陈**与洛阳开**限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人洛阳开**限公司（以下简称开**司）与被上诉人陈**商品房预售合同纠纷一案，陈**于2015年7月2日向洛阳**民法院提起诉讼，请求判令：1、解除陈**与开**司签订的编号为YS0214420的商品房预售合同。2、开**司退还购房款232060元及利息（按照人民银行同期贷款利率计算自2013年10月4日至实际退款之日）；3、本案诉讼费由开**司承担。原审法院经审理，于2015年11月29日作出（2015）洛**初字第1876号民事判决，开**司不服原审判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年3月30日公开开庭进行了审理。上诉人开**司的委托代理人牛丽环，被上诉人陈**及其委托代理人冯**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明：2013年9月4日，陈**与开**司签订编号YS0214420《商品房预售合同》及附件四《合同补充协议》各一份，约定的主要内容为：陈**购买开**司位于洛阳新区龙门大道以西、开元大道以北洛阳时尚淘宝广场第2层62号商业房，房屋代码740396，建筑面积46.47平方米，每平方米9728元，总房款452060元。在合同签订之前的2013年8月28日陈**已向开**司支付购房款232060元，余款约定通过按揭贷款形式支付（贷款合同为准）；买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人可以解除合同……；选择按揭贷款的买受人，在签订本合同后十日内应向办理贷款手续的银行提交齐备的按揭手续相应的全部资料，买受人不具备按揭条件的、或者提交手续不全导致无法办理按揭手续的、或者合同签订后拒绝提交按揭相应材料的，须于本合同签订之日起30日内付清总房款，逾期未付清的，本合同自动解除，买受人已支付的定金不再退还；使用银行按揭贷款的买受人，应按银行规定及时向银行缴纳月供款，如因买受人未及时还银行贷款导致银行扣出卖人的保证金的，买受人应在10日内将所扣款项及利息全额支付给出卖人，逾期未支付或连续三个月未向银行还款的，本合同自动解除，出卖人无需再以任何方式通知买受人，同时出卖人可以自行处理该商品房，买受人所付房款的20%作为违约金归出卖人所有，余款扣除出卖人代为支付的购房贷款、利息及相关费用后返还买受人……。《商品房预售合同》及附件四《合同补充协议》均为开**司所提供的已拟好条款的格式化合同，只需签字或盖章，陈**与开**司签订后，陈**按要求向开**司指定的贷款银行提供了贷款所需资料，申请办理按揭贷款，被银行书面告知不符合个人按揭贷款审批条件，不能受理陈**该笔个人按揭贷款。此后，陈**与开**司对此均没有进行协商，开**司没有要求陈**及时按约定付清余款，陈**也没有要求开**司退还已付房款232060元。2013年11月18日，就本案所涉的时尚淘宝广场2层62号商业房，陈**向洛阳市地方税务局契税税务分局缴纳了18082.4元的契税，至2015年7月1日陈**向原审法院具状诉讼时，该商业房没有取得房屋所有权权属证书。2013年8月28日，陈**与洛阳开**限公司签订的《开元精品服饰广场商铺委托经营管理协议》中约定：乙方（陈**，委托方）已购买开**司（甲方，受托方）所开发的洛**元大道与龙门大道交叉口开元精品服饰广场内二层2057（62号）商铺并签订了《商品房买卖合同》；乙方自愿将该商铺（以下简称委托标的）委托甲方代为租赁和统一经营管理；如乙方以银行按揭方式购买铺位而未正常履行银行还款义务，甲方可无条件收回乙方产权铺位另行处理（6条3项）……。开**司是洛阳开**限公司的唯一股东，洛阳开**限公司是具有法人资格的开**司的子公司。上述事实有陈**与开**司签的《商品房预售合同》、《合同补充协议》，开**司于2013年8月28日收取陈**款项的三张收据、契税完税证，上海浦发**司洛阳分行出具的书面证明等足以认定。

一审法院认为

原审法院认为：陈**与开**司于2013年9月4日签订的《商品房预售合同》、《合同补充协议》是双方真实意思表示，系由双方合意产生的结果，该形式及内容均不违反法律禁止性规定，真实有效，双方应当按照约定履行自己的义务。从双方所签合同及补充协议看，在预售房合同中明确约定，付款方式除合同载明的一次性付款、分期付款方式外，陈**所采用的是第三种其他方式：“以贷款合同为准”，对剩余房款予以按揭贷款；附件四的《合同补充协议》第一条、第二条又对该按揭贷款具体的权利义务作出了明确约定，包括：买受人向办理贷款手续的银行提交齐备相应资料的时间；买受人不具备按揭条件和提交手续不全或拒绝提交按揭相应材料所产生的后果；未及时归还银行贷款或逾期30日未支付剩余房款所产生的法律责任等。可见，双方约定的按揭贷款是陈**支付剩余房款的唯一方式，是其取得该预售商品房的唯一途径，该方式双方均明确“以贷款合同为准”。而由该商品房所按揭的上海浦发**司洛阳分行经审核，因陈**不符合该行个人按揭贷款审批条件而未能受理该笔个人按揭贷款。在此情况下，陈**的按揭贷款无法实现，更无从与按揭银行签订“贷款合同”，继而该“贷款合同”的不存在又使双方约定的房款支付方式无法进行，从而导致以按揭贷款来支付剩余房款为唯一支付方式的双方当事人签订的《商品房预售合同》不能履行，陈**诉请的解除双方当事人签订的《商品房预售合同》存在这一事实基础。双方所签附件四《合同补充协议》第一条明确约定，选择按揭贷款的，买受人在其不具备按揭条件或提交手续不全或拒绝提交办理按揭材料，须于一定时间内付清总房款，逾期未付清，本合同自动解除。该约定显然是双方当事人协商解除合同的合意结果，系由双方意思表示真实达成的一致意见，应当予以准许。陈**与开**司合同解除的时间应为2013年10月4日，自此始，陈**要求开**司占用款项期间应按同期银行贷款利率支付利息并无不当，原审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条、第九十三条第二款、第九十七条，《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决如下：一、解除陈**与开**司于2013年9月4日签订的编号为YS0214420的《商品房预售合同》。二、判决生效后十日内，开**司返还陈**购房款232060元，并按同期银行贷款利率支付利息，自2013年10月4日起至款项实际返还之日止。三、驳回陈**的其他诉讼请求。如开**司未按判决指定期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5141元，由开**司承担。

上诉人诉称

宣判后，开**司不服原审判决，向本院提起上诉称：1、陈**与开**司于2013年9月4日签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，该合同已经在房管部门登记备案，应为合法有效。2、双方当事人所签订的《商品房预售合同》已经实际交付履行，不应当解除合同。陈**购买的商铺价款为594816元，但是其实际签订合同的价款为452060元，因为陈**已经将其商铺委托开元**限公司代为租赁和管理并按照房屋总金额的24%一次性返租142755.84元，陈**所签订《商品房预售合同》上的房款实际是返租后陈**应交的款项，据此可以认定开**司已经将商铺交付给陈**，没有贷款并不导致双方当事人之间的商品房买卖合同不能继续履行，而且造成不能贷款的责任在于陈**，原审法院判决让开**司返还陈**购房款不合情理，双方应继续履行该合同。3、陈**已经失去了行使合同解除权的时效期间。根据双方当事人签订的合同补充协议第一条的规定，因为没有贷款的原因行使合同解除权的时效期间应从合同签订之日起30日内计算，即从2013年10月4日至2014年10月3日之间的一年内行使，但是陈**直到2015年6月才向原审法院起诉已经超出了行使解除权的除斥期间，原审法院认定合同解除的时间从2013年10月4日起计算，但是不计算除斥期间是错误的。综上，请求二审法院依法改判。

被上诉人辩称

陈**答辩称：开**司没有将商品房交付给陈**，双方之间签订的商品房买卖合同已经解除，不存在超过时效的问题。陈**和开**司之间签订的《商品房预售合同》及附件、商铺经营合同均系开**司提供的格式化合同，商铺经营合同没有实际履行，陈**购买的房屋也没有实际交付。原审判决正确，请求维持原判。

本院查明

二审经审理查明的事实与原审判决认定事实一致。

本院认为

本院认为：陈**与开**司于2013年9月4日签订的《商品房预售合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同的约定履行自己的义务。

关于本案《商品房预售合同》是否应当解除的问题。本院认为，根据合同的内容，双方当事人对于购买房屋采取按揭贷款为唯一的支付方式及无法贷款即解除合同的后果均进行了约定，现陈**的按揭贷款无法实现，从而导致以按揭贷款来支付剩余房款的内容不能履行，符合双方约定的合同解除条件，且该房屋所有权并没有转移至陈**的名下，故开**司上诉主张的不应解除合同缺乏合同和事实依据，本院不予支持。

关于陈**提起诉讼是否超过诉讼时效的问题。本院认为，双方当事人所签附件四《合同补充协议》第一条明确约定：“买受人不具备按揭条件的，或提交手续不全导致无法办理按揭手续的，或者合同签订后拒绝提交办理按揭相应材料的，须于本合同签订之日起30日内付清总房款，逾期未付清的，本合同自动解除。”该约定显然是双方当事人协商解除合同的合意结果，系由双方意思表示真实达成的一致意见，且该《商品房预售合同》及《合同补充协议》均系开**司提供的格式化合同，根据该合同的约定，如果陈**未及时支付购房款项，本合同自动解除，出卖人开**司无需再以任何方式通知买受人陈**，同时出卖人开**司可自行处理该商品房。根据合同的约定及公平原则，应认定陈**与开**司解除合同的时间为2013年10月4日。开**司上诉称陈**行使解除权超过除斥期间缺乏合同依据，本院不予支持。

综上，开**司的上诉请求及理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4781元，由上诉人**发有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月三十一日