李**与胡**买卖合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告（反诉被告）李*香诉被告（反诉原告）胡**买卖合同纠纷一案，原告于2014年2月17日诉至本院，本院同日作出受理决定，并向原告直接送达了受理案件通知书、诉讼风险告知书等法律文书，本院依法组成合议庭，并分别向原、被告送达了告知审判庭组成人员通知书、举证通知书、开庭传票及向被告送达了起诉状副本、应诉通知书等法律文书。被告于2014年3月15日向本院提起反诉，本案本诉与反诉合并审理。本院于2014年10月17日、2014年12月23日两次公开开庭进行了审理。原告李*香及其委托代理人原献伟，被告胡**及其委托代理人茹**均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告李*香诉称，原告原在辉县市孟庄镇常屯村村西开办一建材厂。2011年10月28日，原、被告经过协商一致，达成了建材厂场地及附属设施转让协议。协议约定，该场地位于常屯村西，面积约12亩，合同约定标的为：该土地的使用权与所有地面覆盖物（房屋、水井、变压器、线杆、线路、围墙等）的所有权。协议第三条约定了：“合同约定上述标的所含的使用权和所有权一次性作价82.5万元。合同签订时，乙方先付甲方50万元。剩余的32.5万元在年底交土地使用费后付清，大队签合同由胡**、李**、李*香、段新安签字，土地使用权合同签订后，有关土地使用问题由胡**和村委会协商，与甲方无关”。合同签订后，原告按合同约定履行了合同义务，被告方在向原告支付60万元后，下欠转让款22.5万元经原告多次催要，被告以种种理由推脱至今，由于被告方的违约行为给原告方造成较大的经济损失，故诉至法院要求被告立即支付所欠转让款22.5万元并承担逾期付款的银行利息45102元并由被告承担本案诉讼费用。

被告辩称

被告胡**辩称，请求依法驳回原告诉讼请求。1、原、被告的确在2011年11月28日签订一份协议书，但该协议书已于2012年5月6日被解除。依据合同法第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的终止履行，故原告要求继续支付款项于法无据；2、导致合同的过错责任在原告。被告已提起反诉。

被告胡**反诉称：2011年10月28日，原、被告签订一份买卖合同。合同约定购买标的物为：土地使用权和所有地面覆盖物的所有权，合同签订时，被告依约支付原告现金50万元，之后20天内又支付原告现金10万元，但原告只是形式上交付标的物，未按协议实际履行义务，且交付标的物存在重大瑕疵，其严重的违约行为致使被告合同目的不能实现，为此被告终止给付义务。同时向原告发出解除合同通知书，原告签收该通知书。因此，依据相关法律规定，原、被告合同早已解除或撤销，被告无需继续履行给付义务，同时原告应当依法退还被告给付的现金并赔偿被告损失，故反诉要求：1、判令原告返还被告现金60万元；2、判令原告以60万元同期银行贷款利率的4倍，赔偿被告损失418200元（2011年11月18日-2014年9月18日）；3、本案诉讼费由原告承担；4、被告保留之后的赔偿权。

原告李*香辩称：1、按照原、被告双方所签订的转让协议，原告已经按照合同约定，履行了相关义务，并且向被告交付了合同所约定的标的物，原告不存在违约行为；2、被告要求解除该合同没有事实依据，解除合同通知书未送到被告，按照原告收到反诉状内容看，被告并没有填写该通知书的签收时间，所以被告主张的合同已解除没有相关依据；3、被告要求原告返还60万元转让款以及支付4倍的贷款利率没有事实及法律依据。综上请求依法驳回被告的反诉请求。

根据原、被告的诉辩意见和被告的反诉及原告的辩论意见，归纳本案的焦点为：1、原告要求被告支付所欠转让款22.5万元及逾期利息45102元有无事实和法律依据；2、解除合同有无事实和法律依据，被告要求原告返还现金60万元及赔偿损失418200元有无事实及法律依据。

原告为证明其诉讼请求向本院提供了如下证据：

1、2009年12月9日原告李**向辉县市**村委会缴纳场地往来款收据一份，内容：今收到常屯石膏厂李**往来款五万元，收款单位：辉县市**民委员会财务专用章（印章），开票人：皮振会；

2、2010年1月19日辉县市孟庄镇常屯村村委会收到原告李**缴纳资产款84000元收据一份，内容：今收到常**制品厂处理原新乡市新型水泥厂部分资产款（说明附后）人民币捌万肆仟元正，收款单位：辉县市**民委员会财务专用章（印章），开票人：皮振会；证据1、2证明本案所涉及的建材厂是原告投资经营的。

3、2010年1月19日辉县市孟庄镇常屯村村委会收到原告李**缴纳的2008年7月至12月份、2009年、2010年占地费款项74625元收据一份，内容：今收到常**制品厂2008年7-12月份、2009年、2010年占地费款人民币柒万肆仟陆佰贰拾伍*正，收款单位：辉县市**民委员会财务专用章（印章），开票人：皮振会；

4、2011年1月29日辉县市孟庄镇常屯村村委会收到原告李**缴纳的2011年占地费款项9065元收据一份，内容：今收到常屯石膏制品厂（李**）2011年占地费款人民币玖仟零陆拾伍元正，收款单位：辉县市**民委员会财务专用章（印章），开票人：皮振会；

5、2011年3月10日辉县市孟庄镇常屯村村委会收到原告李**缴纳的2011年占地费款项20000元收据一份，内容：今收到常屯石膏制品厂（李**）2011年占地费款人民币贰万正，收款单位：辉县市**民委员会财务专用章（印章），开票人：皮振会；

证据3、4、5证明原告在经营该建材厂期间已向常**委会缴纳占地费的事实。

6、辉县市**民委员会证明一份（复印件），内容：孟庄镇常屯村村西的建材公司现有李**同志负责经营，2011年年底缴纳占地费时延续合同。特此证明，孟庄**委会（盖章），2011年10月13日。证明辉县市孟庄镇常屯村村西的建材公司现有原告李**负责经营，2011年缴纳占地费是延续合同，原告将此厂交给被告之前，原告有合法经营权；

7、原、被告双方于2011年10月28日签订协议书一份，内容：甲方：李**、段**，乙方：胡**。乙方为扩大生产，急需征用甲方在辉县市孟庄镇常屯村西钢砖厂斜对面（原村水泥厂）的建材厂，经友好协商，双方就该场地的使用权以及附属设施一次性买断，达成如下协议：一、该场地位于辉县市孟庄镇常屯村西，约12亩；合同约定的标的为：该土地的使用权与所有地面覆盖物（房屋、水井、变压器、线杆、线路、围墙等等）的所有权。二、上述第一项的使用权和所有权甲方独家享有，甲方必须保证这些权利无瑕疵。如出现瑕疵，甲方需退还该合同的全部金额，并赔偿乙方因此遭受的经济损失。三、合同约定上述标的的所含的使用权和所有权一次性作价82.5万元。合同签订时，乙方现付甲方50万元。剩余32.5万元在年底交土地使用费后付清，大队签合同由胡**、李**、李**、段**签字，土地使用权合同签订后，有关土地使用问题均由胡**和村委会协商，与甲方无关。四、甲方在该合同生效之前，因该场地发生的所有经济纠纷（包括上交村委会的土地使用费）由甲方承担和享有，与乙方无关。合同生效后因该场地新发生的债权债务由乙方承担和享有包括之后应上交的土地使用费。五、如因政策变化，政府收购征用该土地的，政府因此补给的一切赔偿由乙方独家享有，甲方无权也不得主张。六、如有他人就该场地及其设施以股东名义主张权利的，由甲方负责处理，致使乙方不能经营的甲方应退还乙方已支付的全部款项，并赔偿其他经济损失。七、在乙方付清甲方剩余款项后，所发生的一切事情与甲方无关。八、本合同双方签字后生效。甲方：李**、段**，乙方：胡**，中间人：李**、李**。证明原、被告双方对于转移的标的、转让的价款、转让款的支付时间以及转让后有关土地使用问题等均作了明确约定；

8、2014年元月5日证明一份，内容：石膏厂经济以（已）清只欠工资两年，段新安。证明段新安系石膏厂雇佣的事实；

9、原告申请法院调取对段**的调查笔录一份，内容：我名字是段**，小名是段新安，男，1964年9月8日生，汉族，农民，住辉县市孟庄镇常屯村。我今天来说明2011年10月28日我与李**同胡**之间签订合同的事，我是李**的工人，在厂里负责经营、生产。当时协议是在饭店签订的，我和李**一起去的，把名签上了。我不享有协议书上的权利，也不承担协议书上的义务，协议书与我无关。协议书权利、义务由李**、胡**承担。后来我听李**说胡**给了她60万元，钱我没收，什么时间给的钱我不知道。2014年元月5日证明是我写的，我与李**经济已清，李**现在只欠我两年工资。我受李**雇佣，签名是因为我和李**一起去的，起个证明人作用；

10、段**户籍证明一份，证明段**的基本情况；

11、原告申请法院调取常**委会会计皮振会笔录一份，内容：我叫皮振会，男，1961年9月2日生，汉族，农民，住辉县市孟庄镇常屯村，系常**委会会计。2011年10月13日证明（内容孟庄镇常屯村村西的建材公司现有李**同志负责经营，2011年年底缴纳占地费时延续合同）系村委会出具，内容属实。段新安是段**的小名。证明段新安与段**是同一个人，同时也证明2011年10月13日常**委会出具的证明是皮振会手写的，内容真实。

被告为证明其主张向本院提供了以下证据：

1、2012年5月5日解除合同通知书一份，内容：李**、段**同志您好，我们于2011年10月28日签订“协议书”一份，约定将您在辉县市常屯村西钢砖厂斜对面（原村水泥厂）的建材厂的土地使用权以及附属设施转让给我。在履行合同的过程中，您存在严重违约行为，致使我就合同约定的权利无法得到。由于您的严重违约行为，致使我无法实现合同目的，为此，特向您通知，解除我们于2011年10月28日签订的“协议书”。请您务必于收到本通知之日起10日内返还我已经缴纳的费用60万元，并赔偿我的经济损失，通知人：胡**，2012年5月5日；

2、申请法院调取特快专递单两份及邮件追踪查询单两份；证据1、2证明被告已合法解除与原告之间的协议；

3、原、被告双方于2011年10月28日签订协议书一份，内容同原告第7份证据一致；

4、原告李*香收款证明两份（均系复印件），内容分别为：（1）今收到胡**现金伍拾万元正（50.00万），李*香。（2）今收到胡**现金拾万元正（10万），李*香；

5、2014年10月18日证明一份，内容：常屯村原新型水泥厂的场地于2012年4月30日以前承包给我村民王**（经营），由王**建石膏制品厂使用。特此证明，常屯村委会（盖有辉县市**民委员会印章）；

6、被告申请法院调取常屯村委会会计皮振会笔录一份，内容：我叫皮振会，男，1961年9月2日生，汉族，农民，住辉县市孟庄镇常屯村，系常屯村委会会计。李**与胡**争议土地的使用权和所有权均属于村委会，村委会不知道他们双方签订这个协议的事，并且李**没有该块场地的使用权，这块土地原来是水泥厂的，后来因为工艺落后和环保问题被迫关停，该厂欠村委会二十来万元钱，后经法院判决厂方支付欠款，虽经法院执行，但厂方迟迟不予履行。后来村委会开会表决通过收回该厂，重新以村委会名义对外承包给王**，王**年年向村委会交承包费，后来王**不干了，我们现在已经将厂租给第三人了，村委会未给李**签订过承包协议，村委会也不允许和认可任何人私自对外转包；

7、被告申请法院调取王**笔录一份，内容：我叫王**，男，1954年3月7日生，汉族，农民，住辉县市孟庄镇常屯村，原来新型水泥厂情况是新兴水泥厂欠村委会钱被村委会收回（村委会开会表决），王**承包时我在厂里盖了三大间房（五小间房）搞作坊经营，至今这三大间房所有权还属于我，截至目前我没有将房卖给任何人，李**将我房卖给胡**侵犯我的权利；

8、证人冯*当庭证言，内容：胡**买常屯厂的时候说资金紧张向我借款20万元，并打有借条，约定月息2.5分，至今还没有还我钱；

9、证人刘*当庭证言，内容：2011年10月份左右，胡**因在常屯村建厂向我借款30万元，给我出具有借条，约定月息2.5分，至今还没有还我钱。

经庭审质证，被告胡**对原告李**的证据质证意见是：被告对原告第1份证据真实性没有异议，但该份证据显示的是往来款，并没有阐明款项的用途，不应支持原告的证明目的；对原告第2份证据真实性没有异议，但该证据显示的内容处理新乡市新型水泥厂部分资产款，该证据不但不能支持原告证明目的，也说明原告出售给被告的财产不具备完全所有权；对原告第3、4、5份证据真实性无异议，但不能证明该款系原告缴纳的占地费，仅证明原告系交款人或代缴款人；对原告第6份证据有异议，认为该证据本身系复印件，无法核实其真实性，该证据内容显示原告系负责人，而非是权利所有人，同时也不能证明2011年年底缴纳的占地费是延续合同，表述应该为“是”不应该为“时”；对原告第7份协议书真实性无异议，但对原告证明目的有异议，该协议书的前言部分注明双方就该场地的使用权以及附属设施的转让系一次性买断，第一项注明合同约定的标的为该土地的使用权与所有覆盖物所有权，第二项约定原告方的责任，必须保证合同全部标的原告独家享有，且还应保证这些权利无瑕疵。如果出现瑕疵，原告须退还合同全部金额并赔偿损失。第六项说明如出现第三人主张权利，原告负责处理，被告不能经营，原告应退还被告已支付的全部款项并赔偿经济损失。综上，原告未按照协议全面履行。并且该协议已被解除，其不能作为原告要求被告继续支付的合法客观依据；对原告第8份证据有异议，认为段新安未到庭，无法核对证据真实性，协议主体显示甲方为原告和段新安，但被告支付60万元交给原告本人，原告诉状予以认可；对原告第9、10份证据无异议，当时段**签其小名段新安；对原告第11份证据真实性无异议，但对原告证明目的有异议，原告以该笔录内容来证明原告第6份证据真实性，进而证明原告有合法处分权。但原告第6份证据显示的意思是常屯村西的建材公司有李**负责经营，但村委会只是授权李**负责经营，并没有证明李**一个人对该建材公司内场地及设施拥有完全的所有权。原告对其转让给被告的财产没有处分权。原告2011年年底没有缴纳占地费村委会已将该场地及附属设施转让或承包给第三人，即便原告添置设施，因其失去场地使用权及主要设施不具有所有权，故被告合同目的无法实现。

原告李**对被告胡**的证据质证意见是：对被告提供的第1、2份证据有异议，（1）、原告没有收到被告提交的2012年5月5日的通知书。（2）、特快专递虽显示原告的名字，由于是复印件，无法核对其真实性。（3）、快递显示的是解除合同通知书，是否系被告出示的这一份无法证实，且邮政部门提供的追踪结果没有加盖印章，不能证明原告收到过该邮件。（4）、按照邮政部门回执显示段新*本人收，但邮件签名是段**签名；对被告提供的第3、4份证据真实性无异议，认可李**收到胡**现金60万元；对被告的第5份证据质证意见是村委会证明与原告提交的2011年10月13日证明矛盾，该证明时间是2014年10月18日，原告提交证明是双方签订转让协议书之前，应以2011年10月13日证明为准，被告该份证明显示村委会在2012年4月30日前将厂承包给王**与我方提交的村委会收据不一致，收据显示村委会收到资产处置款和占地费的主体是原告李**并非王**，该证明与原始收据不一致，不应作为定案依据；对被告提供第6、7份证据均有异议，对皮*会调查笔录质证意见为：（1）、皮*会系常**委会会计，笔录内容系个人证言，不代表常**委会。（2）、根据村委会出具的原始收据，该建材厂的场地由李**使用，证言提到王**与事实不符。（3）、皮*会证明厂地已经租给第三人，但是并没有说明第三人是谁，也没有说明租赁时间，在原、被告签订转让协议书时，厂地由李**负责经营，协议签订后按照合同约定应由被告来承担相应责任，与李**没有关系。对王**调查笔录质证意见为：（1）、证言陈述不实，证言中所提到房屋所有权是归李**所有，证人称自己系该房产的所有权人没有相关依据。（2）、在原、被告签订转让协议书之前，王**曾经租赁过部分厂房，目前还欠租赁费用，王**证言不能够作为认定事实的根据；对被告提供第8、9份证据有异议，该两位证人的证言与本案没有必然联系，缺乏关联性，同时也不能证明被告所借款项用于购买原告建材厂。

根据原、被告举证质证意见，本院对原、被告提供的证据综合分析如下：关于原告提供的第1-7份证据可以证明原告李**曾负责经营石膏厂，负责经营期间向辉县**屯村委会每年交纳占地费的事实，但不能证明原告享有该场地土地使用权及所有地面覆盖物所有权；关于原告提供第8-11份证据，可以证明段**的小名为段新安及段**系李**工人的事实，同时也证明原告主体资格适格。关于被告提供第1、2份证据，可以证明被告胡**向李**及段新安邮寄解除合同通知书邮件的事实；关于被告提供第3、4份证据原告对其真实性无异议，该两份证据可以证明原、被告双方于2011年10月28日签订协议书及李**收取胡**现金60万元的事实；关于被告提供的第6、7份证据，原告均对证据提出异议，因皮振会及王**均未出庭，故对被告提供的第6、7份证据证明目的不予采纳；关于被告提供第5、8、9份证据，不足以证明被告抗辩主张及证明目的，故对被告提供的第5、8、9证据证明目的不予采纳。

根据原、被告的诉辩意见和上述有效证据本院确认以下案件事实：2011年10月28日，原告李**与被告胡**签订位于辉县市孟庄镇常屯村村西建材厂地及附属设施转让协议。协议约定，内容：甲方：李**、段**，乙方：胡**。乙方为扩大生产，急需征用甲方在辉县市孟庄镇常屯村西钢砖厂斜对面（原村水泥厂）的建材厂，经友好协商，双方就该场地的使用权以及附属设施一次性买断，达成如下协议：一、该场地位于辉县市孟庄镇常屯村西，约12亩；合同约定的标的为：该土地的使用权与所有地面覆盖物（房屋、水井、变压器、线杆、线路、围墙等等）的所有权。二、上述第一项的使用权和所有权甲方独家享有，甲方必须保证这些权利无瑕疵。如出现瑕疵，甲方需退还该合同的全部金额，并赔偿乙方因此遭受的经济损失。三、合同约定上述标的所含的使用权和所有权一次性作价82.5万元。合同签订时，乙方现付甲方50万元。剩余32.5万元在年底交土地使用费后付清，大队签合同由胡**、李**、李**、段**签字，土地使用权合同签订后，有关土地使用问题均由胡**和村委会协商，与甲方无关。四、甲方在该合同生效之前，因该场地发生的所有经济纠纷（包括上交村委会的土地使用费）由甲方承担和享有，与乙方无关。合同生效后因该场地新发生的债权债务由乙方承担和享有包括之后应上交的土地使用费。五、如因政策变化，政府收购征用该土地的，政府因此补给的一切赔偿由乙方独家享有，甲方无权也不得主张。六、如有他人就该场地及其设施以股东名义主张权利的，由甲方负责处理，致使乙方不能经营的甲方应退还乙方已支付的全部款项，并赔偿其他经济损失。七、在乙方付清甲方剩余款项后，所发生的一切事情与甲方无关。八、本合同双方签字后生效。甲方：李**、段**，乙方：胡**，中间人：李**、李**。合同签订后，被告胡**分两次共支付原告李**现金60万元后，下余转让款22.5万元未付。被告胡**于2012年5月5日分别向原告李**及段**发出解除合同通知书的邮件。案经调解未果。

本院认为

本院认为：根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中原、被告协议约定合同约定的标的为：位于辉县市孟庄镇常屯村西，约12亩土地的使用权与所有地面覆盖物（房屋、水井、变压器、线杆、线路、围墙等）的所有权。并约定上述标的使用权和所有权李**独家享有，李**必须保证这些权利无瑕疵。如出现瑕疵，李**需退还该合同的全部金额，并赔偿胡**因此遭受的经济损失。本案原告李**虽提供部分证据，但不足以证明原告李**完全享有原、被告双方约定土地使用权及所有地面覆盖物所有权。根据法律规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让。原告李**与被告胡**签订协议，原告李**未能提供证据证明其对协议约定该宗土地享有单独处分权；同时，该协议书涉及土地使用权转让，因原告至今未办理相关手续，故原、被告签订的协议违反法律法规的强制性规定，依法认定合同无效。依照《中华人民共和国合同法》的规定，该协议为无效协议，故对原告的诉讼请求本院不予支持。依据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故原告李**应返还被告胡**已给付的现金60万元，被告胡**应当返还原告李**双方协议约定场地（位于辉县市孟庄镇常屯村西，约12亩）的所有地面覆盖物（房屋、水井、变压器、线杆、线路、围墙等）。关于被告要求原告赔偿损失418200元诉讼请求，因其提供证据不足以证明其主张，故本院对被告该项请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、五十二条第（五）项、五十八条、第一百三十二条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告李**与被告胡**于2011年10月28日签订协议为无效协议；

二、原告李**于本判决生效后十日内返还被告胡**现金六十万元；

三、被告胡**于本判决生效后十日内返还原告李**双方协议约定场地（位于辉县市孟庄镇常屯村西，约12亩）的所有地面覆盖物（房屋、水井、变压器、线杆、线路、围墙等）；

四、驳回原告李**的诉讼请求；

五、驳回被告胡**的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费5176元，由原告李**负担；反诉费6981元，由原告李**承担4113元，由被告胡**承担2868元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二?一四年十二月二十六日