原告刘**与被告商丘市**有限公司商品房预售合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告刘**（以下简称原告）与被告商丘市**有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，原告于2015年4月3日诉至本院，本院于当日决定受理，分别向原、被告送达了受理通知书、举证通知书、应诉通知书、起诉状副本、开庭传票等法律文书。本院依法组成合议庭，于2015年6月16日在本院第四审判庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人纪德建，被告商丘市**有限公司委托代理人张**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告刘**诉称，2009年7月25日，原、被告双方签订名仕华庭内部认购书，认购书约定：原告方购买商品房一套，位置为1栋A单元4层401号房产，建筑面积112.71平方米，约定单价：1450元／平方米，同时，房款一次性交付。认购书签订时，原告方一次性将房款163400元交付被告。被告方收款后，并出具收据一张，收据上并盖有被告方发票专用章。合同签订后，交房期过后，被告方始终不予交房。经原告方多次催要，被告方始终不予理会。被告的行为已严重违反认购书的约定，应承担一定的违约责任。为此，原告方为维护自己的合法权益，故依法起诉，请求人民法院依法1、判令被告履行编号“090725-02”内部认购书的交房义务；即将l栋A单元4层401号商品房交付原告，共计房款163400元。2、判令被告向原告支付违约金100000元。3、本案诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告商丘市**有限公司庭审时辩称，1、原、被告之间并没有签订购房合同，签订的仅是商品房认购合同，该合同属于商品房预售合同，不属于真正的商品房买卖合同，二者性质不同。2、认购合同的条款极其简单，没有达到和满足，最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的商品房买卖合同构成的实质内容和必要条款。3、房屋并没有建成也没有现房，只有原、被告双方签订正式的商品房买卖合同，原告的起诉才有合同依据。因此，应依法驳回原告的诉讼请求。

根据原、被告双方的诉辩意见，合议庭归纳本案争议焦点为：原告的诉请是否有事实和法律依据。

原告向本院提交证据有，证据一，内部认购书一份，证明1、原、被告双方签订合同并且已生效。2、本内部认购书房款为一次性付清。证据二，盖有商丘房永安房产地产交款条收据一份，证明在2009年7月5日签订本购买协议时，原告方已将全部房款支付给被告方。

被告没有向法庭提供证据。

庭审中，被告对原告提交的两份证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，l、内部认购协议是为房屋买卖合同订立的，其本身不具有买卖合同的法律效力。2、内部认购协议缺少合同成立的合同的必备要件，1、认购价并不等于房价等价款。2、该协议没有约定房屋交付时间。这是房屋买卖合同所要求的必备条件之一。3、该内部认购协议没有约定责任的相关协议，因此原告的第二项诉请是不成立的。涉案房屋没有办理预售合同房权证，该合同应属无效合同。

经庭审质证，本院确认原告提交的两份证据内部认购书及交款收据尽管来源合法真实，被告也无异议，但因被告没有取得商品房预售许可证，违背法律法规的禁止性规定，原、被告之间的内部认购书应属无效合同，原告所举证据达不到其证明目的。

依照上述有效证据并结合双方当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2009年7月25日，原告刘**订购被告商丘市**有限公司开发的名仕华庭商品房一套，位置为位置为1栋A单元4层401房产，建筑面积112.71平方米，约定单价：1450元／平方米。总价为163400元。原告所购房屋，被告已经建成并处于预售状态中。另查明，被告没有取得商品房预售许可证。

本院认为

本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。而本案被告违背《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定的规定，在未取得商品房预售许可证的情况下，与原告签订的认购书违反法律的强制性规定，系无效协议，故原告诉讼请求于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最**法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告刘**的诉讼请求。

一审案件受理费5252元，由原告刘**负担，保全费1337元退还给原告刘**。

如不服本判决。可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一五年九月十日