上诉人赵**与被上诉**有限公司房屋买卖合同纠纷二审判决书

审理经过

上诉人赵**与被上诉**有限公司房屋买卖合同纠纷一案，上诉人赵**不服郑州市金水区人民法院（2012）金民二初字第630号民事判决，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人赵**的委托代理人张**，被上诉**有限公司的委托代理人尚**、范**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：1、2008年6月18日，郑州**限公司与赵**签订《商品房买卖合同》一份。该合同文本为河南省工商行政管理局及河**设厅监制的示范文本。合同首页的说明部分载明：“签约之前，买受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产行政管理部门咨询。为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减，合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。”2、郑州**限公司、赵**双方在上述合同主要约定：一、赵**购买郑州**限公司销售的位于金水区文博东路东农科路南1幢1单元11层C2号商品房一套居住使用，价格2840元／㎡，建筑面积123.09㎡总金额为349576元，建筑层地上25层地下1层。二、第五条约定面积确认及面积差异处理，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第l种方式处理：1、双方自行约定，依据产权登记面积为准，单价不变，房款多退少补。2、双方同意按以下原则处理，（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出产权登记面积3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。三、第六条约定付款方式为一次性付款，即2009年10月15日付清总房款349576元。四、第七条约定买受人逾期付款的违约责任，本条中的逾期应付款指第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额。3、郑州**限公司分别于2008年6月25日、2009年5月1日向赵**开具了105576元、244000元的购房款发票，金额共计349576元。2011年1月18日，郑州市住房保障和房地产管理局颁发的房屋所有权证上，登记系争房屋建筑面积为139.9㎡。与合同中约定的建筑面积123.09㎡相比，多16.81㎡。郑州**限公司要求赵**补交超出部分房款，赵**认为不应当支付超面积费用，双方发生纠纷，引发该案的诉讼。

一审法院认为

原审法院认为：郑州**限公司、赵**之间签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。根据商品房销售管理的相关规定，商品房销售价格由当事人协商议定，按建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同有约定的，按照约定处理；没有约定或者约定不明确的，按照原则处理。本案中，郑州**限公司、赵**在合同第五条明确约定面积差异处理方式为自行约定，以产权登记面积为准，单价不变，在办理房产证之前多退少补。按此约定，赵**应当向郑州**限公司支付系争房屋面积超出部分的房价款47740.4元（2840元／㎡×16.81㎡=47740.4元）。故郑州**限公司该部分诉讼请求，事实清楚，证据充分，法院予以支持。由于双方在合同中约定赵**承担逾期付款违约责任的情况，具体是指赵**违反合同第六条约定，逾期支付总房款349576元。而赵**已依约履行该项付款义务，不应承担该合同条款约定的违约责任。故郑州**限公司对违约金的主张，缺乏依据，法院不予支持。对于赵**的辩驳意见，法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。赵**作为完全行为能力人，对于自己与原告签订的合同内容应当理解，对合同所产生的约束力也理应预见。在没有任何意思表示欠缺的情况下，其签订合同的行为是不可撤销的行为。郑州**限公司、赵**双方在合同中约定的条款，是双方协商的结果，并未有权利义务明显失衡的情形，并非显示公平的条款。其次，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的合同无效。赵**辩称该合同的签订是在原告欺诈胁迫的情况下所签订。从合同内容看，第五条载明的面积差异处理方式，可供选择的处理方式有两种。在有面积误差计算式相比较的前提下，赵**完全能清楚理解其所选处理方式的具体含义，其最后在合同上签字，已经表示认可该条款的内容。此外，赵**提供的证据亦不足以证明其签订的合同有无效或可撤销的情形。故赵**的抗辩理由不足，法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第三十二条、第五十二条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《商品房销售管理办法》第十七条、第二十条之规定，判决如下：一、赵**于本判决生效之日起十日内支付郑州**限公司面积差购房款47740.4元。二、驳回郑州**限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1002元，由郑州**限公司负担50元，赵**负担952元。

上诉人诉称

上诉人上诉称：该合同第五条属于“霸王条款”，应为无效。在该合同第五条中约定的是“以产权登记面积为准，单价不变，在办理房产证之前多退少补。”本案在开庭前，房产证既然已经办理，上诉人就不应当再支付超面积费用。

被上诉人辩称

被上诉人答辩称：合同依法成立，应受到法律保护，合同第五条不存在无效情形。

本院查明

本院经审理查明事实与原审一致。

本院认为

本院认为：上诉人与被上诉人订立的《商品房买卖合同》依法成立，为有效合同。合同第五条对于面积确认及面积差异处理共有两种方式，当事人选择的是第一种方式，即本案争议的计算方法。该条款不属于法律规定的无效情形，双方当事人应当依照条款内容履行。在条款中明确约定付款的时间限制，上诉人与被上诉人均认可房产证已经办理完毕，因此上诉人所称应依照合同第五条不再进行补缴的理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销河南省郑州市金水族区人民法院（2012）金民二初字第630号民事判决。

二、驳回郑州**限公司的诉讼请求。

一审案件受理费1002元，二审案件受理费952元，由被上诉**有限公司承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年六月十六日