上诉人刘**与被上诉人郑**、郑**确认合同效力纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人刘**因与被上诉人郑**、郑**确认合同效力纠纷一案，郑**于2012年7月17日向固**民法院提起诉讼。请求确认被告之间房屋买卖协议无效。该院作出（2012）固民初字第1058号民事判决。刘**不服该判决，向本院提起上诉。本院作出（2013）信中法民终字第1610号民事裁定，撤销原判，将本案发回重审。原审法院重审后作出（2014）固民初字第1021号民事判决。刘**不服该判决向本院提起上诉。本院于2014年12月11日受理后，依法组成合议庭，于2014年12月25日公开开庭进行了审理。上诉人刘**及其委托代理人孟**，被上诉人郑**，被上诉人郑**的委托代理人王**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审查明，原告郑**与被告郑**系父子关系，2009年3月8日被告郑**将一套固房字第37357号房屋所有权证上登记的所有权人为郑**的位于固始县城关镇北关村曹坊居民组的房屋以210000元的价格卖给被告刘**，并以原告郑**和自己名义与被告刘**签订房屋买卖协议一份，该协议上“郑**”三字系被告郑**所签。二被告买卖该房屋之事，无充分证据证实原告郑**同意和事后追认，被告刘**所买上述房屋也未办理产权过户手续。

另查明，被告郑**收取被告刘**购房款210000元，并将其父郑**的上述房屋所有权证交给被告刘**。审理中被告郑**确认其出卖的诉争房屋未经其父郑**同意，后因原、被告间就此房屋纠纷未能达成一致意见，被告郑**主动将其收取被告刘**的购房款210000元交入原审法院收转执行款账户。

还查明，原、被告双方争议的房屋位于固始县**坊居民组，该居民组所有的集体土地于2011年10月24日被固始县人民政府以固政文（2011）300号文件确认依法转为国有土地。

上述事实有固始**关镇字第015192号房权证复印件、怡和社区居民委员会证明、房屋买卖协议复印件、37357号房权证复印件、刘**身份证复印件及调查笔录、郑**身份证复印件、水电费票据、郑**证明、毛**调查笔录、郑**调查笔录、固始县人民政府固**（2011）300号文件复印件、庭审笔录等证据予以证实。

一审法院认为

原审认为，上述房屋所有权人系原告郑**，被告郑**未经原告郑**同意，擅自将原告郑**的房屋卖给被告刘**，事后也未经原告郑**追认，其行为系无权处分行为，原告郑**要求确认二被告买卖房屋协议无效，理由正当，予以支持。被告刘**称其买卖房屋行为有效，要求驳回原告郑**的诉讼请求，因其依据不充分，不予支持。若被告刘**认为因双方买卖房屋协议无效，损害了自己的合法权益，被告刘**可另行主张权利。依据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第一百三十二条的规定判决：确认被告郑**与被告刘**签订的房屋买卖协议无效。案件受理费100元，由被告郑**、刘**负担。

上诉人诉称

刘**上诉称，一、一审认定事实错误。1、上诉人与郑*签订房屋买卖协议时，郑**的妻子毛**、大儿子郑**、小儿子郑**及两个儿媳和刘**在场，且刘**作证郑**在签订协议时当场用手机告诉了其父郑**，征得郑**同意。2、上诉人从2009年4月即搬入此房居住，与郑**朝夕相处三年多时间，且同床共枕妻子知道房屋买卖之事，时隔一个多月后，郑**从外地回来后称卖房其不知道是不可能的事，亦不符合日常生活经验法则。郑**起诉真正原因是房屋价格一路上涨，见财起意所致。二、一审适用法律错误。1、《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案签订合同时被上诉人所有家庭成员几乎全部在场，且郑**电话征求郑**意见，郑**同意卖房行为，据此，上诉人有理由完全相信郑**出售房屋的行为是经过郑**同意的，符合表见代理特征。2、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定，将主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人列为举证义务人。本案中，郑**并没有提出任何确认合同无效的证据，仅仅是父子间唱双簧，相互证明，使人难以置信。3、最**法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条明确规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”原审明显违反该司法解释的规定。综上，请求撤销原判，依法改判，保护上诉人的合法权益。

被上诉人辩称

郑**答辩称，原审法院是以事实来判决的。郑**与上诉人签订房屋买卖协议时我当时在外地，我确实不知道双方签订的协议，上诉人称，在签订协议时郑**电话联系经我同意没有这回事，这完全是一起偷卖行为，且没有办理过户手续，事后也没有让我补签手续，我的诉讼请求是合理合法的，请求二审维持原判。

郑**答辩称，原审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

根据双方诉辩意见，合议庭归纳案件争议焦点是：一、原审认定事实是否有误（该房屋买卖是否经过郑**同意或事后默认或追认）。二、原审适用法律是否有误（郑**处置房屋的行为是否符合表见代理）。

二审诉讼中双方均无新证据向法庭提交。

本院查明

二审查明的事实与一审查明的基本事实相同。

本院认为

本院认为，房屋所有权证是房屋所有权人的唯一凭证。《物权法》关于不动产的规定，采取书面形式加登记生效，登记人就是房屋所有人。本案争议的房屋属被上诉人郑**所有，有其提供的房屋所有权证为证，郑**对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。他人未经同意不得擅自处分。上诉人刘**与被上诉人郑**于2009年3月8日协议签订的房屋买卖协议，虽然是双方真实意思表示，且房屋已经交付，买房款也支付完毕，但签订协议时，没有经房屋所有权人郑**同意，事后亦没有经其追认，郑**的行为系无处分权行为。《中华人民共和国合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，现权利人郑**对郑**处分房屋买卖行为不予追认，无处分权人郑**又未取得处分权，涉案房产尚未履行产权转移手续，故刘**与郑**签订的房屋买卖协议对郑**不产生法律效力，依据上述法律规定，该房屋买卖协议无效，原判正确。刘**上诉称，涉案房屋签订买卖协议时郑**电话联系郑**，并经郑**同意，郑**的行为属表见代理，对此没有充分证据予以证实，上诉人该上诉理由无事实及法律依据，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律适当，判决正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人刘**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十二月二十九日