天**司因与上诉人潘**为房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人南**程有限公司（以下简称天**司）因与上诉人潘**为房屋租赁合同纠纷一案，不服宛城区人民法院（2015）宛民初字第1713号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人天**司委托代理人乔**、上诉人潘**及其委托代理人宋**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明，自2008年，原**公司与被告潘**以每年签订一次合同的方式，原告将位于油田大庆路中段原告方所建的第38间和第40间门面房（自西向东）出租给被告连续租赁，其第38间门面房，原被告已于2015年4月份解除租赁合同。其第40间门面房，双方最近达成的房屋租赁合同于2014年3月10日签订，约定租期自2013年12月9日至2014年12月8日止，每月租赁费340元；其中，第12条约定：房屋租赁合同期满，承租人返还房屋的时间是五日内返还，其中第15条规定，其他约定事项：（1）承租人使用水电费按实际使用量每月12-15日内向出租方缴纳。（2）不属于出租方停水停电造成损失，由承租方自理，出租方不承担任何费用。该租期届满后，双方未续签合同，被告继续占用房屋，原告以更换水电计量仪表为由，停止供应水电。

一审法院认为

原审法院认为，原被告的租赁合同期间届满，被告应当依据合同约定，向原告返还承租房屋。至于被告主张的20年租赁期间，系双方可选择的最长租期，并非双方在该合同中确定的租期，无合同约束效力。被告继续占用该房屋，没有合法基础，现原告请求被告向其返还，理由正当，本院予以支持。被告提出的第38间房屋租赁关系，双方既终止了合同履行，又与本案不属同一法律关系，不列入本案处理范围；被告提出的转让费系与第三人之间发生，与本案不属同一法律关系，不列入本案处理范围。原告请求被告向其支付违约占用费，鉴于：一方面，被告的占用行为，导致原告因此损失，另一方面，原被告也存在着较长期租赁关系，原告通知被告不续签合同后，应当留给被告三个月改换经营场所期间较为合理，故本院酌定按原被告上年度的租赁费每月340元标准，由被告向原告赔偿，自2015年3月9日起计算，至交付该房屋止。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，判决：一、本判决生效后十日内，被告潘**向原告南阳**程有限公司返还占用的位于河南油田**段天鹏公司第40间门面房屋。二、自2015年3月9日起算，按每月340元标准，由被告潘**向原告南阳**程有限公司赔偿占用上述房屋的占用费，至实际返还之日止。案件受理费50元，由被告潘**负担。

上诉人诉称

天**司不服原判，上诉称：1、潘**在2014年12月8日至2015年3月8日期间一直在使用上诉人的房屋，但却未向上诉人交纳该房屋租金，原审没有支持这期间的租金不当，2、原审判决潘**按照每月340元的标准向上诉人支付房屋租金错误。故请求维持原判第一项，改判第二项为自2014年12月8日起按照每月340元的标准计算房屋租金至2015年3月8日止，自2015年3月9日起按照每月600元标准计算房屋租金，并由潘**承担本案诉讼费用。

被上诉人辩称

潘**答辩称：天**司上诉理由不成立，并且该公司在5月2日起就锁了我们门面房门、停水停电，这段时间给我们造成很大损失，因此我方不可能支付这几个月房租。

潘**不服原判，上诉称：1、原审认定事实不清，原审认定双方已解除第38间门面房合同错误，认定第40间门面房租期届满错误，双方所签合同只是房租的起止日期，合同并没有按照起始日期签订，而是在年底收房租时补签，2015年交款日期未到，仍在租赁期内。2、原审适用法律错误，原审认定双方租赁期满解除合同错误，事实上合同仍在租赁期内，即便解除合同也应提前通知，未履行提前通知手续不能单方解除合同，上诉人的损失包括装修费、转让费均应由天**司负担。故请求撤销原判，改判驳回天**司的诉讼请求，判令天**司赔偿损失并承担一、二审诉讼费用。

天**司答辩称：我方认为潘**上诉请求及事实理由均不能成立。1、潘**所述的理由跟本案无关联性。2、潘**认为天**司的行为给他们造成损失，但即便有因果关系，潘**在一审中没有提起反诉，二审不应当再处理。3、潘**上诉适用法律错误。

二审中，双方当事人均没有向本院提交新的证据。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为

本院认为，双方形成租赁关系多年，租赁合同签订形式为每年签订一次，本案争议的第40间门面房2014年的房屋租赁合同于2014年12月8日到期后，双方因租金问题产生矛盾，至今仍未能续签合同，天**司遂以合同期满为由起诉要求潘**返还房屋并支付拖欠的租金，因双方现无法就房屋租赁达成新的协议，故潘**继续占用房屋已无事实根据和法律依据，潘**称争议房屋仍在租赁期内的上诉理由因与事实不符，本院依法不予采信。关于潘**上诉称第38间门面房及第40间门面房的损失问题，因与本案不是同一法律关系，原审中潘**亦未提出反诉，本院在本案中对此不做处理。故上诉人潘**的上诉理由不能成立，本院依法不予采信。原审鉴于潘**与天**司租赁关系形成多年，酌定给予潘**三个月时间更换经营场所，并按照每月340元向天**司支付房屋占用费并无不当，但原审对于2014年12月9日至2015年3月8日之间的房屋占用费未予处理不当，本院依法予以纠正。故上诉人天**司的部分上诉理由成立，其成立部分本院依法予以采信。原审对于潘**返还房屋时间的处理亦属不当，本院一并予以纠正。综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销宛城区人民法院（2015）宛民初字第1713号民事判决；

二、自本判决生效后三个月内，潘**向南阳市**程有限公司返还占用的位于河南油田**段天鹏公司第40间门面房屋；

三、自2014年12月9日起算，按每月340元标准，由潘**向南阳市**程有限公司赔偿占用上述房屋的占用费，至实际返还之日止。

一审案件受理费50元，二审案件受理费100元，共计150元，由南阳市**程有限公司负担50元，由潘**负担100元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月二十六日