南阳市**有限公司诉被告桐柏县**限公司合资开发房地产合同纠纷案一审民事判决书

审理经过

原告南阳市**有限公司（以下简称南阳**产公司）诉被告桐柏县**限公司（以下简称桐柏**园公司）合资开发房地产合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告南阳**产公司委托代理人宋**、李*、被告桐柏**园公司委托代理人孙**、周**均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，经双方协商，原告（甲方）与被告（乙方）于2013年11月27日签订了《桐柏山城宾馆院墙内合作开发项目合同书》（以下简称“合作开发合同”），合同叙明，乙方将2006年经桐**院拍卖取得的土地过户至甲方名下，甲方支付乙方现金700万元，由乙方解决原公司遗留问题，乙方保证在合同签订30日内将土地过户到甲方名下，积极将规划许可证、建筑施工证、土地使用证、建设规划用地使用证和房屋预售证等相关手续办理完毕，甲方保证在合同签订30日内将项目投资资金和开发项目的所有准备工作组织到位。双方如果违约，应向对方支付违约金100万元。合同签订后，原告分两次预付给被告200万元现金，被告收款后于2014年2月18日出具承诺书称“我公司收到资金后现承诺在春节前把约定相关手续办理到甲方名下（含土地出让金）及规划手续同步报批，我方如在2014年2月26日前手续办理不到位，开不了工，双方合同解除，乙方按转入资金数额从转入资金之日起按三分利息计息和本金全部退还给震通房地**限公司姬*法人。”2014年8月13日，双方签订“补充协议”第三条约定，土地过户定为60天，如还办不到甲方名下，合同撤销，乙方将已交现金的本息退还甲方，从经济发生之日算起。被告迟迟不能将土地转换到原告名下，甲方也就无法启动开发事项，现要求解除原被告双方2013年11月27日签订的“合作开发合同”，被告返还原告拨付的项目开发资金200万元，并分别自2013年12月24日和2014年1月19日按月息3%计付利息至本息付清为止（利息暂计50万元），诉讼费由被告承担。原告在庭审中增加诉讼请求，要求被告在上述诉请的基础上，另外向原告支付100万元的违约金，但未向本院补交诉讼费。

为支持其诉讼请求，原告向法庭提交如下证据：1、合作开发合同；2、南阳**产公司委托书；3、收条及转帐凭证；4、山城宾馆开发合作承诺书；5、2014年8月13日补充协议。拟证明原被告之间形成合资开发合同关系、原告向被告支付项目开发资金及被告违约等事实，上述证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以认定。

被告辩称

被告辩称，其一，原被告签订“合作开发合同”约定合作建设开发时间为两年，从本协议签订60日后算起，合同没有到期，不应当解除。其二，双方签订合同时，约定的土地仅由法院变卖给了崔**、张**且未办理过户审批手续，从粮**司变更至崔**、张**再变更至被告名下，需要很复杂的程序，中间必经的法院作出裁定及县政府审批期限不是原被告双方所能决定的，所以，被告未能按期将土地转换到原告名下，不能视为被告违约和原告要求解除合同的依据。其三，被告在合同签订后，积极履行合同，投入了大量人力、物力推动相关工作的进展，如解除合同，将给双方造成重大损失。其四、在桐**政局、国资办对该土地、房产作出评估后，即可以进行挂牌出让，原被告均可以参与竞标，且被告持有与崔**、张**之间的协议，人民法院的裁定，有一定的优先性，因此，双方的“合作开发合同”并非是已经无法履行。其五，原告要求解除合同，是因为自身和市场原因，而不是因被告违约。其六，原告诉称的200万元是原告的出资，不是借款，且该款已用于项目费用支出，被告并未持有，如合同解除，原告要求返还200万元及支付利息的请求也不应得到支持。其七，被告出具的承诺书及双方签订的补充协议不能作为原告诉请的依据。第一，承诺书中约定的春节前是指2015年春节前；承诺书中的2014年2月26日实际是指2015年2月26日，因为承诺书是2014年2月18日出具，如果是2014年2月26日，中间只有8天时间，在8天内是不可能完成约定的事项的。第二，承诺书上称的利息3分是指年息，而非月息。第三，承诺书已被2014年8月13日双方签订的补充协议取代，不能作为原告主张返还本金及支付利息的依据。其八，在双方签订补充协议之前，桐**院已向桐柏县政府提交了要求办理过户手续的报告，但桐柏县相关领导于2014年8月27日批示要求对该土地公开挂牌出让，在这种情况下，已不可能在60日内完成土地过户，如果以该约定要求被告承担违约责任明显不公平，该约定缺乏基本的可行性，为无效约定。最后，原告单方中止合同已严重损害被告利益，属严重违约，被告保留追究原告违约责任的权利。综上，原告请求不符合合同约定和法律规定，应依法驳回其诉讼请求。

为支持其辩解，被告向法庭提交如下证据：1、合作开发项目合同（和原告提交的一致不再重复提交）；2、办理土地转让手续相关证据共5份﹤法院执行裁定、法院协助执行通知书5份、2014年3月20日法院向政府递交的报告（该报告因南阳市瘦身钢筋事件一直到8月份才批，并且批的是挂牌出让）、国土局关于收购原县粮油**公司土地的请示（请示有张县长的签字依然要求办理挂牌出让）、介绍信﹥；3、被告为履行合同支出费用单据，共十项合计2353050元；4、桐柏县山城宾馆院内土地房产转让协议。拟证明被告履行合作开发合同及支出费用情况。上述费用单据未获原告审核认可，本院不予认定，对其他证据的真实性，原告不持异议，本院予以认定。

经庭审调查、质证和辩论，本院确认以下案件事实：2013年11月27日，原告南阳**产公司（甲方）与被告**态园公司（乙方）签订“合作开发合同”，主要内容如下：经甲乙双方协商，乙方现有位于桐柏县城关镇淮源大道132号（原粮油**公司）现山城宾馆院墙内土地约20亩。和甲方合作，有甲方全额投资开发成高层小区一事达成以下协议，供甲乙双方共同遵守执行。一、土地来源。乙方土地来源于2006年3月25日桐**民法院、河**高院依法拍卖（具体文书由法院提供）。二、甲乙双方合同签订后，乙方负责与桐**民法院协调，先把原有的土地证办理到开发公司名下（含后院的土地出让），费用由甲方垫支，列入甲方成本核算。三、乙方负责与桐**食局协调，乙方土地上所有房屋有双方负责拆除，所需费用由甲方垫支，列入甲方成本核算。四、乙方的土地面积以甲乙双方测量为准，每亩作价100万元，共计20亩，合计2000万元整。五、乙方土地、房产于2006年从桐**民法院拍卖所得，时已7年。甲乙双方合同签订，乙方将土地过到甲方名下后（甲方垫资），甲方支付乙方现金700万元（含法院：土地出让和过户，院内协商不属于乙方房屋的拆迁等），由乙方解决原公司遗留问题。剩余土地款当股金，在甲方开始售房时（满足工程用款后）按双方各投资比例向外拨资金。六、……合作建设开发时间为两年，从本协议签订60日后算起。……十一、违约责任。1、在履行时间方面，乙方保证在合同签订30日内将该土地转换到甲方名下。……甲方保证在合同签订30日内将项目资金和开发项目的所有准备工作组织到位。2、……如有违约，乙方承担违约金100万元整。……如甲方违背以上协议承担违约金100万元整。”……原被告均在合同上加盖合同专用章，受原告委托办理该事项的宋**和被告的法定代表人王**也在合同上签名。2013年12月24日和2014年1月19日，宋**通过银行转帐，转入王**帐户各100万元人民币，王**及被告**态园公司副经理孙**向原告方出具收条各一张。

2014年2月18日，被告向原告出具“山城宾馆开发合作承诺书”（以下简称“承诺书”），主要内容如下：1、我公司原与震通房**发公司签订的合作协议现相关手续正在办理中，急需资金，现由姬*震通房**发公司转入我公司帐户现金贰佰万元整，我公司收到资金后现承诺在春节前把法院相关手续办理到甲方名下（含土地出让金）及规划手续同步报批。2、法院手续春节前办理好后，于2014年2月26日前把院内住户搬迁走，达到拆迁条件。3、我方如在2014年2月26号前手续办理不到位，开不了工，双方合同解除，乙方按转入资金数额从转入资金之日起按三分利息计息和本金全部退还给震通房**发公司姬*法人。2014年8月13日原被告双方签订“补充协议”，主要内容如下：1、乙方积极办理，土地出让和过户，院内拆迁，周边四邻关系，工程需用的所有手续，所有遗留问题，全部由乙方处理，并承担所有费用，保证工程顺利进行。……3、土地过户定为60天，如还办不到甲方名下，合同撤销，乙方将已交现金的本息退还甲方，从经济发生之日算起。……承诺书加盖有被告合同专用章并由王**、孙**签名，补充协议加盖了双方合同专用章，并由王**、孙**、刘**、宋**签名。

本院认为

2014年1月20日，桐柏县人民法院作出（2002）桐法执字第258—1号执行裁定书，裁定如下：一、变卖被执行人桐柏**工业公司所有的位于桐柏县城关镇淮源大道132号山城宾馆全部财产及土地使用权（含精米加工厂财产及土地）归崔**、张**。二、买受人崔**、张**可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。2014年3月20日，桐柏县人民法院又向桐柏县人民政府提交《关于对桐柏**工业公司全部资产依法进行处置的报告》，桐柏县政府相关领导于2014年8月28日作出如下批示：凡涉及国营企业土地、资产处置，需按照上级文件精神，由国资办、土地、规划部门出具规划条件，依法公开挂牌出让。

裁判结果

2013年11月19日，被告（甲方）与崔**、张**、马**（乙方）签订“桐柏县山城宾馆院内土地房产转让协议”（以下简称“土地房产转让协议”），主要内容如下：经甲乙双方协商，乙方现有位于桐柏县城西312国道北面的桐柏**工业公司院墙内土地约20亩，地上建筑物有楼房四幢，平房两幢，共计面积3224平方米，有价转让给甲方全额投资开发高档小区，乙方的土地面积根据三维资产评估事务所出具的《桐估拍字（2006）第016号评估报告》文件为依据，实际测量为11299㎡（约合16.9亩），房产建筑面积3224㎡，共计作价1800万元（院内实有土地12073㎡，折合土地18.11亩，含院内中间路占地，评估报告内有说明及测量图），该协议加盖了被告的合同专用章，并由王**、刘**、孙**、崔**、张**、马**签名。

被告称因合作开发项目支出2353050元并提供了相关单据。

本院认为，《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”该法第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时解除权人可以解除合同。”该法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”在原被告签订“合作开发合同”时，合同主要标的土地和房屋尚登记在桐柏**工业公司名下，被告在合同上却叙述其现有位于桐柏县城关镇淮源大道132号（原粮油**公司）现山城宾馆院墙内土地约20亩，同时保证在合同签订30日内将该土地转换到原告名下，但在该期限内没有任何实质性的进展，只是在60日后的2014年1月20日才由法院作出了山城宾馆全部财产及土地使用权归崔原野、张**的裁定，被告的上述行为已违背了诚实信用原则和合同约定。其后，被告仍未按“承诺书”保证及“补充协议”约定的期限履行义务，导致土地未过户至原告名下，项目开工更无从谈起，被告的行为已构成根本违约，且其承诺书保证和“补充协议”约定的合同解除及被告返还原告所付资金和利息的条件已成就，因此，对原告要求解除“合作开发合同”，返还项目开发资金200万元并计付利息的请求，本院予以支持。但其请求被告自2013年12月24日至本息付清之日按本金200万元计付利息与事实不符，应自2013年12月24日至2014年1月18日按100万元本金计息。被告“承诺书”中记载的“从转入资金之日起按三分利息计息”属约定不明，被告辩称三分利息是指年息，但按照借贷言辞表达习惯，未明确日、月、年利率的“X分利息”通常是指月利率，该承诺内容可视为原被告对被告违约时应支付违约金的约定，且被告未主张原告请求月息3分过高应予减少，因此，被告应以月利率3分向原告计付利息，但利息总额应以原告请求的50万元为限。原告支付给被告200万元是原告垫资让被告用以办理土地过户和拆迁补偿，合作项目开发完成后计入原告成本，被告称该200万元已用于项目费用开支，其一，其开支是否合理未获原告方审核认可，其二，未达成土地过户和拆迁效果，其三，按照其“承诺书”中的意思表示和“补充协议”中的约定，其应当返还原告200万元项目开发资金，因“补充协议”中未明确约定该协议取代“承诺书”，故协议是对土地过户至原告名下的期限予以了延长，利息未作出明确约定，应视为仍按“承诺书”写明的3分利息执行，因此对被告上述两项及其他辩解意见，本院均不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决如下：

一、解除原告南阳市**有限公司与被告桐**有限公司于2013年11月27日签订的《桐柏山城宾馆院内合作开发项目合同书》；

二、被告桐**有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告南阳市**有限公司现金200万元，并自2013年12月24日至2014年1月18日按本金100万元，自2014年1月19日至本金付清之日止按本金200万元，按月利率3分计付利息，利息总额以50万元为限。

案件受理费26800元，由被告桐**有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一五年六月二十五日