上诉人江新洲、韩**与被上诉人任**、任如发房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人江新洲、韩**与被上诉人任**、任如发房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省固始县人民法院（2013）固民初字第1342号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人江新洲及其委托代理人郑**、上诉人韩**及其委托代理人王**，被上诉人任**、任如发及其共同委托代理人吴**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审查明，被告江**与韩**婚姻关系存续期间，在固始县城关镇光明路段以17.5万元价款购买两间门面用地，并自建六层楼房，房屋东临光明路，西、南均为六米路，北临李**“光明烟酒副食店”。该楼房其中四层、五层楼房已出售他人。2010年3月1日两原告分别与被告江**协商签订房屋买卖合同，该两份合同约定卖方江**（甲方）、买方任**、任**（乙方）。乙方购买甲方位于固始县光明路中段南临明珠幼儿园、北临凤凰大道房产，为了明确双方责、权、利，经甲、乙双方共同协商，达成如下协议：一、房屋建筑面积及层高，该房屋建筑面积以房管所测绘为准，任**的门面房一间、三楼套房一套、三层煤棚一间，一层车库为公用车库；任**购买门面房一间、二楼套房一套、二楼煤棚一间，一层车库为公用车库。二、房屋总价及付款方式，任**的房屋总价为人民币叁拾万元，付款方式首付叁万元，第二次付柒万元，余款贰拾万元，乙方于2010年5月1日付清，付清后房屋自主权、使用权归乙方所有（如不按时付清按总价0.3%付息）。任**的房屋总价为人民币叁拾肆万元捌仟元，付款方式，首付人民币壹拾万元，第二次付人民币贰拾万元。余款48000元乙方于2010年5月1日付清，付清后房屋自主权、使用权归乙方所有（如不按时付清按总价0.3%付利息）。三、双方责任：1、该房屋在使用过程中因产权问题和外界发生纠纷，由甲方负责处理。2、甲方应保证上述房地产来源清楚，无产权纠纷，无重卖、重证等，若因该房产发生的一切经济、责任纠纷，由甲方负责赔偿乙方一切经济损失，并承担一切法律责任；3、甲方负责为乙方办理房权证、水、电开户，能保证乙方正常使用，费用由甲方承担。四、保修责任：（1）在商品房保修期和保修范围内发生质量问题由甲方履行保修义务，因人力因素，不可抗拒或重大自然灾害造成的损坏，甲方不承担责任。（2）保修范围：保修期限及保修内容，按国家规定执行。（3）乙方装修房屋时不得擅自改变承重墙受力结构，否则将承担由此而引起的一切后果及费用。五、违约方式，违约方赔偿对方违约金30‰。二原告及被告江**均签了自己的名字。任**于2010年3月1日出具委托书，该委托书载明：“我购买江**、韩**的房屋，全权委托给哥哥任如友、任**办理”。合同成立后当日，两原告均按合同约定付清首付款。江**分别给二原告出具收条。2010年4月1日原告以银行转帐形式转入被告韩**银行卡上7万元，同年4月30日以现金存入被告韩**银行卡上30万元，2010年6月13日以银行转帐形式转入被告韩**银行卡上5万元，2010年8月1日原告付给江**5500元，2010年7月10日江**给原告出具收条收到任**共计款伍拾捌万元。在2011年6月15日又给原告任**出具收条壹万肆仟伍佰元。2011年6月15日江**给原告出具“以前房钱按合同兑现，总计收到任**陆拾万元整”。2010年7月19日被告韩**与江**在固始县民政局离婚并领取离婚证书，同时约定，江**与韩**因夫妻感情不和，双方协商同意离婚，家庭所有债权债务及房产均属韩**所有。本案在审理过程中，被告韩**辩称对于江**出售房屋并不知情，但其在原审2012年4月10日上午法院对其作诉前调解笔录以及2012年6月18日庭审笔录，2012年8月28日调查笔录中，韩**均认可知晓江**转让房屋的事实以及原告的付款情况。本次庭审中被告称此房屋所占土地因权属纠纷正在法院处理但未举证。原告称双方房屋买卖协议中被告予以承诺房地产来源清楚，无产权纠纷，同时也负责为原告办理房权证，所以原告并不知道也不必要知道被告关于土地及房产来源的问题。现原告要求被告交出房屋并办理房权证书引起争执，故原告起诉来院，要求依法处理。

一审法院认为

原审认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中任如发、任**以江**、韩**违反合同约定为由，要求两被告履行合同义务。诉讼中，被告江**对双方签订的合同真实性不持异议；韩**对原告与江**签订的合同持有异议，认为江**处分的是夫妻共同财产，其并不知道江**与两原告之间房屋买卖一事，江**属私自处分，合同应无效。原审法院经审查后认为，江**在与原告签订合同时，与韩**仍处于夫妻关系存续期间；合同成立后，在履行期间，两原告在付房款时，通过银行转账的方式分三次付给被告韩**42万元；且这三次付款，均是在两被告离婚前完成；尤其是在2012年6月18日原审庭审笔录中，被告韩**称已知悉原告与被告江**签订的房屋买卖合同并认可已收到任如发所付房款；现韩**又不予认可，前后自相矛盾，可见其向法庭作了虚假陈述，也是其不诚信的表现。因此，综上分析，诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示认可的，另一方当事人无需举证。被告江**与两原告签订房屋买卖合同的行为，被告韩**应属知悉并已实际接受了两原告的履行。合同已经成立，合同双方便应严格按照合同的约定，全面适当的履行义务，享受权利；并遵循诚信原则。在韩**与江**离婚时其家庭债权债务以及房屋经协议均归韩**所有，但对外并不产生法律效力。本案中，江**虽作为合同相对人，但争议房屋实际由韩**控制并居住，韩**认可江**卖房行为并已实际收到两原告交付房款60万元，故房屋买卖合同同样对韩**产生效力，韩**也应按照合同的约定履行义务。被告韩**此部分的辩称意见，不予采纳。被告在此次诉讼中称转让给原告的房屋所占土地因权属纠纷已起诉至本院，但并未举证证实，不予采信。两被告在取得该宗土地使用权后建房对外转让，原告出于信任与被告签订房屋买卖协议，且在协议签订后，双方也是按照此协议的约定履行，被告对合同的效力均未提出异议。被告属自然人，是自建房屋对外转让，且目前为止，被告转让的房屋在权属上与他人不存在争议。原、被告间的房屋买卖协议，符合自然人间有关房屋转让的法律规定，现被告已接收了原告履行合同的义务，合同应属有效合同，双方应严格按照合同的约定，履行义务，享受权利。原告未按照合同约定支付下余款项48000元，构成违约，应按照合同约定承担违约责任。虽然该合同约定“付清后房屋自主权、使用权归乙方所有（如不按时付清按总价0.3%付利息），依照公平等价有偿原则以欠多少付多少的0.3%的利息为宜；被告目前未交付房屋（以及合同中的其它义务），违反了合同中的约定，亦构成了违约。被告应按照合同的约定交付房屋，并履行合同中负责办理房屋过户的相关义务。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条之规定判决如下：一、原告任如发、任**与被告江**所签订的房屋买卖合同有效；二、两被告江**、韩**应当按照合同的约定继续履行合同，交付房屋，并按照合同的约定协助办理房屋的过户手续；两原告应支付下余款项4.8万元给两被告，同时应支付两被告本金48000元的0.3%的利息（从2010年5月2日起至本判决生效后十日止的期限）。

上诉人诉称

上诉人江新洲不服判决，上诉称：一、原审法院认定事实错误。1、定韩**知晓江新洲转让房屋事实错误。2、定韩**已经实际接受了二被上诉人的履行事实错误。3、定“被告对合同的效力均未提出异议”事实错误。二、原审判决二被上诉人给付4.8万元及利息明显不当。请求二审法院依法驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。

上诉人韩**不服判决，上诉称：一、一审法院对本案部分事实认定错误，上诉人韩**对本案原审被告江**与被上诉人签订的房屋买卖合同事前是不明知的，事后是不追认的。二、一审法院认定本案房屋买卖合同是有效合同是错误的。请求二审法院撤销一审判决，对本案重新审理，确认本案房屋买卖合同无效。

被上诉人辩称

被上诉人任**、任如秀辩称：一、本案原审查明的事实清楚。韩**在原审的多次陈述证实其完全知晓江新洲与被上诉人签订的房屋买卖合同，并且，韩**共收到被上诉人的购房款42万元，韩**称其对房屋买卖合同不知晓、不追认是违背诚实信用的法律原则。二、一审法院认定本案房屋买卖合同有效，充分体现了“鼓励交易”、“尊重当事人在私法领域意思自治”的合同法原则。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院查明

二审查明的事实与原审一致。

本院认为

本院认为，江**与任如发、任**签订房屋买卖合同时是2010年3月1日，当时江**与韩**还是正常的夫妻关系。任如发、任**通过银行转账的方式分三次付给韩**42万元，且这三次付款，均是在韩**与江**2010年7月19日离婚前完成，韩**在原审笔录中也称已知悉双方签订的房屋买卖合同并认可已收到任如发所付房款。因此，上诉人认为原审法院认定事实错误的上诉理由不能成立。关于该房屋卖合同的效力问题，韩**江**在取得该宗土地使用权后自建房对外转让，该房屋不是商品房。在签订合同时江**也在合同上承诺负责办理房屋产权证，任如发、任**是基于对江**的信任签订了房屋买卖合同，并且任如发、任**按照合同约定基本完全履行了合同义务，韩**、江**也接收了履行。为保护市场交易安全，按照诚实信用的合同原则，韩**、江**应该继续履行合同义务。原审判决符合法律规定。既然合同应该履行，原审判决任如发、任**给付下欠的购房款及依照合同约定承担利息并无不当。综上所述，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1000元，由上诉人韩**、江新洲各负担500元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十月十五日