临颍县畜牧局诉夏新奇确认合同无效纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告临**牧局诉被告夏**确认合同无效纠纷一案，本院于2013年8月28日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告临**牧局的委托代理人宋**、李**，被告夏**的委托代理人邓自有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告临颍县畜牧局诉称：为适应基层畜牧技术推广工作需要，加强基层兽医站建设，2001年6月21日，原告方以王*兽医站名义与被告签订房屋买卖协议。双方约定将被告临路的五间平房和后院出售给王*兽医站作办公用房，价款56000元，原告分两次支付给了被告，被告出具了收款手续，并把自己的土地使用证交给王*兽医站保存。2007年全省兽医体制改革，王*兽医站被撤销并入固厢动物防疫检疫中心站，原王*兽医站办公室租赁给个体兽医刘*甲。2008年5月被告称房子是他的强行让刘*甲搬出并在后院建起了五间房屋，原告多次与被告交涉未果。现诉至法院，请求依法确认原、被告之间的买卖协议无效；要求被告返还购房款56000元，并赔偿经济损失30000元；本案诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告夏*奇辩称：2001年6月21日，被告与王*兽医工作站签订房屋买卖协议属实，但王*兽医站于2007年被撤销后，合并于固厢动物防疫检疫中心站，故此临颍县畜牧局请求合同无效，其原告主体不适格。王*兽医站在2001年6月21日后，实际使用该房院到2008年5月，使用长达7年。若按买卖协议无效认，兽医站的使用行为应当视为不定期租赁行为。每年按租赁费1万元，应向被告支付租赁费7万元。买卖合同无效产生的法律后果是合同双方当事人取得的财产返还。现双方认可合同无效，被告收到原告方的合同价金56000元应折抵7年租赁费，不足部分还应向被告支付14000元。基于上述事实，原告请求赔偿3万元没有法律依据。原告方除应返还被告房院外，还应返还被告土地使用证。

本院查明

经审理查明：2001年6月21日，临颍县王*兽医站与被告签订了“协议书”。协议书约定：“（一）甲方把本人的平房五间地皮长15米，宽13.3米，东临夏志民，南路、西路、北耕地，卖给乙方时把南北围墙修建40层，院内用土填至圈梁*共计伍万陆仟元；（二）付款方式先付三万陆仟元，下余贰万元农历11月底付清；（三）院内桐树4棵、南西边杨树3棵共计400元另付。......”2001年6月21日，原告向被告支付了36000元购房款。2001年12月20日，原告又向被告支付了下余20000元购房款。被告将其所有的《集体土地建设用地使用证》交与原告持有。2007年，临颍县王*兽医站被撤销，并入临颍县固厢动物防疫中心站。原告使用期间，无添附物。2008年5月至今，该诉争房屋由被告夏**占有使用。2013年11月15日，河南凯**询有限公司对诉争院落内临街房产现值进行评估，评估结论估价对象在估价时点的市场价值取整为55474元。因土地属于农村集体所有，受托方未予评估。

另查明，临颍县固**临颍县畜牧局派出的事业单位，含固厢乡、巨陵镇、王**。被告夏新奇系王**北村村民。

上述事实，有当事人提供的证据、庭审中的陈述、证人证言、鉴定意见等在卷证明，足以认定。

本院认为

本院认为：临颍县王岗镇兽医站系临颍县畜牧局下设工作站，后因机构改革并入临颍县固厢动物防疫中心站，临颍县固**临颍县畜牧局派出的事业单位，故临颍县畜牧局作为原告主体适格。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。根据原、被告所签订的“买卖协议”约定，原、被告的买卖标的物不仅是房屋，还包含《集体土地建设用地使用证》范围内的土地使用权。原告并非临颍县王岗镇北村集体经济组织成员。根据法律规定农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。原、被告诉争院落的《集体土地建设用地使用证》虽由原告保管，但至今未由原土地登记机关依法变更登记至原告名下，且该块土地的性质也未依法变更，原、被告之间的房屋买卖合同违反法律的强制性规定，原告要求确认合同无效，本院依法应予支持。河南凯**询有限公司仅就诉争房屋给出了估价。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告应当把该诉争房产及被告的《集体土地建设用地使用证》返还给被告，被告应当返还购房款。因被告已实际占用该诉争的房产，协议无效后原告只需返还被告的《集体土地建设用地使用证》。双方签订了房屋买卖“协议书”后，被告向原告方交付了该房产。2008年5月至今，被告在未协商一致的情况下，也未向原告方返还其购房款56000元，就占用了该房产，实际上给原告超成了一定的经济损失。原告要求被告赔偿其经济损失，本院予以支持。另外，该房屋买卖合同无效，双方均负有一定的责任。对于买受人信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑双方过错、土地升值、实际经济损失等因素，酌定被告给付买受人原告损失14000元为宜。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》五十二条第一款第（五）项、五十六条、五十八条之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告临颍县畜牧局原下设王岗镇兽医站与被告夏**签订的买卖协议无效。

二、原告临**牧局于本判决生效之日起十日内将被告夏**的《集体土地建设用地使用证》予以返还。

三、被告夏**于本判决生效之日起十日内给付原告临颍县畜牧局购房款及损失共计70000元（56000元＋14000元）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1925元，原告临颍县畜牧局负担425元，被告夏**负担1500元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一四年四月一日