陈*与平顶山市新华区西市场街道张泉**员会、李*、李**、梁**、吕**等房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人陈*与被上诉人平顶山市新华区西市场街道张泉**员会（以下简称张**委会）、原审第三人李*、石金花、李**、梁**、吕**、曹**、宋**、安**、李**、龚**房屋租赁合同纠纷一案，张**委会原审诉请要求确认陈*与平顶山市新华区西市场街道张泉**员会2008年4月10日签订的增补协议无效。平顶山市新华区人民法院于2013年8月15日受理后，2013年11月20日作出（2013）新民初字第1365号民事判决，确认张**委会与陈*于2008年4月10日签订的增补协议无效。宣判后陈*不服，提出上诉。平顶**民法院2014年5月12日作出（2014）平民三终字第165号民事裁定，认为应通知安**等次承租人参加诉讼，裁定发回重审。平顶山市新华区人民法院于2014年6月5日重新立案，并追加第三人李*、石金花、李**、梁**、吕**、曹**、宋**、安**、李**、龚**参加诉讼，平顶山市新华区人民法院于2014年12月29日作出（2014）新民初字第608号民事判决，仍然确认张**委会与陈*于2008年4月10日签订的增补协议无效，第三人安**等与陈*的租赁合同无效；陈*与第三人安**等二十日内将房屋返还张**委会。宣判后陈*不服，提起上诉。平顶山市新华区人民法院于2015年2月7日将该案移送本院。本院依法组成合议庭，于2015年3月17日、5月5日开庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明

原审查明，2000年11月18日，张**委会经村两委会讨论同意，将该村所有的位于平顶山市新华区四矿口西平安大道路南的整个院落及院内房屋（西配楼、东配楼下层西头六间）租赁给陈*，双方并于当日签订了《房屋租赁协议》，协议约定陈*每年租金20000元，租赁期限为10年，自2000年12月1日起生效。协议还约定陈*如有新增设施期满后自行拆除，恢复房屋及院子原貌。该协议经当时张**委会的成员兰来法、吕**、吕**、王**作为甲方签字，并加盖了“平顶山市**村民委员会”的公章，陈*作为该协议的乙方签了字。2003年1月16日，张**委会与陈*签订了一份《增补协议》，约定协议生效日期为2001年5月1日，租赁期限仍为10年，即2001年5月1日至2011年5月31日，自2003年6月1日起租金为每年（12个月）优惠2000元，计款18000元，该协议加盖了“平顶山市**村民委员会”的公章。2008年4月10日，张**委会与陈*又签订了一份《增补协议》，在原协议的基础上进行了补充，“一、因程平路扩建，耽误乙方（陈*）经营，减免租赁费壹万元，以后仍按每年2万元执行；二、租赁期限在原基础上增加25年，到2035年5月31日止。”该协议系时任村委委员吕**书写，协议上有时任村委会主任张**签字并有“平顶山市新华区西市场街道张泉庄村民委员会”印章。2010年4月1日，新一届村两委会开会，认为上述2008年4月10日的增补协议是违法协议，必须终止，但可在原合同十年的基础上缓期2年收回。房租陈*已交至2013年5月31日，其中2011年6月1日至2012年6月1日的租金由现任村支部委员吕**经手收取，2012年6月1日至2013年5月31日的租金由现任村支部委员兰*有经手收取。陈*于2013年5月向张**委会交纳房租，张**委会认为2008年4月10日的增补协议无效，不同意陈*继续租赁，引起诉讼。

另查明：1、平顶山市**村民委员会于2006年7月更名为平顶山市新华区西市场街道张泉**员会。2、2010年9月16日，陈*将涉案院落的一楼西头2间及二楼12间房屋出租给李**、龚**，用于开办招待所，合同约定租期2011年1月1日至2025年12月31日；3、2012年4月1日，陈*将涉案院落的其中一间出租给宋**，用于开办理发店，合同约定租期2012年4月1日至2016年3月31日；4、2012年4月15日，陈*将涉案院落的其中一间出租给安**，用于开办理发店，合同约定租期2012年4月15日至2016年4月14日；5、2013年1月1日，陈*将涉案院落的其中一间出租给李**，经营门窗加工，合同约定租期2013年1月1日至2023年12月31日；6、2013年3月15日，陈*将涉案院落的其中四间出租给石金花，经营旧货回收加工，合同约定租期2013年3月15日至2023年3月14日；7、2013年1月1日，陈*将涉案院落的其中四间出租给吕**，经营旧货回收加工，合同约定租期2013年1月1日至2023年12月31日；8、2012年7月1日，陈*将涉案院落的其中两间出租给李*，经营旧货回收加工，合同约定租期2012年7月1日至2022年6月30日；9、2012年7月20日，陈*将涉案院落的其中四间出租给曹**，经营旧货回收加工，合同约定租期2012年7月20日至2022年7月19日；10、2012年7月20日，陈*将涉案院落的其中两间出租给梁**，经营旧货回收加工，合同约定租期2012年7月20日至2022年7月19日。

一审法院认为

原审认为，张**委会认为其与陈*于2008年4月10日签订的房屋租赁增补协议无效，向法院提起诉讼，符合民诉法规定的起诉条件，陈*辩称张**委会根本不具备诉讼主体资格的理由不能成立。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。张**委会与陈*于2000年11月18日签订的《房屋租赁协议》，系经村两委会讨论同意后签订的，有会议记录证明。然而，2008年4月10日张**委会与陈*签订的《增补协议》，虽然该协议系时任村委委员吕**书写，且有时任村委会主任张**签字并有“平顶山市新华区西市场街道张泉**员会”印章，但未经村委会讨论属实，且将租赁期限在原基础上增加25年，损害了村集体利益，应为无效协议。因该《增补协议》无效，陈*应将本案所涉房屋及院落返还给张**委会，故次承租人李*、石金花、李**、梁**、吕**、曹**、宋**、安**、李**、龚**分别与陈*之间的租赁合同亦无效。故陈*及李*、石金花、李**、梁**、吕**、曹**、宋**、安**、李**、龚**应将所租房屋及院落搬出返还给张**委会。李*、石金花、李**、梁**、吕**、曹**、宋**、安**、李**、龚**述称如果需要解除合同或搬出房屋应该赔偿其损失的要求，本次诉讼不予处理，可另行解决。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、平顶山市新华区西市场街道张泉**员会与陈*于2008年4月10日签订的《增补协议》无效。二、陈*分别与李*、石金花、李**、梁**、吕**、曹**、宋**、安**、李**、龚**签订的本案所涉房屋租赁合同无效。三、陈*及李*、石金花、李**、梁**、吕**、曹**、宋**、安**、李**、龚**应于本判决生效之日起二十日内将各自所租本案所涉房屋及院落返还给平顶山市新华区西市场街道张泉**员会。案件受理费300元，由陈*负担。

上诉人诉称

宣判后，陈*不服，上诉称：张**委会与陈*签订的房屋租赁协议合法有效。1、2000年11月18日的房屋租赁协议及2003年1月16日的增补协议、2008年4月10日的增补协议是一个整体，而且2008年4月10日签订增补协议时《村民委员会组织法》并未规定签订租赁协议需要经过民主议定程序，因此，该增补协议是合法有效的。2、2008年4月10日签订增补协议是由时任村委委员吕**书写、时任村主任张**签字并加盖张**委会公章，协议签订后还收取租金到2013年5月，张**委会说村委委员不知道订立之事是错误的，该协议是经双方充分协商签订的，没有不公或侵害集体利益问题。请求二审法院依法撤销原审判决，驳回张**委会的诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人张**委会答辩称：张**委会与陈*签订的《增补协议》是无效的。虽然在2008年4月份，该增补协议经张**签字，但是没有经村委会讨论，张**的证言可证明是被迫签订的增补协议，增加的25年超过了合同法规定的租赁最长期限，而且不增加租金，明显损害了村集体的利益，因此合同无效是符合法律规定的。综上，请求二审法院依法维持原判。

原审第三人龚**述称：在与陈*签订租赁协议时，看陈*与张**委会签订的协议上有村委会的公章，很正规，所以才与陈*签订了租赁协议，并且进行了很大的投资，请求保护龚**的合法权益。

其他原审第三人经本院合法传唤未参加庭审亦未提交陈述意见。

本院查明

本院二审查明事实与原审认定事实相一致。二审期间，本院组织陈*与张**委会多次调解，终因双方意见差距过大，调解无果。

本院认为

本院认为，张**委会与陈*之间的租赁关系形成依据的是双方在2000年11月18日签订的《房屋租赁协议》，该协议对双方的权利义务均作了明确约定，且经过张**两委会讨论通过，合法有效。2003年1月16日、2008年4月10日，双方通过签订《增补协议》的方式，对租赁协议的租期及部分细节进行了调整，但对租赁双方的其他主要权利义务均未作重新约定，因此本案涉及的2008年4月10日《增补协议》与2000年11月18日的《房屋租赁协议》系一个整体协议，是在《房屋租赁协议》的基础上进行的调整，并非独立的新合同，该《增补协议》虽未经村两委会研究讨论，但当时的法律法规并未规定租赁合同的调整需要经过民主议定程序，且该协议有时任村委会主任张**的签字并加盖有张**委会公章，可认为是双方协商对《房屋租赁协议》进行部分变更的结果，在《增补协议》签订后，张**委会又收取陈*租金至2013年5月30日，应视为对该《增补协议》的认可，因此该《增补协议》合法有效。但根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条第一款之规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”张**委会与陈*之间租赁关系的基础是2000年11月18日的《房屋租赁协议》，《增补协议》仅是《房屋租赁协议》的补充，并非独立存在的协议，故应按照《房屋租赁协议》确定的租期作为有效租赁期的起算时间，以此计算，张**委会与陈*之间租赁协议有效期应当自2000年12月1日至2020年11月30日，超出上述部分无效。陈*与安**等次承租人签订的房屋租赁协议中，宋**、安**的租赁合同在2020年11月30日之前已经到期，可仍按与陈*签订的合同履行，而李*、石金花、李**、梁**、吕**、曹**、李**、龚**与陈*签订的房屋租赁协议，超出2020年11月30日部分应属无效。综上所述，上诉人陈*的上诉理由部分成立，原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。本案经本院审判委员会研究决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销平顶山市新华区人民法院（2014）新民初字第608号民事判决；

二、平顶山市新华区西市场街道张泉**员会与陈*于2008年4月10日签订的《增补协议》中，超过2020年11月30日部分无效；

三、陈*分别与李*、石金花、李**、梁**、吕**、曹**、李**、龚**签订的本案所涉房屋租赁合同中超过2020年11月30日部分无效；

四、驳回平顶山市新华区西市场街道张泉**员会的其他诉讼请求。

一审案件受理费300元，由平顶山市新**村民委员会负担150元，陈*负担150元；二审案件受理费300元，由平顶山市新**村民委员会负担150元，陈*负担150元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月十日