原告济**有限公司与被告卫*租赁合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告济**有限公司（以下简称鑫鑫投资集团）与被告卫*租赁合同纠纷一案，本院于2011年12月6日立案受理，后向被告送达起诉状副本、应诉通知书、开庭传票、举证通知书和诉讼风险提醒书等法律文书。后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告鑫鑫投资集团的委托代理人王**、被告卫*的委托代理人党俊*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告鑫鑫投资集团诉称：2009年11月6日，其与被告签订《房屋委托管理合同》，合同约定其将中原国际商贸城内的B1大卖场委托被告管理、招商。委托经营期限为10年，从2009年11月6日至2020年6月30日。其中2010年1月1日至2011年6月30日为市场培育优惠期，被告应向其支付120万元，该款在双方签订合同时一次付清。2011年6月30日后上交最低租金收益标准为：2011年7月1日至2012年6月30日160万元；2012年7月1日至2013年6月30日170万元，2013年7月1日至2016年6月30日每年200万元，后四年起应上交的最低收益标准另行约定，并且双方约定被告应在每年的6月1日前交清上述款项，先交款后用房。否则，其可依据《房屋委托管理协议》的约定解除合同，收回房产，追究被告的违约责任。但被告在经营期间违反合同约定。请求判令1、解除其于2009年11月6日与被告签订的《房屋委托管理合同》及补充协议；2、支付2011年12月31日之前的租金80万元、违约金11万元；3、将破坏的楼体恢复原状。审理中，原告不再要求被告将破坏的楼体恢复原状，另案主张。

被告辩称

被告卫*辩称：1、原告要求人民法院行使合同解除权无法律及事实依据；根据相关法律规定，合同约定解除权应由当事人行使，而不是法院代为行使，本案不具备约定解除权的条件；2、其在本案中不存在违约情形，也未超期交付租金，因为原告允许其迟延一年履行租金；3、其并未破坏楼体，其行为完全按照原告的意志行事，不存在将楼体破坏的行为。综上，请求驳回原告的诉讼请求。同时提起反诉，要求原告赔偿损失120万元。

针对被告的反诉，原告辩称:其出租的房屋经消防部门验收合格，且被告长期使用房屋，未给被告造成损失，应驳回被告的反诉请求。

原告鑫鑫投资集团向本院提供的证据有：1、房屋委托管理合同及补充协议各1份，证明其与被告签订房屋租赁协议，同时约定了违约责任；

2、收款收据6份，证明被告已交纳租金的情况及违约超期交纳租金的情况；

3、济源市公安消防支队建筑工程消防验收意见书1份，证明其租赁给被告经营的房屋经验收合格；

4、房屋所有权证1份，证明其出租给被告的房屋的产权情况。

经质证，被告卫*对证据1的真实性无异议；证据2，真实性无异议，但原告提供的财务收据不完整，且不能证明其违约；原告接受其交款，应视为原告同意其延期付款；证据3，真实性无异议，消防支队应根据验收书发放合格证，而不是直接发放验收意见书；证据4，真实性无异议。

被告卫*未提供证据。

本院认为

经庭审举证、质证，本院认为：原告提交的证据1、2、3、4,被告均对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定。

根据原、被告的陈述及以上有效证据，本院确认如下案件事实：2009年11月6日，原、被告双方签订房屋委托管理合同，约定原告（甲方）将中**商贸城内B1大卖场，自愿委托被告（乙方）管理、招商，由乙方自营或将房屋转交由第三方经营使用，使用期限为十年，自2009年11月6日起至2020年6月30日止。合同第五条约定了甲方的权利和义务：1、甲方应保证房屋权属的真实、合法有效。2、甲方应保证委托乙方经营管理的房屋使用权没有瑕疵，即不得有他人对该房屋使用权主张权利，若因该纠纷给乙方造成损失的，应予赔偿。3、甲方应对乙方或第三方开展业务予以协助或配合，尤其是在乙方或第三方办理工商登记及税费返还事项所需手续时必须全力配合。4、合同期满或合同解除之日起三十日内，乙方应搬迁完毕交还B1大卖场，否则甲方有权依据当年最低收益标准的三倍按逾期交还的天数收取逾期交房违约金。5、甲方保证交房屋时，该房消防设施必须符合消防要求，并具有相应的消防合格手续。合同第六条约定了乙方的权利义务:1、在本合同约定的期限内，乙方承诺将上述房产的收益按约定向甲方支付。2、在本合同约定的期限内有权利用该房屋使用权进行招商，并承担商场的管理职责。3、乙方可根据商场管理的需要自行进行招聘员工，并依据《劳动合同法》的要求与员工签订劳动合同，保障员工的合法权益，若发生劳动争议由乙方承担责任，并应赔偿甲方的名誉损失。4、乙方应与甲方签订消防安全责任书，合同期内应确保消防安全。如发生消防事故应承担全部法律责任并赔偿甲方一切损失。5、乙方有权自行或许可第三方对该房屋进行经营所需的装修、改善或增设他物，但不得损坏该房屋的主体结构，装修时应接受甲方工程部门的监督管理，如擅自改动的必须恢复原状。6、乙方无论自营还是招商均应确保B1大卖场1-3楼在2010年1月1日之前开业经营（如因甲方原因造成除外）。7、B1大卖场楼内的广告位由乙方无偿使用，楼外墙体广告位、楼顶广告位产权归甲方所有，由乙方有偿使用，具体费用标准按B2大卖场同等价格执行；8、乙方同意B1大卖场的业态经营范围为：家具、家私。产品的定位、装修应高于B2大卖场。合同第八条约定了违约责任：（一）乙方如有下列情形之一的，甲方可无条件解除合同，收回房屋，乙方应按前六年合同总标的额的2%向甲方支付违约金。合同期内，乙方需提前解除管理合同的应提前90日书面通知甲方，如甲方不同意解除，乙方自行解除合同，应按上述规定支付违约金。（1）随意关门停业的（由甲方原因造成或不可抗力的原因除外）；（2）逾期交纳最低收益、租金、利益分配达30日；（3）欠缴其他费用达2万元的；（4）擅自改变房屋用途及经营范围的；（5）擅自改动房屋主体结构的；（6）合同期内，如乙方触犯法律、法规，除支付违约金外另应承担法律责任。若因乙方违约给甲方造成经济损失高于违约金的，除承担违约责任外，还应负全额赔偿责任；（7）B1大卖场1-3楼不能在2010年1月1日之前开业经营并符合经营业态的；（二）甲方如有下列违约行为之一的：应按六年合同总标的额的2%向乙方支付违约金并赔偿对乙方造成的经济损失。（1）未与乙方协商一致私自终止或解除合同；（2）因甲方原因影响乙方正常经营的；（3）甲方应保证B1大卖场楼外水、电路畅通，因电力、自来水公司及大楼内的原因除外。同日，双方签订补充协议约定：2010年1月1日至2011年6月30日为市场培育优惠期，乙方向甲方支付120万元，该款在双方签订协议时一次性支付；2011年7月1日至2012年6月30日，乙方交纳160万元；2012年7月1日至2013年6月30日，乙方交纳170万元；2013年7月1日至2016年6月30日，每年交纳200万元。乙方应在每年的6月1日前交清上述款项，先交款后用房。否则，甲方可依据约定解除合同，收回房产，追究乙方的违约责任。合同签订后，被告已开始使用该房屋，并于2011年9月前分6次陆续向原告支付租金130万元。原告将其中的120万元作为2010年1月1日至2011年6月30日期间的租金，其余10万元作为违约金处理，但未通知被告。另，2008年9月26日，济源市公安消防支队为原告出具济*消验[2008]第0067号建筑工程消防验收意见书，认为中**商贸城B-1等工程消防设计符合国家有关技术规范要求，施工安装达到设计要求，综合评定消防验收合格，同意按申报用途投入使用；诉讼中，被告提起反诉后，未在指定期间缴纳反诉费。

本院认为：原、被告之间签订的房屋委托管理合同及补充协议，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。按合同约定，被告应于双方签订合同时一次交清2011年6月30日的租金120万元，于2011年6月1日前向原告交纳2011年7月1日至2012年6月30日期间的租金160万元，但截止2011年9月被告共向原告交纳130万元，已逾期30日未向原告交纳租金，该违约行为符合双方约定的解除合同的条件，故原告要求解除合同，本院予以支持。被告逾期交纳租金后，原告可以要求被告支付2011年7月1日至12月31日期间的租金80万元；原告将被告交纳的10万元（2011年9月份前被告已交纳租金130万元，扣除2011年6月30日前应交的租金120万元，多余10万元）作为违约金处理，该行为未得到被告同意，没有法律依据，也不符合双方约定，故该10万元应作为租金处理。扣除该10万元，被告应支付原告租金70万元。因被告违约，按合同约定，被告应按合同前六年总标的额的2%向原告支付违约金，共计21万元，原告现要求被告支付违约金11万元，不违反双方约定，本院予以支持。被告提出反诉，但未在指定期间缴纳反诉费，视为放弃反诉申请，本案中不予涉及。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告济源鑫**限公司、被告卫*于2009年11月6日签订的房屋委托管理合同及补充协议；

二、被告卫*在本判决生效之日起十日内支付原告济源鑫**限公司租金70万元、违约金11万元。

案件受理费13100元，原告负担1440元，被告卫*负担11660元，被告负担部分，暂由原告垫付，待执行中一并结算。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式六份，上诉于河南省济源中级人民法院。

裁判日期

二0一二年四月二十四日