上诉人魏**与上诉人济**发有限公司（以下简称环球公司）房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人魏**与上诉人济**发有限公司（以下简称环球公司）房屋买卖合同纠纷一案，魏**于2015年6月19日向济**民法院提起诉讼，请求判令环球公司支付其逾期交房违约金15959.6元，退还燃气开口费2450元。济**民法院于2015年8月10日作出（2015）济*一初字第2984号民事判决，魏**、环球公司不服该判决，向本院提起上诉，本院于2015年11月11日受理后，依法组成合议庭于同年11月26日公开开庭进行了审理，上诉人魏**的委托代理人齐*、刘**，上诉人环球公司的委托代理人姚二会、李**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2010年7月26日，魏**与环**司签订一份商品房买卖合同，合同约定魏**购买环**司开发的蓝钻帝景住宅小区的第5#楼2层东1号商品房一套，建筑面积129.89平方米，每平方米2399元，总金额314165元。环**司应当在2010年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付魏**使用。环**司如未按本合同规定的期限将该商品房交付魏**使用，按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，环**司按日向魏**支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，魏**有权解除合同，魏**要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，环**司按日向魏**支付已交付房价款万分之二的违约金。商品房达到交付使用条件后，环**司应当书面通知魏**办理交付手续，是否进行验收交接时，环**司应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，环**司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，环**司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，魏**有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由环**司承担。合同签订后，魏**向环**司缴纳了预收购房款314165元，并于2011年5月11日经济源市中**限公司向环**司缴纳燃气开口费2450元。环**司未按合同约定期限交房，以赵*、王**、郝**等为代表的业主多次向政府部门及环**司主张权利，2010年8月28日，环**司向王**、郝**等业主致信表示，蓝钻帝景住宅小区一期工程已经竣工，目前1#、5#、6#楼已经通过分户验收，室内工程全部结束，由于当年雨季特殊气候、市政管网改造以及2#3#楼桩基施工场地限制等原因影响，1#、5#、6#楼水、电、道路等配套工程目前只能临时措施使用，争取11月10日之前将1#、5#、6#楼水、电、道路等配套工程达到设计使用条件。

一审法院认为

原审法院认为：魏**与环**司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，属有效合同。魏**诉称环**司应于2010年8月31日前交付房屋，环**司于2011年5月11日实际交房，要求环**司按日支付已付房款万分之二的逾期交房违约金15959.6元，环**司辩称其已按期交房，因魏**与环**司均未提供证据证明交房时间，根据1#、5#、6#楼以赵*、王**、郝**为代表的业主多次向环**司要求支付延期交房违约金的客观事实，可以证明环**司存在延期交房的情况，结合2010年8月28日环**司致业主王**、郝**的信，明确载明本案所诉争房屋所在楼的水、电、道路灯配套工程在2010年11月10日之前达到设计使用条件，并不影响魏**正常接收装修使用房屋，该时间可视为环**司向魏**交房的时间，从2010年8月31日至同年11月10日，环**司迟交房71天，根据合同约定，环**司应自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向魏**支付已交付房款314165元万分之二的违约金，共计4461元，予以支持。环**司辩称魏**该项诉讼请求已过诉讼时效，因从2013年7月19日环**司出具的答复内容看，魏**一直持续与环**司进行协商，故环**司的辩称理由不能成立，不予采信。

魏**要求环**司返还已收取的燃气开口费2450元，根据2008年10月1日起实施的《济源市城市基础设施配套费征收管理办法》（济*（2008）43号）规定，商品房项目缴纳的城市配套费应计入房屋销售价格，开发商不得在房价外向购房者另行加收。且双方未在合同中约定合同价款不含燃气开口费等城市配套费用，现魏**要求环**司返还收取的燃气开口费2450元，予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、环**司于判决生效后十日内支付魏**逾期交房违约金4461元。二、环**司于判决生效后十日内退还魏**燃气开口费2450元。如未按该判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费260元，由魏**负担210元，环**司负担50元（由环**司负担部分暂由魏**垫付，待执行中一并结算）。

上诉人诉称

魏**不服原审判决，上诉称：一、原审判决认定事实不清，酌定的逾期交房时间与客观事实严重不符。1、原审酌定的交房时间为2010年11月10日，该酌定的依据是2010年8月28日环球公司致业主王**等人的一封信，然而该“信”是环球公司临近交房日做出的承诺，言下之意是争取在2010年11月10日之前将水、电、道路等配套工程达到设计使用条件。事实上，环球公司在2010年11月10日之前根本没有竣工，该楼的竣工碑记可以证明该楼的竣工时间是2011年6月30日，因此，原审认定2010年11月10日交房与事实相悖。2、因为逾期交房问题，同一栋楼的其他部分业主曾在2014年向法院提起诉讼，法院认定的交房时间为2010年12月25日---2011年9月不等，而本案的交房时间原审酌定为2010年11月10日，同一栋楼、相同的情况，同一法院作出的判决不同。二、程序瑕疵。本案逾期交房时间的举证责任应该由环球公司承担。1、本案交房的义务是由环球公司履行的，根据《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定，负有履行义务的当事人应承担合同是否履行的举证责任。2、根据双方合同的约定：商品房达到交付使用条件后，环球公司应当书面通知业主办理交付手续…并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，环球公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》…”。因此，无论是通知交房义务，还是提交交房签收手续的义务都应是环球公司承担。3、交房相对于开发商一方来说是积极的义务，而对于业主来说是消极的、被动接受义务，因此，环球公司应该举证证明自己何时以及如何完成交房义务。综上，请求二审撤销原审判决第一项，依法改判环球公司支付其逾期交房违约金15959.6元。

针对魏**的上诉，环球公司辩称：1、赵*、周**反映的逾期交房问题系个人问题，并非针对全体业主；2、其公司已按合同约定通知业主交房，不存在违约行为；3、本案诉讼时效已超过两年，不存在中止、中断的情形；4、原审法院就举证责任分配符合法律规定。

环球公司不服原审判决，上诉称：一、其公司2013年7月19日所作答复并非针对全体业主，而是针对赵*和周**二人的答复。其公司原审提供了《致开发商赔偿书》、《开发商违约条款及责任明细》、《济源市领导信箱信件201318431号》，从该三份证据的内容可以看出是赵*和周**的个人行为，并不涉及其他业主。二、赵*通过济源市领导信箱发的201318431号信件，显示赵*在2013年6月份才发现其公司违约交房，赵*在超过诉讼时效后的交涉不能构成诉讼时效的中断。三、2013年7月19日的答复中明确表示其公司未逾期交房，魏**未在诉讼时效期间主张权利，其公司也未在期间届满后承诺履行，因此，魏**的主张超过诉讼时效。四、魏**要求退还燃气开口费，没有事实及法律依据。虽然济政（2008）43号文件第十一条明确要求开发商将燃气开口费计入建设工程造价，但对此济源**理所副所长林**表示，济源市政府在2008年下发的城市基础设施配套费征收管理办法，并没有明确由哪个部门负责，而且该文件也未下发至各开发商。在2011年5月1日，国**改委下发《商品房销售明码标价规定》后，其公司召集济源所有的开发商开会，并下发了该文件。2008年至2011年是过渡期，文件从2011年6月1日正式开始实施。如果开发商的预售许可证是在2011年6月1日前办理的，可按照原规则征收费用。该内容刊登在2013年5月30日的《东方今报》上，本案房屋的预售许可证是在2011年6月1日前取得，因此，其公司收取燃气开口费并无不当。另，魏**退还燃气开口费的请求也超过了诉讼时效。综上，请求撤销原审判决，依法改判驳回魏**的原审诉讼请求。

被上诉人辩称

魏**答辩称：一、2013年7月19日，环**司所作答复是针对以赵*为代表的全体业主，该事实已为生效判决所确认。二、在赵*向市领导信箱发邮件之前，业主已经与环**司多次协商，环**司也就相关问题进行了书面登记，并答应全体业主在延期交房违约金、燃气开口费等问题解决之前可以先不交物业管理费，后在多次沟通无效的情况下，以赵*等人为代表的业主才向济**管局、济源市信访局多次反映，此后才向市领导信箱发送邮件，这一系列行为足以引起诉讼时效的中断。三、关于燃气开口费。济源市政府出台的（2008）43号文件，明确规定开发商不得另行收取开口费，并且规定了该文件的实施时间是2008年，济源**理所副所长林**个人所作的解释没有任何法律效力，因此燃气开口费应该退还。综上，请求驳回环**司的上诉请求。

本院查明

本院经审理查明的案件事实与原审查明的案件事实相同。

本院认为

本院认为：一、关于本案诉争房屋的交付时间问题。《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。本案中，双方约定：商品房达到交付使用条件后，环**司应当书面通知魏**办理交付手续，双方进行验收交接时，环**司应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，环**司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，环**司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，魏**有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由环**司承担。从双方的上述约定可以看出，本案交房时间的举证责任应由环**司负担，但环**司在庭审中称，详细的交房资料因物业公司失火已灭失。因此，在环**司不能举证证明其何时以及如何完成交房义务的情况下，魏**主张2011年5月11日为本案的交房时间，本院予以支持。从2010年9月1日至2011年5月11日，环**司延迟交房253天，根据合同约定，环**司应自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向魏**支付已交付房款314165元万分之二的违约金，共计15896.7元。二、关于燃气开口费应否返还的问题。2008年10月1日起实施的《济源市城市基础设施配套费征收管理办法》（济*（2008）43号）规定，商品房项目缴纳的城市配套费应计入房屋销售价格，开发商不得在房价外向购房者另行加收。本案中，魏**、环**司签订的合同未明确约定合同价款不含燃气开口费等城市配套费用，因此，环**司不得在房价外另行加收燃气开口费。现魏**要求环**司返还收取的燃气开口费2450元，原审予以支持并无不当。三、关于本案是否超过诉讼时效的问题。从2013年7月19日环**司出具答复的内容看，该答复系针对全体业主作出的，能够证明魏**等全体业主一直持续与环**司进行协商，本案并未超过诉讼时效，故环**司的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，原审认定事实基本清楚，但实体处理部分不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持济源市人民法院（2015）济*一初字第2984号民事判决第二项；

二、变更济源市人民法院（2015）济*一初字第2984号民事判决第一项为“济源市**有限公司于本判决生效后十日内支付魏爱红逾期交房违约金15896.7元”。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费260元，二审案件受理费138元，均由济源市**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月二十一日