崔**与宜阳县香鹿山镇人民政府物权纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人崔**与被上诉人宜阳县香鹿山镇人民政府（以下简称香鹿山镇政府）物权纠纷一案，崔**于2013年4月12日向河南省**民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，请求：判令香鹿山镇政府赔偿损失5939510.36元（暂计算至2013年3月12日，实际损失以赔偿支付止）；诉讼费用由香鹿山镇政府承担。原审法院于2013年12月24日作出（2003）洛*一初字第17号民事判决。崔**不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月11日受理后依法组成合议庭，于2014年4月29日公开开庭进行了审理。崔**及委托代理人任**，香鹿山镇政府的委托代理人张**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2007年5月，崔**与洛阳弗**有限公司（以下简称弗**公司）签订《建设工程施工合同》，由崔**垫资承建位于香鹿山镇政府后面300米处的厂房、办公楼、配电房等工程。后办公楼工程于2008年1月26日验收，厂房工程于2008年8月28日验收。该工程含办公楼三层，建筑面积1497平方米；钢结构厂房一幢，建筑面积3133.58平方米；配电房一幢，建筑面积138平方米。2009年4月30日，香鹿山镇政府为了加快招商引资的力度，与弗**公司签订《厂房租赁合同》，租赁崔**垫资承建的厂房、办公楼、配电房。香鹿山镇政府又与麦斯**有限公司（以下简称麦**公司）签订《厂房租赁合同》（合同无落款时间），将该厂房、办公楼、配电房转租给麦**公司。两份《厂房租赁合同》均约定租期5年，起止时间均自2009年5月1日至2014年5月1日，每年租金40万元。其中香鹿山镇政府与弗**公司签订的租赁合同约定2009年5月3日一次性付清前两年租金即2009年5月1日至2011年5月1日期间80万元，从2011年5月1日后每年5月3日前付清当年租金。香鹿山镇政府与麦**公司签订的租赁合同约定为租金每半年支付一次。2009年6月23日，香鹿山镇政府派人占有了崔**实际控制的讼争办公楼、厂房及配电房。崔**于2009年9月13日向原审法院起诉，要求弗**公司支付工程款及逾期付款的损失。2010年1月28日原审法院判决弗**公司支付工程款4899480.71元及赔偿崔**损失100万元。由于弗**公司没有偿还能力，2010年7月20日经依法委托拍卖，厂房、办公楼、配电房由崔**竞得。2010年8月8日，原审法院作出（2010）洛执字第26号执行裁定书，裁定“弗**公司位于宜阳县寻村乡政府（香鹿山镇政府）北宜阳县工业园区内的该三幢房产的所有权及相应的其它权利归崔**所有（上述三幢房产的财产权自本裁定送达买受人崔**时起转移）”，该裁定书原审法院于2010年9月2日送达崔**，并于2010年8月30日向香鹿山镇政府送达（2010）洛执字第26-1号协助执行通知书，告知香鹿山镇政府与麦**公司签订的《厂房租赁合同》的租金自2010年8月8日起支付给崔**。崔**向香鹿山镇政府要求赔偿无果，诉至原审法院。

另查明：2010年9月23日，麦**公司将其承租的办公楼第三层转租给河南省高**部有限公司（以下简称省公路监理公司），年租金11万元。

一审法院认为

原审法院认为：2009年4月30日弗**公司与香鹿山镇政府签订《厂房租赁合同》，将其所有的办公楼、厂房、配电房租赁给香鹿山镇政府，该协议是双方真实意思表示，且弗**公司对租赁物有合法的处分权，该协议合法有效。后因弗**公司欠付崔**工程款，依据原审法院（2010）洛执字第26号执行裁定书，崔**于2010年9月2日对其承建的弗**公司的办公楼、厂房、配电房取得所有权。依据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百二十九条的规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。香鹿山镇政府在崔**取得该办公楼、厂房、配电房所有权后的租赁期内仍然享有对该办公楼、厂房、配电房的租赁权。香鹿山镇政府于2009年将该办公楼、厂房、配电房转租给麦**公司，该租赁行为亦合法有效，并未侵犯崔**的权利。崔**虽然于2010年9月2日取得该办公楼、厂房、配电房的所有权，但在原有的租赁协议期限内依法不能完全行使占有、使用、收益、处分的权利，崔**可自取得所有权之日起取代弗**公司行使收取租赁费的权利。崔**认为香鹿山镇政府的租赁行为侵犯了其合法财产权，起诉要求香鹿山镇政府按该办公楼、厂房、配电房的市场租赁价赔偿其损失，因香鹿山镇政府的租赁行为有合法依据，对崔**的该诉讼请求不予支持。关于崔**代替弗**公司取得租金的起始时间，虽然原审法院（2010）洛执字第26-1号协助执行通知书告知香鹿山镇政府自2010年8月8日起将租金支付给崔**，但依据原审法院（2010）洛执字第26号执行裁定书，崔**于2010年9月2日取得弗**公司的办公楼、厂房、配电房的所有权，崔**自2010年9月2日才取得收取租金的合法权利。而弗**公司与香鹿山镇政府签订的《厂房租赁合同》约定，“2009年5月3日一次付清前两年租金即2009年5月1日至2011年5月1日期间80万元租金，从2011年5月1日后每年5月3日前付清当年租金”。且实际上香鹿山镇政府已向弗**公司支付了2011年5月1日前的租金，因此应于2011年5月1日之后履行向崔**支付租金的义务。2010年9月2日至2011年4月30日期间的租金因弗**公司已提前收取，该期间的租金崔**可另行向弗**公司主张权利。原审法院判决：1、香鹿山镇政府于判决生效之日起十日内向崔**支付2011年5月1日至2014年4月30日的租金120万元；2、香鹿山镇政府于判决生效之日起十日内按中**银行同期一年期贷款利率向崔**支付120万元租金的利息（其中40万元自2011年5月3日起计算，40万元自2012年5月3日计算，40万元自2013年5月3日起计算）；3、驳回崔**的其他诉讼请求。一审案件受理费53376元，由崔**负担40000元，香鹿山镇政府负担13376元（一审案件受理费已由崔**预交，待执行时一并结清）。

上诉人诉称

崔**上诉称：一、2007年5月崔**承建弗**公司的厂房、办公楼、配电房等工程，工程完工后已经该公司验收。由于该公司没有支付工程款，双方约定由崔**占用建筑物，待付款后双方正式移交该工程及相关资料。依据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）的相关规定，崔**对上述建筑物已合法占有。香鹿山镇政府为了招商引资于2009年6月23日强行占有崔**实际控制的上述建筑物，已构成侵权。由于香鹿山镇政府与弗**公司、麦**公司签订无效租赁合同的日期为2009年5月1日，因此，香鹿山镇政府应从2009年5月1日起赔偿崔**的损失。原审未按此事实判决香鹿山镇政府赔偿损失错误。二、本案所涉工程未取得建设工程规划许可证，依据最**法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，香鹿山镇政府与弗**公司、麦**公司分别签订的租赁合同均为无效合同。原审判决认定上述租赁合同有效，适用法律错误。三、香鹿山镇政府与麦**公司签订租赁合同约定的租金明显低于市场价，而麦**公司承租诉争建筑物后，将办公楼第三层共计514平方米转租给省公路监理公司，约定每年租金11万元，折合每平方米每日租金为0.594元，系真实的市场交易价格，原审判决应以上述市场价格为标准赔偿崔**的损失才符合法律规定及公平原则。为此，请求撤销原判，改判香鹿山镇政府赔偿崔**损失5939510.36元。

被上诉人辩称

香鹿山镇政府答辩称：一、崔**主张将弗**公司的厂房、办公楼、配电房等工程完工后，已合法占有该建筑物，缺乏事实及法律依据。1、依据原审法院已生效的（2010）洛*一初字第1号民事判决的认定，崔**承建弗**公司的办公楼及变更部分的工程于2008年1月26日交工验收；厂房及变更部分的工程于2008年8月28日交工验收，而且2009年5月1日崔**向弗**公司发出的催告函中显示“现在，为了不影响弗**公司对办公楼的装修……”等内容，能够证明崔**已将上述工程交付给了弗**公司。崔**提交的《情况说明》，证据来源及表现形式不合法，不能作为认定崔**对上述建筑物已合法占有的有效证据，且与上述判决认定的事实相矛盾。因此，崔**主张已合法占有案涉建筑物，缺乏事实依据。2、崔**借用河**公司的资质与弗**公司签订的建设工程施工合同，没有约定弗**公司未支付工程价款，河**公司或者崔**有权将建筑工程予以留置，并对留置的工程享有占有、使用及收益的权利，且相关法律规定债权人有权留置的财产应为债权人按照合同约定占有的债务人的动产，并不包括建设工程等不动产。因此，崔**主张对案涉建筑物合法占有，缺乏法律依据。二、香鹿山镇政府与弗**公司签订的《厂房租赁合同》合法有效，并未侵犯崔**的合法权益。1、原审法院已生效的（2010）洛*一初字第1号民事判决，判决弗**公司向崔**支付工程款，足以证明崔**承建的案涉工程为合法的建设工程。崔**将案涉工程向弗**公司交工验收后，弗**公司依法取得了该建设工程的所有权。弗**公司与香鹿山镇政府签订《厂房租赁合同》系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。2、崔**主张香鹿山镇政府侵害其对案涉建筑物的占有权，依据《物权法》第二百四十五条的规定，崔**应在一年内寻求司法保护，崔**在上述法定期间内未予主张，故无权再请求对案涉租赁合同的合法性进行审查。3、崔**通过司法拍卖方式取得案涉建筑物所有权后，依据《合同法》第二百二十九条关于“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，香鹿山镇政府在与弗**公司约定的租赁期内仍享有对案涉建筑物的租赁权。香鹿山镇政府将案涉建筑物转租给麦**公司，未侵犯崔**的合法权益，该合同亦为合法有效。三、崔**通过原审法院强制执行取得了案涉建筑物的所有权，债权全部实现，损失已得到补偿。崔**自取得案涉建筑物所有权后，取代弗**公司有权向香鹿山镇政府主张的仅为《厂房租赁合同》约定的租赁费，不存在侵权损害赔偿。由于香鹿山镇政府按租赁合同的约定已向弗**公司交付了2011年5月1日之前的租金，因此，原审判决香鹿山镇政府从2011年5月1日起按照年租金40万元向崔**支付租金至2014年4月30日正确。综上，请求驳回崔**的上诉，维持原判。

根据双方当事人的上诉、答辩情况，并征询当事人意见，本院归纳本案二审争议焦点如下：崔**要求香鹿山镇政府赔偿损失5939510.36元是否有事实依据及法律依据。

本院查明

本院经审理，除对原审查明事实予以确认外，另查明：

1、一审中，崔**提交由弗**公司股东韩**、法定代表人李**于2013年3月13日签名的《情况说明》显示：因弗**公司一直未将工程款支付给崔**，双方约定在弗**公司支付全部工程款之前，崔**占有该厂房及办公楼、配电房。待付款后双方正式移交上述工程和相关资料。

2、二审中，香鹿山镇政府提交河南省发展和改革委员会豫发改工业（2010）2040号关于“宜阳县产业集聚区发展规划（2009-2020）”的批复、宜阳县产业集聚区控制性详细规划用地现状图以及宜**委、县政府于2007年5月14日在《洛阳日报》上刊登弗**公司系宜阳县产业集聚区规划确认的15个总投资为11.3亿元的在建项目的相关新闻报道。

其它事实与原审查明一致。

本院认为

本院认为：关于崔**要求香鹿山镇政府赔偿损失5939510.36元是否有事实依据及法律依据的问题。一、香鹿山镇政府对崔**是否存在侵权行为。崔**与弗**公司之间系建设工程施工合同关系，因弗**公司拖欠崔**工程款，双方形成债权债务关系。崔**为了保障债权的实现，占有了案涉建筑物，但弗**公司系案涉建筑物的所有权人，有权将其建筑物出租给香鹿山镇政府。香鹿山镇政府基于与建筑物所有权人弗**公司签订的租赁合同向崔**主张承租权时虽方式欠妥，但并不侵害崔**的权利。并且崔**因弗**公司欠付其工程款向原审法院提起诉讼，并最终在另案中通过原审法院委托拍卖取得案涉建筑物的所有权，其债权得以实现。因此，崔**上诉主张香鹿山镇政府占有涉案建筑物已侵犯其占有权并要求赔偿损失的理由不能成立，本院不予支持。

崔**主张香鹿山镇政府与弗**公司及麦**公司之间的租赁合同无效问题。由于崔**是上述租赁合同法律关系外的第三人，如崔**认为与上述租赁合同存在利害关系并主张合同无效，应以上述租赁合同当事人为被告提起诉讼。而本案系崔**与香鹿山镇政府之间的物权纠纷，与租赁合同纠纷不属于同一法律关系，且弗**公司及麦**公司亦未参加本案诉讼，不能行使抗辩权，因此，本院对于上述租赁合同的效力不予审查。关于上述租赁合同的效力问题，当事人可另行主张。

二、崔**要求香鹿山镇政府赔偿损失5939510.36元是否有依据的问题。香鹿山镇政府与弗**公司签订租赁合同并使用案涉建筑物，在该租赁合同的履行期间内，因崔**通过原审法院强制执行取得案涉建筑物所有权，依据《合同法》第二百二十九条关于“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，崔**取代弗**公司应继续履行与香鹿山镇政府之间的租赁合同。如崔**认为该租赁合同约定的租金过低，显失公平，损害其财产权益，可以通过与香鹿山镇政府协商变更租赁合同，亦可通过请求人民法院或仲裁机构变更或解除租赁合同的方式解决。在租赁合同未依法予以变更或解除的情况下，该租赁合同对崔**仍具有约束力，崔**应按照该租赁合同的约定向香鹿山镇政府主张权利并履行合同义务。且案涉建筑物系办公楼及钢结构厂房等建筑物，具有特定用途，租金价格受承租人是否实际需要以及其它因素的影响，具有不确定性，因此，崔**的该项主张证据不足，本院不予支持。

关于香鹿山镇政府应支付崔**的租金数额问题。崔**在另案中通过原审法院委托拍卖取得案涉建筑物的所有权，在该案的执行中，原审法院于2010年8月30日向香鹿山镇政府送达的协助执行通知书中已明确告知香鹿山镇政府自2010年8月8日起按照与麦**公司签订租赁合同的约定向崔**支付租金。因此，香鹿山镇政府应自2010年8月8日起依据该租赁合同约定的年租金40万元向崔**支付租金，至租赁期限到期日2014年4月30日止。综上，香鹿山镇政府向崔**支付的租金应为，从2010年8月8日起至2011年4月30日止，8个月零23日的租金为：（40万元／年÷12个月）×8个月＋（40万元／年÷12个月÷30日）×23日=29.22万元；从2011年5月1日至2014年4月30日止3年的租金为120万元，以上共计149.22万元。关于租金利息的计算，其中69.22万元自2011年5月1日起计算；40万元自2012年5月1日起计算；40万元自2013年5月1日起计算，以中**银行发布的同期一年期贷款利率为标准，均计算至2014年4月30日止。对于香鹿山镇政府已支付给弗**公司从2010年8月8日至2011年4月30日的租金29.22万元，香鹿山镇政府可以向弗**公司另行主张。

综上，崔**的上诉理由部分成立，对成立部分予以支持，其余部分予以驳回。原审判决认定基本事实清楚，但实体处理部分欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持洛阳**民法院（2013）洛*一初字第17号民事判决第三项，即：驳回崔站发的其他诉讼请求。

二、变更洛阳**民法院（2013）洛*一初字第17号民事判决第一项、第二项为：宜阳县香鹿山镇人民政府于本判决生效后十日内向崔**支付租金共计149.22万元及利息（其中，69.22万元自2011年5月1日起计算，40万元自2012年5月1日起计算，40万元自2013年5月1日起计算，按中**银行发布的同期一年期贷款利率为标准，均计算至2014年4月30日止）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费53376元，由崔**负担35000元，宜阳县香鹿山镇人民政府负担18376元；二审案件受理费45036元，由崔**负担30000元，宜阳县香鹿山镇人民政府负担15036元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年五月十八日