原告刘*与被告商丘市**有限公司商品房预售合同纠纷一案一审民事判决书
审理经过
原告刘*（以下简称原告）与被告商丘市**有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，原告于2015年4月3日诉至本院，本院于当日决定受理，分别向原、被告送达了受理通知书、举证通知书、应诉通知书、起诉状副本、开庭传票等法律文书。本院依法组成合议庭，于2015年5月21日在本院第四审判庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人纪德建，被告商丘市**有限公司委托代理人张**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告刘**称，2009年7月22日、25日，原、被告双方分别签订名仕华庭内部认购书，认购书约定：原告方购买商品房一套，位置为1栋A单元5层501号、6层601号房产，建筑面积均为112.71平方米，约定单价：1450元／平方米，同时，房款一次性交付。认购书签订时，原告方分别一次性将房款326800元交付被告。被告方收款后，出具收据二张，收据上并盖有被告方发票专用章。交房期过后，被告方始终不予交房。经原告方多次催要，被告方始终不予理会。被告的行为已严重违反认购书的约定，应承担一定的违约责任。为此，原告方为维护自己的合法权益，故依法起诉，请求人民法院依法1、判令被告履行名仕华庭内部认购书的交房义务；即将1栋A单元5层501号、1栋A单元6层601号商品房交付原告，共计房款326800元。2、判令被告向原告支付违约金100000元。3、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称
被告商丘市**有限公司庭审时辩称，1、原、被告双方签订的内部认购书不具备房屋买卖合同的基本必备要件，如房屋交付时间及房屋产权办理均没有约定。2、涉案房屋属于小产权房性质，不能办理产权登记手续。3、原告诉请被告违约，没有事实和法律依据，双方即没有约定房屋交付时间，也没有约定违约处罚的相关规定，因此其诉请违约金是不能成立的。4、涉案小区的房屋除原告一家外，其他业主均补交了由于房屋变更而增加的费用。因双方签订内部认购书时，没有约定房屋交付时的基本情况，而签订认购书时涉案房屋属于多层及砖混，后来由于规化设计变更，改为高层及框架结构，因此要求原告补交增加的费用，但原告一直未补交，因此此诉请是不能成立，请求法庭驳回原告的诉请。
根据原、被告双方的诉辩意见，合议庭归纳本案争议焦点为：原告的诉请是否有事实和法律依据。
原告向本院提交证据有，内部认购书二份及交款收据，证明买卖合同成立并一次性全部交付房款，并且被告未按合同交付房屋，被告构成了违约，为此，要求被告履行交付义务并承担违约金10万元。
被告没有向法庭提供证据。
被告对原告提交的两份证据对证据本身真实性无异议，但对证明目的有异议，1、该证据仅证明了原告交付房款的情况，但并不能够证明该房款是目前涉案房屋的最终房款。因被告所建房屋规化设计调整，与原告签订内部认购书时发生重大变更，同小区的房屋其他业主均补交了购房差额，因此原告也应被交购房差额后才能要求被告交房。2、双方对交房时间没有任何约定，该内部认购合同书不具有购房合同法律效力。其诉请要求被告承担违约责任没有事实和法律依据。
经庭审质证，本院确认原告提交的两份证据内部认购书及交款收据尽管来源合法真实，但因被告没有取得商品房预售许可证，违背法律法规的禁止性规定，原、被告之间的内部认购书应属无效合同，原告所举证据达不到其证明目的。
依照上述有效证据并结合双方当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2009年7月22日、25日，原、被告双方分别签订名仕华庭内部认购书，认购书约定：原告方购买商品房一套，位置为1栋A单元5层501号、6层601号房产，建筑面积均为112.71平方米，约定单价：1450元／平方米，同时，房款一次性交付。认购书签订时，原告方分别一次性将房款326800元交付被告。被告方收款后，出具收据二张，收据上并盖有被告方发票专用章。原告所购房屋，被告已经建成并处于预售状态中。另查明，被告没有取得商品房预售许可证。
本院认为
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。而本案被告违背《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定的规定，在未取得商品房预售许可证的情况下，与原告签订房屋认购书违反法律的强制性规定，系无效协议，故原告诉讼请求于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最**法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下：
裁判结果
驳回原告刘*的诉讼请求。
一审案件受理费7702元，保全费2154元，共计9856元，由原告刘*负担。
如不服本判决。可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。
裁判日期
二〇一五年九月十日
