上诉人刘*与上诉人贾**房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人刘*与上诉人贾**房屋买卖合同纠纷一案，刘*于2012年8月6日向郑州**民法院提起诉讼，请求人民法院判令：1、解除刘*、贾**之间的房屋买卖合同，贾**承担约定违约金9000元并赔偿因贾**违约给刘*造成的损失8万元；2、贾**支付刘*付房款5万元从2007年6月24日至2012年7月24日的同期银行贷款利息18000元。以上两项请求共计107000元。3、贾**承担本案的诉讼费用。贾**提起反诉，请求人民法院判令：1、刘*支付违约金、赔偿损失共60000元，并返还车库（价值约3万元）；2、诉讼费用由刘*承担。

郑州**民法院于2014年5月16日作出（2012）金民二初字第3656号民事判决。刘*、贾**均不服原判，向本院提起上诉。本院于2014年8月26日受理后，依法组成合议庭，于2014年11月6日公开开庭审理了本案。上诉人刘*，上诉人贾**及其委托代理人席国录、唐**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明，2007年6月4日，刘*（买受方、乙方）、贾**（出卖方、甲方）及河南顺**有限公司（中介方、丙方）签订《房屋买卖合同》一份，主要约定：1、经甲、乙双方协商一致，共同委托丙方为甲、乙双方之间的房屋买卖行为提供居间见证服务；2、甲方自愿将坐落于郑州市群英路16号1号楼1单元12号的房屋（以下简称“该房屋”）出售给乙方，乙方对该房屋已做充分了解并实地看房，对该房屋无任何异议，自愿购买该房；3、该房屋性质为房改，所有权人贾**，楼层6，总层数6，建筑面积约35平方米；4、甲、乙双方协商后的房屋实际成交价格为9万元，该房屋产权过户的相关费用由乙方承担；5、乙方于2007年6月4日向丙方交付购房定金5000元，剩余房款8.5万元于过户当日之前分两批交于甲方；6、甲、乙双方约定于甲方房产证办下来后五日内办理该房屋的过户手续；7、甲方于本合同签订之日将房屋权属证明交于丙方代为保管，并承诺于2007年6月20日前腾空该房屋，并将该房屋交于乙方与乙方进行交接验收；8、甲方须保证该房屋权属清晰，无相邻、优先购买及其他权属纠纷，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任；9、若一方违约，由违约方向另一方支付本合同确定的房屋实际成交价10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿；10、甲、乙双方约定，甲方承诺于2007年12月31日前办下来该房屋的房屋产权证，并与乙方共同办理该房屋的过户手续，乙方于甲方腾房当日先将首期房款4.5万元（包含丙方收到的定金5千元）交于甲方，剩余房款4.5万元于过户当日交于甲方；该合同还约定了其他相关事项。同日，上述三方又签订《房屋买卖中介服务合同》一份，对中介服务内容及服务费的支付等相关内容予以约定。2007年6月23日，刘*、贾**及中介方签订《补充协议》一份，约定：1、贾**自愿以人民币9万元将座落于郑州市群英路16号1号楼1单元12号的房屋出售于刘*；2、刘*于2007年6月23日将首期房款人民币5万元付于贾**，同时贾**将房产交付于刘*（自今日起该房屋产权归刘*所有）；3、刘*于过户当日将房款余额4万元交于贾**；4、刘*、贾**及中介方待过户当日应积极主动配合办理过户手续，任何一方不得推诿。2007年6月24日，贾**贾**向刘*出具《收条》一份，载明：“今收到刘*一部分购房款伍*元整（￥50000），该房位于郑州**群英路16号1单元12号”。同日，贾**将该房屋交于刘*。2011年7月19日，贾**取得金水区群英路10号楼6层12号房屋的产权证书，双方对该登记的房屋即买卖合同约定的房屋均未提出异议。2011年12月12日，刘*向郑州市存量房交易结算资金监管账户存入房款4万元。2012年2月8日，贾**在《东方今报》刊登公告，内容为：“刘*：再次通知你五日内去房管局办理房屋过户，不得推诿，否则视你违约不履行合同我方将解除合同。贾**”。2012年7月11日，贾**贾**和案外人陆**签订关于郑州**群英路10号楼6层12号房产的买卖合同，约定贾**将自己所有的该套房产出售给陆**，并约定房屋成交价款为14万元。2012年7月23日，刘*向贾**出具《收条》一份，载明：“今收到群英路16号1号楼1单元12号贾**退回房款伍*（￥50000）元整，不含利息。自收到房款当日（2012年7月23日）于15日内把房腾空交给贾**，其他违约事宜另行商量或通过法律途径解决”。后双方因房屋买卖发生纠纷，协商未果，遂成本案之诉。

一审法院认为

原审法院认为，刘*、贾**签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》均系其真实意思表示，依法成立并生效，双方均应按合同约定履行各自义务。刘*交纳了部分购房款5万元，贾**接受并出具了相应收条，可以认定刘*履行了交纳首期房款的义务。按照合同约定，贾**承诺于2007年12月31日前办下来该房屋的产权证并与刘*共同办理该房屋的过户手续，但贾**直到2011年7月19日才取得该房屋的产权证，已远远超过其承诺的办证和过户时间，贾**首先违反了合同约定；另外，贾**的证据也不能证明其在取得了房屋产权证后及时履行了合同约定的相应义务，据此，可以认定贾**违反合同约定，应当承担相应违约责任。因刘*起诉时贾**已将上述房屋卖给他人，且双方均已返还根据房屋买卖合同取得的对方财产，故可以认定双方的房屋买卖合同已经自行解除，该院对此予以确认。根据合同约定的违约金责任，贾**承担的违约金以合同约定成交价款9万元的10%计算并非过高，可以据此确定贾**应当承担的违约金数额。另外，根据诚实信用的市场原则，结合贾**的过错程度、刘*的损失等因素，可以参照有关民间借贷利率的相关规定，按照贾**收取房款5万元期间的银行同类贷款利息来确定贾**应当承担的赔偿责任较为合理，以便教育过错方，维护诚实信用的市场交易环境。关于刘*主张的利息，因该主张应系刘*损失的一部分，在确定贾**赔偿责任时已进行了相应的考量及处理，故对该主张该院不再予以支持。贾**的辩称及反诉请求，因事实理由不足，且无法律依据，该院不予支持。

原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告贾**于本判决生效后十日内支付原告刘*违约金9000元并赔偿原告相应经济损失（损失计算方式为：以5万元为基数，按照银行同类贷款利率自2007年6月24日计算至2012年7月23日）。二、驳回原告刘*的其他诉讼请求。三、驳回被告贾**的反诉请求。本诉案件受理费2440元，刘*负担1830元，贾**负担610元；反诉案件受理费2050元，由贾**负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费贾**负担部分刘*已预交，不再退回，由贾**在履行本判决确定的义务时一并支付给刘*。

上诉人诉称

刘*上诉称，一审判决贾**承担的赔偿损失金额过低，贾**还应当赔偿房屋增值部分损失。请求二审查明事实，依法判决。

贾**上诉称，一审认定事实错误。贾**不存在违约的情形，房子未能过户是因刘*存在多处房产限购政策不允许其再购买房屋以及其他刘*自身的原因导致没能过户。刘*存在违约的情形，应当由刘*向贾**支付违约金及占用房屋期间的房租收入。刘*没有向郑州市存量房交易结算资金监管账户存入房款4万元。刘*至今未返还贾**的车库，应当判令其返还并赔偿损失。反诉诉讼费应减半收取，不应按本诉标准收取。请求二审查明事实，依法发回重审或改判。

被上诉人辩称

针对刘*的上诉贾**答辩称，贾**不存在违约的情形，房子未能过户是因刘*的原因造成的。刘*占有贾**的房屋对外出租不仅没有损失而且还非法牟利。请求驳回刘*的上诉。

针对贾**的上诉刘*答辩称，不存在因刘*自身原因导致房屋不能过户的情况，不能过户是因贾*恶意违约，第一次到房管局过户时贾**带着律师去，然后过户时临时让增加1万元钱，最终导致没过户，第二次到房管局了其又没带身份证。刘*占有房屋是合法占有，不存在违约。没有向郑州市存量房交易结算资金监管账户存入房款4万元的原因是贾**临时让增加1万元钱然后才没有缴。车库现在由第三方买房人控制着。请求驳回贾**的上诉。

二审期间，贾**提交：1、刘*房产证5个。2、郑州市房屋登记薄2页、契税完税证1张、商品房买卖合同1份、政府限购令政策文件1份。3、录音光盘及整理材料一份。4、2012年12月23日协议及收款收据各一份。以上证据证明刘*名下有多套房产，违反限购政策导致没能过户，刘*拖延不办理过户，刘*未将车库返还贾**。

刘*质证称，证据1真实性无异议，但刘*名下从未同时出现两处房产，刘*购房不受限购政策影响；证据2和本案无关；证据3真实性有异议，录音经处理了；证据4真实性无法认定，车库已交给第三方买房人。

经庭审质证，贾**提交的证据不符合证据规则，不是新证据，且刘*又不予认可，本院对该4份证据依法不予采信。

刘*未提交新的证据。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为

本院认为，一审已经按照双方当事人的合同约定判令贾**承担了违约责任，并酌定贾**按银行同类贷款利率赔偿刘*5万元房款的利息，已充分保护了刘*的合法权益，刘*关于一审判决贾**承担的赔偿损失金额过低，贾**还应当赔偿房屋增值部分损失的上诉理由没有法律依据。刘*的上诉理由依法不能成立，其上诉请求本院依法不予支持。反诉案件受理费2050元依法应当减半收取为1025元，一审该项诉讼费计算错误，本院依法予以纠正。贾**关于反诉诉讼费应减半收取的上诉理由成立。当事人对自己的主张有责任提供证据，否则应当承担不利的法律后果。贾**没有有效证据证明其其他上诉主张，依法应当承担举证不能的不利法律后果，贾**的其他上诉理由没有事实依据，依法不能成立，其相关上诉请求本院依法不予支持。

综上，刘*的上诉理由不能成立，其上诉请求本院依法不予支持。贾**除反诉案件受理费之外的上诉理由不能成立，其反诉案件受理费之外的上诉请求本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审本诉案件受理费2440元，刘*负担1830元，贾**负担610元；反诉案件受理费2050元减半收取1025元，由贾**负担。本诉案件受理费贾**负担部分刘*已预交，不再退回，由贾**在履行本判决确定的义务时一并支付给刘*。

二审案件受理费4490元，由上诉人赵**负担1600元，上诉人贾**负担2890元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十一月十九日