孟**与陈**、张国有等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人孟**与被上诉人陈**、张国有、李**、原阳县**有限公司（以下简称成功公司）房屋买卖合同纠纷一案，孟**于2015年5月21日提起诉讼，请求判令：1、陈**、张国有、李**、成功公司继续履行预购房协议，同孟**签订房屋买卖合同；2、陈**、张国有、李**、成功公司赔偿孟**经济损失26万元。经审理，河南省原阳县人民法院（以下简称原审法院）于2015年9月6日作出（2015）原民初字第949号民事判决。宣判后，孟**不服，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：2014年5月31日，孟**和成**司经过协商达成购买原阳县”翰林华府”小区29号楼的预购协议，协议的内容为”孟**购买成**司开发的”翰林华府”小区29号楼面向黄河大道带电梯商铺一间及3、4、5、6层楼房，孟**向成**司交纳320万购房款，并约定了2014年12月31日前签订正式房屋买卖合同，商铺单价7500元每平方米，其他房屋单价2620元每平方米，孟**首付40%房款，成**司于2015年6月1日前交房”。在楼房施工过程中，成**司按照孟**的请求，对楼房的设计进行了修改，后原成**司因履行合同发生争执，成**司并于2015年5月1日向孟**退款10万元，下余的310万购房款成**司至今未退回。经法院主持调解，孟**、成**司自愿达成如下协议，孟**、成**司签订房屋买卖合同的房屋面积按照房屋实际测量面积为基准，价格为商铺单价7500元每平方米，其他房屋单价2620元每平方米，孟**首付全部房款40%房款，孟**、成**司于2015年10月1日前签订正式房屋买卖合同，但孟**、成**司对交房时间未能达成一致意见，成**司主张2016年5月1日前交房，孟**不同意。现该房屋正在建设过程中。

一审法院认为

原审法院认为：孟**、成功公司通过协商达成的商品房预购合同具有法律效力，合同双方应当按照合同内容全面履行合同义务，一方不履行订立买卖合同义务的，相对方有权请求其继续履行订立买卖合同和承担违约责任。孟**、成功公司在商品房预定合同中约定了房屋的价格、首付款的比例，该约定对双方有效。经法院调解，双方对签订房屋买卖合同的主要条款已经达成一致意见，仅对交付房屋的时间有争议，孟**、成功公司在商品房预定合同中约定的交房时间和签订房屋买卖合同的时间间隔为6个月，酌定成功公司应当在签订商品房买卖合同后5个月内交付房屋。孟**、成功公司签订房屋预售合同后，孟**应当先向成功公司交纳40%的首付款，孟**未按照约定交清40%的首付款，孟**的行为已经违约，成功公司未按照约定和孟**签订商品房买卖合同，亦未建成合同约定的楼房，双方互有违约。但孟**向成功公司交付的房屋预付款，系孟**的先合同义务，孟**主张未交清40%首付款的原因，系成功公司已经将商铺转卖给他人，成功公司否认后，孟**未能提供证据，对孟**的该项主张不予采信，孟**请求成功公司赔偿损失，不予支持。陈**、张国有、李**系成功公司工作人员，其行为系职务行为，民事责任应由公司承担。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最**法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第四条、第五条之规定，判决：一、孟**和成功公司于2015年10月1日前签订正式房屋买卖合同，按照房屋实际测量面积为基准，价格为商铺单价7500元每平方米，其他房屋单价2620元每平方米，孟**首付40%全部房款，成功公司于2016年3月1日前交房。二、驳回孟**的其他诉讼请求。案件受理费5200元，由孟**负担2600元，成功公司负担2600元。

上诉人诉称

孟**上诉称：孟**已按照合同约定将案涉房屋购首付款交清，只须于签订正式商品房买卖合同时一次交清剩余房款即可。成功公司、陈**、张国有、李**计算房屋总价款时将”带电梯商铺一间”变成两间，由此增加房款近百万元。原审将交房时间酌定到调解日的七个月之后，损害了孟**的利益。请求二审法院变更原判决的交房时间为2015年12月1日，并确认”带电梯商铺一间”的面积。

被上诉人辩称

成功公司答辩称：孟**的上诉行为影响了公司的资金回笼和预期建设，故交房时间应适当延长，建议二审法院确定交房时间为2016年5月30日之前。孟**的上诉请求超出一审诉求范围，二审法院不应审理。请求二审法院驳回上诉维持原判。

陈**、张国有、李**经合法传唤，未到庭参加二审庭审，未发表答辩意见。

本院查明

二审查明：孟**于原审诉讼中称”孟**会与成功公司签订商品房买卖合同时约定剩余的首付款110万元于交房之日全部支付”。原审诉讼中原审法院询问孟**与成功公司案涉商铺是哪间商铺，孟**称案涉商铺是带电梯间的106铺，成功公司称是带电梯那一间，但具体哪一间不清楚。

其他事实与原审认定一致。

本院认为

本院认为：李**、张国有、陈**与孟**签订案涉协议的行为系履行职务的行为，其法律后果应当由成功公司承担。孟**与李**、张国有、陈**签订的案涉协议约定了案涉房产的单价、定金、首付款的比例、交付首付款的时间、签订正式合同的时间、交房时间，但对于案涉房产面积和总价未作约定，故应当以实际测量面积为准，按照案涉协议约定的单价计算总价，并按照案涉协议约定的首付款比例确定首付款数额。孟**上诉称其已经将案涉房产的首付款交清。而孟**于原审诉讼中称”孟**会与成功公司签订商品房买卖合同时约定剩余的首付款110万元于交房之日全部支付”。可见，孟**于原审诉讼中自认其未交清案涉房产首付款，其于二审诉讼中也未能提供证据证明其已交清首付款，故应当以其在原审诉讼中的自认为准。孟**关于其已交清首付款的上诉理由与事实不符，本院不予采纳。孟**上诉称要求变更原审法院确定的交房时间，并确认”带电梯商铺一间”的面积。孟**的上诉请求超出了其一审诉求范围，依法不属于二审审理范围，故本院对孟**的上诉请求不予审理。原审判决送达各方当事人之后，孟**提起上诉，原审判决确定的签订正式房屋买卖合同的期限已不妥当，应将原审判决主文部分进行变更。原审判决未确定案涉协议约定的商铺间数及位置，鉴于原审诉讼中成功公司与孟**均认可双方约定的是带电梯的商铺一间，故应在判决中明确孟**所购买成功公司的商铺系带电梯的商铺一间。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

维持河南省原阳县人民法院（2015）原民初字第949号民事判决第二项及诉讼费负担部分；

变更河南省原阳县人民法院（2015）原民初字第949号民事判决第一项为：一孟美仙和原阳县**有限公司于本判决生效之日起十日内签订正式房屋买卖合同，按照房屋实际测量面积为基准，一间带电梯的商铺的单价为7500元每平方米，其他房屋单价2620元每平方米，孟美仙首付40%全部房款，原阳县**有限公司于签订正式房屋买卖合同当日交房。

二审案件受理费100元，由孟**负担50元，原阳县**有限公司负担50元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年二月二十八日