安阳好**责任公司与柴小静物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告安阳**责任公司（以下简称好家物业公司）诉被告柴小*物业服务合同纠纷一案，本院于2013年10月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年12月2日公开开庭进行了审理。原告好家物业公司委托代理人魏**、被告柴小*均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告好家物业公司诉称，原告于2011年3月17日接替安阳市**限责任公司进驻位于安阳市文明大道东段456号的御峰名苑小区，为该小区提供物业服务及管理工作。被告系御峰名苑小区的业主。自被告于2010年9月6日正式入住后，至今未按照《御峰名苑前期物业服务协议》的约定交纳物业管理费。后经原告多次电话和书面催缴，被告却无正当理由拒不交纳。被告的行为已严重违反了我国《合同法》、《民法通则》及相关法律的规定，严重影响了原告和其他业主的利益。为维护其合法权益，现原告好家物业公司请求法院依法判令被告柴小*支付原告物业管理费5167.10元并从2010年9月6日起至判决下达之日止按每天1%支付相应违约金。

被告辩称

被告柴小*辩称，原告所述不属实。我是与安阳市**限责任公司签订的物业服务合同，原、被告之间根本就不存在物业服务合同关系，且原告进驻御峰名苑小区不符合法律规定。另外，原告在公共场所建设幼儿园、超市等，侵犯了所有业主的合法权益，其经营收入应当充抵物业费。综上，请求依法驳回原告的起诉。

本院查明

经审理查明，被告系御峰名苑小区5号楼3单元6层602号房屋业主，该房屋建筑面积为104.49平方米。2010年9月6日，被告与安阳市**限责任公司签订了《御峰名苑前期物业服务协议》，该协议约定小高层按建筑面积每月每平方米1.15元交纳物业管理费，逾期未交纳的，从逾期之日起按每天1%交纳违约金。被告于当日入住该小区，并交纳了物业管理费1442元。后安阳市**限责任公司撤出该小区。经安阳市文峰**居民委员会委托，河南京**有限公司选聘，并在安阳市**峰分局办理了前期物业管理协议选聘手续后，原告于2011年3月17日入住该小区，从事物业管理服务工作，服务标准和收费价格仍按原定前期标准执行，价格不变。截止至2013年9月5日，被告共计应交纳物业管理费4326元（1.15元×104.49平方米×36个月），但仅交纳1442元，下欠物业管理费2884元。

以上事实，有原告好家物业公司提交的《御峰名苑前期物业服务协议》、《御峰名苑业主临时管理规约》、业主基本情况登记表、《御峰名苑物业服务区域装饰装修管理服务协议》、房屋装饰装修申报表、防火责任书、安阳市文峰**居民委员会委托书、安物协备（2011）第01号前期物业管理服务合同备案证明、被告柴**提交的物业管理费收据以及原、被告当庭陈述予以证实，以上所有证据经当庭质证、认证，可以作为认定本案事实的依据。

本院认为

本院认为，原、被告应当按照约定全面履行自己的义务。原告作为物业管理公司，被告作为小区业主，原告为被告提供了物业管理服务，被告亦实际享受该服务，故被告应当按照前期物业服务协议的约定向原告交纳相关物业管理费用。截止至2013年9月5日，被告共计应交纳物业管理费4326元，因其已交纳物业管理费1442元，故应再交纳物业管理费2884元。现原告主张的违约金（从2010年9月6日起至判决下达之日止按每天1%计算），由于被告未按时交纳物业管理费，其行为已构成违约，但因约定的违约金过分高于给原告造成的损失，故本院酌定为100元。被告辩称，其是与安阳市**限责任公司签订的物业服务合同，与原告之间根本就不存在物业服务合同关系，且原告进驻御峰名苑小区不符合法律规定，请求依法驳回原告的起诉，因原告系从事前期物业服务，故开发建设单位在业主大会选聘物业服务企业之前，依法有权选聘前期物业服务企业，并且已在安阳市**峰分局办理了备案手续，故原告的进驻合法，又安阳市**限责任公司撤出御峰名苑小区后，原告承接了该小区的物业管理工作，并实际提供了物业管理服务，已与被告形成了事实上的物业服务合同关系，故对该辩称，本院不予采信。被告辩称，原告在公共场所建设幼儿园、超市等，侵犯了所有业主的合法权益，其经营收入应当充抵物业费，因该问题属另一法律关系，本案暂不予处理。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条、第二十一条、第二十四条、第四十二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告柴**于本判决生效之日起十日内支付原告安阳好**责任公司物业管理费2884元、违约金100元共计人民币2984元；

二、驳回原告安阳好家物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，由被告柴小静负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一四年一月二十八日