漯河**限公司与苗**租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告（反诉被告）漯河**限公司与被告（反诉原告）苗**租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月25日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了此案。原告（反诉被告）漯河**限公司的委托代理人芮**、被告（反诉原告）苗**及其委托代理人梁**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告（反诉被告）诉称及反诉辩称：2012年3月31日原告为生产需要，就被告坐落在高新区香山路北段西侧的一套房屋，与被告签订了租房协议，其内容为：“房屋租赁期限为2012年4月1日至2014年3月31止，房租为每年4万元，先交租金后用房”。该协议将要到期时，原告于2014年3月24日向被告缴纳了一半的房租，被告并向原告出具收条一份，其内容为：“今收到水厂现金贰万元正（20000元）苗**2014年3月24号”。但原告将房屋租赁费缴纳后，被告却以原告再需替其缴纳28000元的违约金为由，在2014年6月3日将原告正在生产经营的房屋门锁住，致使原告停业至今。基于以上事实，诉至法院，请求判令：1、被告赔偿原告经济损失及机器设备损失等各项费用共计10000元（暂定）；2、判令被告承担全部诉讼费用。

反诉人要求我方支付水电费没有依据，我方只需应交付给相关收费机构。在房屋租赁期间，原告按照自己的生产需求，对房屋进行正常使用，不存在损害事实。被告在合同租赁期间要求我方搬离没有法律和事实依据。

被告（反诉原告）辩称及反诉称：1、原告和被告的房屋租赁关系已于3月31截止；2、起诉状中说原被告是租赁关系不符合事实；3、原告在2012年4月1日至2014年3月31日在房屋租赁期间存在多处违约行为，早在2014年3月31日之前原告已经通知被告搬离房屋，并且已经给予原告充分的搬离时间，所以请依法驳回原告的诉请。

反诉人与被反诉人签订房屋租赁协议一份，将反诉人所有的位于漯河开发区香山路北段西侧的房屋一套交被反诉人使用，租期自2012年4月1日至2014年3月31日。因反诉人未能依照协议合理使用房屋、履行相应义务并拒绝妥善处理搬离房屋等给反诉人造成重大损失。基于以上事实，为维护反诉人合法权益，故提起反诉，请求判令：1、判令被反诉人支付水电费、逾期交房的损失等共计6万元（暂定）；2、判令被反诉人对房屋恢复原状或承担相应损失2万元（暂定）；3、判令被反诉人支付违约金13333元；4、本案诉讼费用由被反诉人承担。

原告（反诉被告）为支持自己主张提供如下证据：1、2013年3月31日原被告双方签订的租房协议一份，用以证明双方之间存在合法有效的房屋租赁合同法律关系；2、被告收到原告交纳2万元房屋租赁的收据；3、2014年1月至2014年5月，共5个月原告的记账凭证（5本）；4、2014年1月至2014年5月，原告根据记账凭证统计的收支明细表（5张），第3、4份证据用以证明原告在2014年1月到2014年5月的营利状况；5、2014年7月原告监事赵*与被告的通话录音，该证据证实原告在2014年3月24日缴纳的2万元就是下半年的房租。

被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提供的证据质证称：对证据1真实性无异议，对证明对象有异议，被告认为该住房协议恰恰证明2014年3月31日之后原被告双方已经不存在合法有效的租赁关系；对证据2真实性无异议，但对证明对象有异议，这不是房租，不能证明原被告双方之间存在房屋租赁关系，这个收到条是3月24号之前原告公司欠有被告的房租，同时原告对被告的房屋造成损害，所以在向原告出具收条时已经明确说明是欠缴的房租和房屋受到的危害维修费；对证据3、证据4记账凭证及明细是原告单方制作，不是规范的公司财务报表、业务相关纳税机构证明，对真实性无法核实，因原告提交的记账不规范，我们无法看出其真实的经营状况；对证据5通话录音真实性无异议，但不能有效证明原告所说的证明对象，1、2万元收条性质在录音资料里原告单方认为是房租，被告一直不予认可2、录音资料显示被告收到2万元是因为原告欠有房租，赵*承认的是欠房租，他说杨**跑了，他是杨**的弟，替杨**交的钱不是续的房租，被告才出具收条3、后期被告锁门是因为原告私自将设备拆走，被告担心欠缴的房租和房屋损害损失无法得到弥补，并和录音人赵*协商无果的情况下才存在锁门的情况4、原告也承认向被告出具2万元是替杨**交的，被告在收2万元时把这2万元的性质说的很明白，不是下半年房租，是所欠房租和房屋损害。

被告（反诉原告）为支持自己主张提供如下证据：证据一、从安**检局官方网下载的书证，用以证明原告生产许可证被吊销的事实，原告所谓生产经营的损失因系违法生产依法不应受到保护；证据二、原被告签署的租房协议，用以证明原被告的租赁关系截止于2014年3月31日，原告存在不得转租、不得私自改变房屋结构和修复等义务以及违约时的赔付标准；证据三、被告在房屋租赁期满后拍摄的照片，用以证明房屋在原告公司使用后，被私自改变和破坏，房屋未经修理或恢复原状，房屋转让的事实；证据四、涉案房屋物业管理公司出具的书证，用以证明原告公司占居房屋时欠缴电费的事实，且原告至少在5月份已经自动停产；证据五、被告与案外人签署的租房协议及案外人出具的收条，用于证明因原告未及时腾房导致被告与案外人签署的租房协议无法履行而遭受承担违约损失；证据六、案外人杨**出具的书面证明，用于证明原被告租赁协议的终止期限，原告公司在被告不知情的情况下私自搬离房屋，原告手中的租房协议来自杨**，原告手中两万元收条的性质，自称杨**的人声称替杨**补交的房租和维修费。

原告（反诉被告）质证称：对证据一真实性有异议，并与事实不符，原告一直都在照章纳税，按时交纳水电费，在被告锁门之前一直处于生产销售状态，不能证明被告的主张，如果原告被吊销营业执照，充其量应受到相关的行政处罚，与被告所承担民事赔偿责任没有关系；对证据二真实性无异议，对证明问题有异议，被告与原告在2012年4月1日至2014年3月31日存在租赁关系，而不是与杨**个人存在租赁关系；对证据三真实性有异议，首先不能证实是原告在承租期间发生的，因为被告锁门之后，该房屋处在被告的支配之下，不能证明原告所说的房屋转租和破坏的事实；对证据四真实性与证明问题有异议，如果原告存在欠电费的情形也应该由水电部门催缴，而不应该是物业管理部门，而且原告欠电费的行为与被告应承担的赔偿责任也没有关系；对证据五真实性有异议，并且不能证明被告所要证明的问题，这份协议从侧面证实当时被告锁门，逼着原告交纳28000元的违约金，是被告逼迫原告的证明；对证据六拒绝质证，不符合证据法规定，不予质证。

本院查明

经审理查明：2012年3月31日原告与被告签订了租房协议一份，其内容为：“甲方坐落在高新区香山路北段西侧房屋一套。1、甲乙双方协商乙方租用，双方协商自2012年4月1日至2014年3月31日止，双方协商租金为一年肆万元，先交租金后用房。2、乙方租房后只准使用，不准转让，不准私自改变房屋结构，必须时由甲方同意后方可实施，只准装修，租房期间房屋损坏由乙方进行修复。3、租房期造成前后邻居房屋损坏由乙方负责进行修复、赔偿。4、租房协议到期后，在同等条件下乙方优先使用，装修不准拆除，影响房屋结构，改造房屋时改建部位恢复原样。5、协议双方签字后方可生效，甲、乙双方应遵守各项条款，如有一方违约按年租金100%付给对方。甲方苗**乙**有限公司2012年3月31日”。合同签订后，原告依合同向被告交纳了租金，交纳方式为每半年交纳一次，被告将该房屋交付给原告使用。2014年3月24日，原告又向被告交纳20000元人民币，被告苗**出具收条一份，内容为：“收到条今收到水厂现金贰万元正﹤20000元﹥苗**2014年3月24号”，该20000元，原告当庭称系交纳的2014年3月31到8月31日的租金，被告称该20000元不是租金，系原告在2010年4月1日到2014年3月31日使用该房屋期间，存在违约行为给被告支付的违约金。

本院在审理期间，原被告分别向本院提出鉴定申请，原告请求鉴定的内容是：1.依法对申请人自2014年6月1日至2014年8月31日期间的利润损失进行评估；2.依法对申请人停业期间的机器设备损失进行评估。被告请求鉴定的内容是：1.依法对被申请人对申请人所有的房产因破坏性使用造成的损失予以评估鉴定；2.对申请人房屋自2014年4月1日至评估的期间因停租造成的经济损失予以评估鉴定。本院于2014年9月9日对原被告提供的鉴定材料进行了质证，被告方对原告方提供的鉴定材料的质证意见是：证据1真实性无异议，证据2真实性无异议，但是这2万元不是房租，是以前杨**交的房子损害的保障金；证据3、证据4记账凭证及明细是原告单方制作，我们没有看到原告方提供的生产许可证和营业执照，真实性无法核实，因原告提交的记账不规范复杂，我们无法看出其真实的经营状况，而且与2014年6月1日至8月31日的损失没有直接关系。原告方对被告提供的鉴定材料的质证意见是：1、这些照片模糊不清，无法证明是所租赁房屋的照片，2、被告无证据证实这些状况是由原告造成的。

本院认为

本院认为：本案争议的焦点是：一、2014年3月24日被告收取的原告的20000元人民币到底是房屋租金还是原告给被告支付的违约金。二、原被告的鉴定申请是否支持。

关于争议焦**，根据原被告签订的租房协议及当庭对原被告双方的询问，原被告的交易习惯是先交租金后用房，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。本案中原被告的租赁合同到期后，原告还仍然继续使用该租赁房屋，并于租赁合同到期前的2014年3月24日支付被告20000元人民币，因此应视为原被告的原租赁合同继续有效。被告称原告交给他的20000元人民币系违约金，原告不予认可，被告出具的收条上也未显示，被告也未向本院提供其它充分确凿的证据予以证实，因此被告的该项辩称本院不予支持。原告群力**公司在2013年8月6日变更了法定代表人，因此原告不存在转租行为，被告反诉请求原告存在违约行为及对房屋造成损害，原告不予认可，被告也无确凿证据予以证实，本院对该项请求不予采信。

关于争议焦点二，被告提出对房屋的损害情况进行鉴定，因被告系原告在租赁使用该房屋过程中，未经原告同意单方将租赁房屋门锁住，也未对房屋当时的情况进行证据保全，因此本院无法对被告提供的鉴定材料（房屋损害情况的照片）的真实性进行核实，原告对被告提供的鉴定材料又不予认可，因此被告的鉴定申请本院不予支持。原告提出请求鉴定经营损失，被告对原告提供的鉴定材料不予认可，原告也未提交相关的生产经营许可证，因此原告的鉴定申请也不予支持。

原告诉状称被告锁住租赁房屋门的时间是2014年6月3日，被告称“2014年5月十几、二十几号”，因此被告锁住租赁房屋的门的时间应认定为2014年6月3日，被告将原告正在使用的租赁房屋锁住，不让原告使用，应视为单方终止双方的租赁合同，应退还收取原告的租金，原被告约定的该房屋的租金为每年40000元，原告2014年3月24日交给被告的房屋租金为20000元，原告自2014年3月31日至2014年6月3日，共计65天，因此被告应退回原告的租金应为12876.71元（20000元-40000元÷365天×65天）。

综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告苗**于判决生效后十日内支付原告漯河**限公司人民币12876.71元；

如未按照上述指定期间履行判决确定义务，应加倍支付迟延履行期间的债务履行。

二、驳回原告漯河**限公司的其他诉讼请求；

三、驳回被告苗**的反诉请求。

案件受理费50元，反诉费1070元，共计1120元，由被告苗**承担。

如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漯河**民法院。

裁判日期

二〇一四年十一月十三日