古**与焦作市**有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告古**与被告焦**业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月8日立案受理，于2014年5月14日向原告送达了举证通知书、开庭传票等诉讼材料，于2014年5月12日向被告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等诉讼材料。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年9月18日公开开庭进行审理，原告古**及其委托代理人许**，被告焦**业有限公司的委托代理人张**、孙**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，2010年9月10日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告龙源湖国际广场蓝湖郡8号楼16层62号一套预售商品房，合同约定被告应当在2011年9月30日前将符合合同约定的商品房交付原告使用，合同还约定了其他事项。但到了合同约定的交付期限，被告并没有按照法律和合同约定的交房条件交付房屋，直到2012年12月21日，被告才将交付的所有证明文件准备齐全，符合交付条件，但其逾期交房天数已达447天，按照合同及法律规定，被告应当承担逾期交房的违约责任。故请求判令：1、被告支付逾期交房的违约金45987.81元；2、被告对该房实施保修的期限自实际交房时起往后顺延两年；3、被告将该房屋钥匙直接交付原告；4、被告承担该房屋自2011年10月至实际交付之日期间的物业管理费；5、本案诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告焦作市**有限公司辩称，1、原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效，被告已经按合同约定向原告履行了交房义务，不存在违约行为，不需要承担任何违约责任。《合同》约定的交房时间是2011年9月30日，交房条件为五大责任主体验收合格（五大责任主体为：勘察、设计、施工、监理、建设）。2011年8月16日五大主体验收合格，具备商品房交付条件，被告于2013年9月11日向原告发出了交房通知，原告也在交房通知领取单上面签了字。被告已按照合同约定履行了交房义务，根本不存在违约行为，不需要承担任何违约责任。2、原告拒不按照《合同》约定办理收房手续，造成房屋不能按时交付的原因在原告，原告的行为已经构成违约，其诉讼请求没有事实和法律依据。被告已经依照《合同》约定履行了交房义务，原告至今无正当理由一直拒不办理收房手续。根据《合同》约定，由于原告原因未能按期交付的，视同被告已经履行了交付义务且原告已经验收合格，该商品房的保修期自合同约定该商品房交付之日起开始，自合同约定该商品房交付之日起原告承担物业管理费用。《合同》约定该商品房的交房时间是2011年9月30日，保修期限应当自2011年9月30日起开始，原告应当自2011年9月30日起承担物业管理费用。综上，被告已经按合同约定向原告履行了交房义务，根本不存在违约行为，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。

根据原、被告的诉辩意见，本院确定本案的争议焦点为：1、被告是否存在违约交房的行为；2、原告各项诉讼请求的依据。

围绕争议焦点，原告提交证据如下：1、原被告于2010年签订的房屋买卖合同；2、被告给原告开具的销售发票一份。共同证明：⑴原告购买了被告开发的本案的涉案房屋，双方存在买卖合同关系。⑵按照商品房买卖合同约定，被告应该在2011年9月30日将涉案房屋交付给原告，⑶合同第九条约定了被告逾期交房应承担的违约责任；⑷销售发票上记载的原告购买被告的房屋是123.91平方米，比合同的房屋面积多了1.07平方米。3、建设工程竣工验收备案表，证明在2012年12月21日本案涉案的房屋才经国家主管部门验收合格符合交付条件，但此时距合同约定的交付时间已经逾期477天，按照合同约定被告应承担逾期交房的违约责任。4、原告拍到的涉案楼房公示表照片复印件一张，证明本案涉案楼房竣工是在2012年10月10日。

被告对上述证据质证后发表如下意见：对证据1、2合法性无异议，合同上说的逾期交房的违约责任，被告没有逾期交房；对证据3真实性无异议，竣工备案表取得时间确实是2012年12月21日，但本案中交付条件合同中有明确约定，商品房买卖合同第8条约定的交付条件是五大责任主体验收合格，而不是取得竣工验收备案表，被告取得五大责任主体验收合格并且签署工程竣工验收报告的日期是2011年8月16日，工程竣工验收报告上有五大责任主体盖章签字确认质量合格，签署日期均为2011年8月16日。对证据4，认可照片的真实性，但上面为何竣工日期为2012年10月10日，不清楚。

围绕争议焦点，被告提交证据如下：1、房屋买卖合同，证明：⑴原被告双方约定的交房时间是2011年9月30日；⑵原被告双方约定的交房条件为商品房经五大责任主体验收合格；⑶原被告双方明确约定因原告原因未能按期交付的视同被告已经履行了交付义务且原告已经验收合格，该商品房的保修期自合同约定该商品房交付之日起即2011年9月30日开始，自合同约定该商品房交付之日即2011年9月30日起，原告承担该商品房的毁损、灭失的风险及物业管理费用。2、工程竣工验收报告复印件和建设工程竣工验收备案表各一份，证明被告已于2011年8月16日完成了合同约定的房屋交付条件，即五大责任主体竣工验收合格，原告所购买的房屋已经完全符合交付条件。3、2011年9月9日焦作日报复印件和一期蓝湖郡入伙通知书各一份，证明被告在合同约定的交房时间前已通过公告送达的书面形式，通知原告到被告物业管理部进行房屋交接，并且原告已在交房通知上签字认可。

原告对上述证据质证后发表如下意见：对证据1真实性无异议，对证明指向1无异议，2、3有异议，原告认为按照合同约定必须符合两个条件，第一是依照国家和法定、政府的有关规定，第二才是五大主体的验收合格，原告也不认同本案被告所说的证据指向，本案房屋并没有实际交付，何来原告验收合格。对证据2真实性无异议，但涉案房屋除了合同约定的条件还要符合法律规定的条件，按照法律规定必须要取得建设工程验收备案表，才能算验收合格，才能交付房屋。对证据3的真实性无异议，对证据指向有异议，只能证明通知了原告交房，不能证明原告接收了房屋。

本院对本案证据认定如下：原、被告提交的证据，对方对真实性均无异议，能够证明本案的相关事实，本院予以认定。

根据原、被告的陈述、举证、质证及有效证据，本院依法确认以下案件事实：

2010年9月10日，原告古**与被告焦**业有限公司签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告龙源湖国际广场蓝湖郡8号楼16层62号一套预售商品房。该《商品房买卖合同》第八条中约定：被告应当在2011年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，第5种条件为该商品房经五大责任主体验收合格（五大责任主体为勘察、设计、施工、监理、建设）。第九条中约定：出卖人逾期交房的违约责任，出卖人逾期超过60天，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。第十一条中约定：交接，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；由于买受人原因，未能按期交付的，视同出卖人已经履行了交付义务且买受人已经验收合格，该商品房的保修期自合同约定该商品房交付之日起开始。第十七条中约定：买受人承诺接受出卖人在“龙源湖国际广场”业主委员会成立前所聘用的物业管理企业提供的物业管理服务并交纳物业管理费。合同还约定了其他事项。

2011年8月16日龙源湖国际广场蓝湖郡8号楼经过勘察、设计、施工、监理、建设五大责任主体验收合格。2011年9月11日，被告通知原告办理交房手续，并给付原告一份入住通知书，此后，原告也看到了该楼经过五大责任主体验收的竣工验收报告复印件，但原告要求对方提供建设工程竣工验收备案表，因被告尚未取得建设工程竣工验收备案表，未向原告提供，原告便拒绝接收房屋。原告现诉来本院。

本院查明

另查明，龙源湖国际广场蓝湖郡8号楼的建设工程竣工验收备案表上登记的备案时间为2012年12月21日。该楼外墙上的标牌上标记了该楼的建设单位、设计单位、勘察单位、监理单位、施工单位、竣工日期，其中标记的竣工日期为二零一二年十月十日。建设工程竣工验收备案后，被告也未及时与原告办理交付房屋事宜。

审理中，原被告双方于2014年9月28日办理了房屋交接手续，原告撤回了第三项诉讼请求。

本院认为

本院认为，依法成立的合同受法律保护。原被告之间的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，是合法有效的合同。双方应当按照合同的约定履行。原被告约定的房屋交付的条件为经五大责任主体即勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格，该约定并不违反强制性法律规定，是有效的约定。被告通知原告办理交房手续时，已经符合合同约定的交付房屋条件，原告拒绝接收，理由不当，缺乏法律依据。由于原告不当的拒收房屋行为产生的法律后果应由原告自己承担。但被告在2012年12月21日以后仍未将房屋交付原告，被告也存在一定的过错，故对此后原告产生的损失，被告也应承当相应的责任，综合双方过错，被告应承当50%的责任，因此，原告诉讼请求中要求被告对该房实施保修的期限自实际交房时起往后顺延，本院酌情予以支持，对截止到实际交房之日即2014年9月28日保修期间已经届满或剩余保修期间不到一年的自2014年9月28日起往后顺延一年；2012年12月22日至2014年9月28日期间按合同的约定原告应交纳物业管理企业的物业费，被告应承担50%，但该费用因原告尚未交纳，故应由被告直接与物业管理企业结算。原告审理中撤回第三项诉讼请求，本院予以准许。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十九条第一款、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：

裁判结果

一、被告焦作市**有限公司对原告古**购买的龙源湖国际广场蓝湖郡8号楼16层62号商品房截止到2014年9月28日保修期间已经届满或剩余保修期间不到一年的保修期间自2014年9月28日起往后顺延一年；

二、2012年12月22日至2014年9月28日期间原告按原、被告合同的约定应交纳物业管理企业的物业费，被告应承担50%；

三、驳回原告古**的其它诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费1005元，由原告古**承担905元，由被告焦**业有限公司承担100元。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一四年十一月四日