到原告房款460000元，收款方式为：工行放贷。2012年7月25日，该楼经建设单位、设计单位、勘察单位、监理单位、施工单位验收合格。原告所购房屋具备交付条件后，被告未通过书面方式通知原告收房。被告向原告实际交付房屋的时间为2013年12月8日。

本院查明

另查明，2010年1月12日，被告中弘与焦作**探队签订《文物钻探合同书》，约定对中**司用地进行考古钻探。2010年12月9日，被告中**司与焦作**作队签订《文物发掘费用协议书》，约定：焦作**作队对中**司工程项目发现的两座古墓葬进行考古发掘，考古发掘结束后，由焦作**作队向文物主管部门申请发放允许施工通知书。

本院认为

本院认为，合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。合同的当事人应当按照合同的约定，全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，合法有效。原、被告应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告已经按照合同约定向被告履行了全额支付购房款的义务，被告应当按照合同约定的交房时间向原告交付房屋。本案中，被告主张原告办理完银行按揭手续时已超过了30天的期限，构成违约，但被告并未举证证明原告未按照合同约定向其提供按揭贷款的资料，或未按照其约定的时间到指定地点办理手续，故对被告的主张，本院不予采信。被告主张在施工中发现两座古墓，需文物部门发掘结束后才能继续施工，根据双方补充协议，无需承担违约责任，但被告施工过程中发现的两座古墓是在二期楼基础内，而非原告购买的楼基础内，且被告与焦作**探队签订《文物钻探合同书》、与焦作市文物工作队签订《文物发掘费用协议书》均是在与原告签订房屋买卖合同之前，故对被告的抗辩理由，本院不予采信。被告辩称2012年7月份房屋具备交房条件，原告逾期收房，责任不应由被告承担，但其并未举证证明其通过合同约定的书面形式将交房通知书寄至原告地址，故其抗辩理由不能成立，被告应当按照合同的约定承担逾期交房的违约责任。依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

被告焦**有限公司于本判决生效后十日内支付原告逾期交房违约金84102元；

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1903元，由被告焦**有限公司承担（暂由原告垫付，待履行时一并付与原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一四年十月十六日