上诉人刘**因与被上诉人商丘市**有限公司（以下简称永**司）商品房预售合同纠纷一案二审民事判决书
审理经过
上诉人刘**因与被上诉人商丘市**有限公司（以下简称永**司）商品房预售合同纠纷一案，刘**于2015年4月3日向商丘**民法院提起诉讼，请求依法判令永**司：1、履行编号“090725-02”名仕华庭内部认购书的交房义务，交付1栋A单元4层401号商品房，共计房款163400元。2、向刘**支付违约金100000元。3、承担本案诉讼费用。该院于2015年9月10日作出（2015）商睢民初字第01237号民事判决。刘**不服该判决，向本院提出上诉。本院于2015年12月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年2月3日公开开庭审理了本案。上诉人的委托代理人纪德建，被上诉人的委托代理人张*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明
原审法院查明：2009年7月25日，刘**订购永**司开发的名仕华庭商品房一套，位置为位置为1栋A单元4层401房产，建筑面积112.71平方米，约定单价：1450元／平方米。总价为163400元。刘**所购房屋，永**司已经建成并处于预售状态中。另查明，永**司没有取得商品房预售许可证。
一审法院认为
原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。永**司违背《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定的规定，在未取得商品房预售许可证的情况下，与刘**签订的认购书违反法律的强制性规定，系无效协议，故刘**诉讼请求于法无据，该院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最**法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决：驳回刘**的诉讼请求。一审案件受理费5252元，由刘**负担，保全费1337元退还给刘**。
上诉人诉称
上诉人刘**上诉称：一、2009年7月25日，上诉人订购被上诉人名仕华庭商品房一套，同时签订内容认购协议。当签订购房协议时，该房产刚刚挖地基，也就是说订购的房产属于期房，且永**司承诺五证齐全，是商品房。上诉人已支付全部房款，仅以被上诉人未取得商品房预售许可证认定协议无效，显失公平。被上诉人迟迟不履行协议内容，明显违约。二、被上诉人答辩承认双方没有签订购房协议，签订的仅是商品房认购合同，根据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。所以，涉案认购协议就是商品房买卖合同，是有履行价值的合同。三、被上诉人说认购价不等于房价，协议并没有约定交房时间。但认购协议说明是一次性缴纳全部房款，即总价款。虽说没有明确交房时间，但当时口头说明了交房时间，不然上诉人也不会购买。四、退一步讲，如果认购协议无效，被上诉人出售行为就存在欺诈。当初签订认购协议时，争议房产刚开挖地基，被上诉人说五证齐全，是商品房，上诉人才一次性交付的房款。请求撤销原判，依法改判支持上诉人诉讼请求。
被上诉人辩称
被上**公司答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，上诉人诉请依法不能成立，应予驳回。一、涉案内部认购协议属于预约合同，双方并未签订正式合同。二、协议未约定违约责任及交房时间，因此上诉人诉请无事实和法律依据。三、涉案房产未办理预售许可证，因此原审适用法律正确。四、本案诉争事实原因是双方内容认购协议签订后，由于规划变更，涉案房产由多层改为高层，导致楼房建筑成本增加，为此被上诉人要求所有购房户在原内容认购协议基础上，每平方增加部分价款，除上诉人一家外其他所有业主均已补交，因双方就补交价款协商未果，导致争议发生。
本院认为
根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：原审判决认定涉案名仕华庭内部认购书无效依据是否充分。双方当事人对争议焦点均无异议和补充。
二审中，双方当事人均没有提供新的证据材料。
本院经审理查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第（四）项明确规定商品房预售需取得商品房预售许可证明。《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案至二审庭审，双方当事人对涉案房产尚未取得商品房预售许可证明的事实均予以认可。原审法院依据法律和司法解释的禁止性规定，认定涉案名仕华庭内部认购书无效，于法有据，并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
二审裁判结果
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5252元，由上诉人刘**负担。
本判决为终审判决。
裁判日期
二〇一六年四月一日
