上诉人牧**、邓**与被上诉人李*、范**房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人牧**、邓**与被上诉人李*、范**房屋买卖合同纠纷一案，李*、范**于2014年9月22日向镇**民法院提起诉讼，请求：判令解除双方签订的房屋买卖协议，牧**、邓**返还购房款220万元及双倍利息，并承担诉讼费用。镇**民法院于2014年10月22日作出（2014）镇民初字第1731号民事判决。牧**、邓**不服，向本院提起上诉，本院于2014年12月16日受理后，依法组成合议庭于2014年12月29日公开开庭审理了本案。牧**、邓**及其委托代理人刘**、梁**，李*、范**及其委托代理人张**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：当事人双方经中人侯**（本案证人）介绍，初步达成房屋买卖意向，侯**曾带李*、范**嫂嫂在房屋外边看过房子。当事人双方初步达成买卖意向后，李*、范**于2014年4月27日交付给牧**购房定金5万元，牧**出具了收条。2014年5月1日，李*、范**从镇**业银行以银行卡转账形式、以范**名义给牧**转账100万元，牧**出具了收条。2014年5月28日，双方签订了一份房屋买卖协议，并于当天在公证处进行了公证。协议约定：牧**、邓**自愿将属于其所有的、位于镇平县城校场路中段西侧房屋一座以价款220万元整卖给李*、范**。协议同时约定牧**、邓**保证上述房屋产权清楚，无他项权利设定或其他纠纷；若发生与牧**、邓**有关的产权纠纷或有抵押事项，概由牧**、邓**负责处理，并承担一切责任，因此给李*、范**造成的经济损失牧**、邓**负责赔偿。协议签订后，牧**、邓**将房屋的钥匙、房权证、土地使用证交与李*、范**；同日，李*、范**以李*名义从镇**业银行以银行卡转账形式给牧**转账111万元，双方经结算，李*、范**又将剩余房款全部付清后，牧**给李*、范**出具了收到购房款220万元（其中9万元为现金）收条。

另查明，2014年的6月22日下午、6月23日上午、7月25日中午，李*、范**及家人前去所购房屋开门，却遭到牧林平父亲及兄弟们的强力阻拦，说房屋是他们的。为此，李*向河南省镇平县公安局城关派出所三次报警，该所三次处警调处未果，建议争议双方到法院解决。其间，李*曾多次要求牧林平到场解决问题，牧林平均未到场；牧林平承认，房屋现由其弟牧林武占有使用，自己无法让牧林武搬出房屋。

一审法院认为

原审法院认为：房屋买卖合同是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。本案中，当事人双方于2014年5月28日，自愿签订房屋买卖协议，双方当事人意思表示真实，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”的规定，双方签订的房屋买卖协议依法成立；但是，根据该法第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”及《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，由于双方对买卖的房屋没有办理产权过户登记，故双方所签订的房屋买卖协议并未生效。虽然双方签订房屋买卖协议前后，李*、范**向牧**、邓**支付了全部购房价款，牧**、邓**亦向李*、范**交付了所售房屋之房权证、土地使用证及房屋钥匙，但牧**、邓**并未向李*、范**实际有效地交付该宗房产，致使李*、范**到所购房产处占有、使用时遭到牧**家人的严重阻拦。李*、范**在遭到阻拦要求牧**到场排除干扰时，牧**拒绝到场，事后李*、范**到牧**家中寻求解决办法时，牧**又表示没有办法解决这个问题，无法交付所售房屋，李*、范**至今不能真正占有、使用自己所购的房产，致使双方所签订的房屋买卖合同的目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，李*、范**要求解除双方的房屋买卖协议的诉讼请求成立，原审法院予以支持，李*、范**应当返还牧**、邓**的房权证、土地证，牧**、邓**应当返还220万元售房价款，并支付自李*、范**起诉之日起的同期同类银行贷款利息，因李*、范**要求牧**、邓**双倍支付起诉后银行贷款利息的诉请，缺乏法律依据，对李*、范**诉请的超出部分，不予支持。对于牧**、邓**关于双方所签订的协议是双方意思的真实表示不违反法律规定，合同有效的辩称，因为在未经有关部门审核、批准并办理有关手续之前，双方签订的房屋买卖协议并不当然生效，故该项辩称不能成立，不予支持；对于牧**、邓**关于房屋四至清晰产权明确，不存在违约的辩称，由于作为房屋买卖合同出售方的牧**、邓**，对于合同的履行义务，并不只是房屋产权证照的“简易交付”，更重要的则是对房屋实物的实际交付及对公众的公示效力，李*、范**购房的目的不仅仅是得到房屋的产权证照及钥匙，更重要的则是通过售房方有效交付房产对公众的公示效力，完整、实际地得到作为自己所购标的物的房屋，由于本案中牧**、邓**至今没有将所售房屋向李*、范**进行公开、有效的交付，致使李*、范**至今无法实际得到所购房屋本身，合同目的无法实现，这不符合普通的房屋买卖交易规则，故该项辩称不能成立，不予支持；对于牧**、邓**关于李*、范**购房前已被告知，己方与家人的房屋纠纷已经得到妥善解决的辩称，由于牧**、邓**没有提供充分证据，证明已将其与家人因双方买卖房产的纠纷现状，如实告知了李*、范**，牧**、邓**亦无充分证据证明，李*、范**是在明知牧**、邓**与其家人因双方买卖标的物存在如此剧烈的矛盾且李*、范**在以普通人以平常办法无法得到房产的情况下仍要坚持购买该房屋，而普通人一般不会愿意采用自己出高价又以被迫与第三方激烈对抗的方式买卖房屋，即牧**、邓**没有充分证据证明自己尽到了合同标的物瑕疵的特别提示义务，故牧**、邓**的该项辩称不能成立，原审法院不予支持；对于牧**、邓**关于案外人侵权与己方无关、李*、范**可以通过法律途径解决的辩称，由于双方的房屋买卖协议中约定，牧**、邓**保证上述房屋无纠纷，若发生与牧**、邓**有关的产权纠纷，由牧**、邓**负责处理，并承担一切责任，因此给李*、范**造成的经济损失牧**、邓**负责赔偿，虽然该宗房产业经人民法院判决生效且经房地产主管机关办有产权证照，产权明晰，但牧**、邓**现与其家人因该房产出现矛盾冲突，牧**、邓**仍负有义务解决，现牧**、邓**不能协助解决，致使李*、范**不能实际得到所购房屋，构成根本违约；同时，根据我国物权法的规定，由于双方对买卖的房屋没有办理产权过户登记，双方买卖房屋的权属并不发生转移，对上述房屋产生的侵权之排除义务主体仍系牧**、邓**，李*、范**因尚未取得房屋的产权而无法通过法律途径解决，故牧**、邓**的该项辩称不能成立，原审法院不予支持。综上，对牧**、邓**关于李*、范**的诉请不符合合同法解除合同条件，要求驳回李*、范**诉讼请求的辩称，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第七十二条，《中华人民共和国合同法》第六条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，原审判决：一、解除李*、范**与牧**、邓**2014年5月28日所签订的房屋买卖协议。二、限牧**、邓**于判决生效后十日内返还李*、范**购房款220万元及其利息（利息自2014年9月22日始至本判决确定的履行期间届满之日止，利率按同期同类银行贷款利率计算）。三、限李*、范**于判决生效后十日内返还牧**、邓**房屋的钥匙及房屋所有权证（证号房权证字第00011848号）、国有土地使用证（证号国用第200902676号）。案件受理费24400元，由牧**、邓**负担。

上诉人诉称

牧**、邓**上诉称：一、原审判决认定部分事实错误。当事人双方签订的房屋买卖合同成立并生效，上诉人不存在违约，也不存在没有交付房屋；因对方管理不善遭受他人阻拦，与上诉人无关；原审判令解除合同不当。二、原审判决适用法律错误，本案应当适用《合同法》第32条、第44条第1款等规定，认定合同有效，不应解除合同。

被上诉人辩称

李*、范**答辩称：原审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，处理适当，应予维持。

根据各方当事人的上诉、答辩、陈述情况，并经征询当事人意见，本院归纳本案二审争议焦点为：原审判决认定事实是否清楚？适用法律是否适当？处理是否正确？

本院查明

本院对原审判决查明的事实予以确认。

本院认为

本院认为：2014年5月28日，当事人双方签订房屋买卖协议，协议签订后，李*、范**向牧**、邓**支付了全部购房款，牧**、邓**向李*、范**交付了房权证、土地使用证及房屋钥匙，但当李*、范**占有使用该房屋时却遭到牧**家人的阻拦。本案中，李*、范**所负的合同主要义务是及时支付购房款，牧**、邓**所负的合同主要义务则是交付房屋、协助办理过户手续，交付房屋不仅仅是交付房屋权证、钥匙，还负有对房屋实际有效的交付，况且，在双方签订的买卖协议第四条中明确规定：“甲方（指牧**、邓**）保证上述房屋产权清楚，无他项权利设定或其他纠纷。若发生与甲方有关的产权纠纷或有抵押事项，概由甲方负责处理，并承担一切责任，因此给乙方（指李*、范**）造成的经济损失，甲方负责赔偿。”在李*、范**交付购房款后，案涉房屋却被牧**家人实际占用，李*、范**无法实际占用使用该房屋，合同目的无法实现，故原审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，解除合同并无不当。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，应予维持，上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费24400元，由牧**、邓**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年一月二十六日