上诉人何*、方海松与被上诉人方集供销社、凯**司房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人何*、方**因与被上诉人方集供销社、凯**司房屋买卖合同纠纷一案，不服固始县人民法院（2013）固民初字第452号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人何*委托代理人丁治学、上诉人方**及其委托代理人金**，被上诉人方集供销社法定代表人程**及委托代理人任*，被上诉人凯**司委托代理焦俊峰人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

该案固始县人民法院曾于2007年12月10日作出（2007）固民初字第715号民事判决，方**提出上诉。河南省**民法院2008年6月23日作出（2008）信中法民终字第440号民事判决，驳回上诉，维持原判。方**不服，向河南**民法院申请再审。河南**民法院裁定指令河南省**民法院再审。本院于2010年11月3日作出（2010）信中法民再终字第13号民事判决。方**仍不服，向河南省人民检察院申诉。该院抗诉后，河南**民法院于2011年8月25日作出（2011）豫**抗字第39号民事裁定提审本案。后于2012年10月11日作出（2012）豫**提字第146号民事裁定，将本案发回固始县人民法院重审。该院依法另行组成合议庭，在征询当事人意见的基础上，鉴于原审第三人何为已经去世及其与本案的利害关系，决定不再通知其继承人参加诉讼并追加何*为第三人参加本案诉讼，公开开庭进行了审理并作出本案一审判决。

一审法院查明

原审查明：被告凯**司经原固始县**工程公司（下称广**司）法定代表人何*（即产权人）授权，将其座落在固始县方集镇街道一处房产对外出售。2006年10月15日在被告所在地经与原告协商达成房屋出让协议，协议签订时原告向被告交纳10万元定金。同年10月17日原告依约交付了购房余款30万元。次日双方正式签订了《房屋赎回合同》，约定签字生效时被告提供土地使用证、房权证，并应于10月25曰前将房屋清空交付（至迟在同年11月5日前）。同时约定违约金为10万元。逾期后被告未能履行合同义务。同时查明，被告原法定代表人何为在与原告签订房屋买卖协议同时，又以个人身份收取第三人方**经他人转交的购房款40万元，该房款仍在其个人保存。另查明，广**司于1992年根据当时工商部门要求，挂靠在固始县畜牧局注册登记成立，为集体性质企业，法定代表人何*，实际出资人也为何*个人，该公司的经营权和人事权完全独立。该公司经营期间为原告在固始县方集镇街道利用原告拆除旧房的宅基建筑一幢九间二层综合商品楼房，由于原告无力支付工程款经固始县人民法院折价执行归该公司所有，并办理了《土地使用证》、《房屋所有权证》。2004年9月根据《公司法》规定及企业改制精神，广**司将其企业名称等无形资产以40万元转让郑*等四人。该四人于2005年1月以接受广**司的无形资产为基础成立了固始县天**限责任公司，广**司其它资产归其法定代表人何*个人所有。2003年4月何*与何为等人注册成立了固始县**有限公司（下称宏**司），2008年更名为凯**司。广**司在工商部门登记的经营期限止于2002年4月8日，之后未参加年检。2007年4月第三人方**以被告法定代表人何为收取其购房款为由将房屋占用，为此引发诉讼。2008年7月20日何*与方**就涉案房屋签订了买卖协议并经公证。同年8月11日何*取得了该房产权证，次日方**办理了房屋所有权证（后被行政判决撤销），且占有使用房屋至今。上列事实有当事人陈述、证人证言、书证等证据证明。

一审法院认为

原审法院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人应当按照合同约定履行义务。被告依据房屋产权人的授权与原告签订的房屋买卖协议系双方当事人真实意思表示，应属有效。被告未能按约定履行义务，构成违约，应承担违约责任。原告要求继续履行并支付违约金，符合法律规定，应予支持。鉴于广**司已多年未年检，也未经清算，其责任应由第三人何*承担。原告要求赔偿损失，但未能举证证明所造成的损失高于违约金，该项请求不能成立。何为收取第三人方**购房款，未得到产权人授权和追认，属个人行为，应为无效。第三人方**占用房屋，属侵权行为，应予返还。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十一条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、三款及《中华人民共和国民法通则》第一百一十七第一款、第一百三十四条第一款第（四）项之规定，经院审判委员会讨论决定，判决如下：一、第三人何*向原告方集供销社交付涉案房屋及其土地、产权证书。二、第三人何*支付原告方集供销社违约金10万元。三、第三人方**返还原告方集供销社房屋。四、上列各项于本判决生效后履行。五、驳回原告的其它诉讼请求。本案受理费6550元、保全申请费1020元，合计7570元，由何*负担。

上诉人诉称

上诉人方**上诉称：一、原审法院认定被上诉人何*授权凯**司与被上诉人方集供销社签订房屋买卖协议，缺乏证据，属于认定事实有误，双方签订的房屋买卖协议属于无效协议。1、原审法院认定该争议的房产系被上诉人何*个人财产，上诉人对此无异议。但认定该房产是被上诉人何*授权，被上诉人凯**司出售给被上诉人方集供销社是无事实依据。其仅凭被上诉人方集供销社的代理人书面的加盖“何*”私章的虚假证明（此证明也是诉讼其间编造的），对此证明作为产权人的何*是不认可的。根据《合同法》第48条“行为人没有代理权，超越代理权或代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”的规定，被上诉人凯**司（原宏**司）与方集供销社签订的该诉争房屋买卖协议是无效的。2、根据法律规定，签订合同应由当事人签订，依法委托代理人订立合同的，代理人应以被代理人名义签订。被上诉人方集供销社如若购买该诉争房屋应与房屋的产权人何*订立合同。凯**司（原宏**司）如若受何*的委托，凯**司应以何*的名义签订。本案中凯**司却以自己的名义与被上诉人方集供销社签订《协议》和《房屋赎回合同》是无效协议。对此，被上诉人凯**司事后于2009年12月20日给被上诉人方集供销社送达了《关于退回乙方交购房款的通知》。该通知已明确说明与方集供销社签订的协议无效，要求方集供销社领回购房款。二、上诉人与被上诉人何*签订的协议有效，该诉争的房属应属上诉人所有。人民法院应判决驳回被上诉人方集供销社对上诉人的起诉。1、根据《合同法》第51条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定。上诉人虽然在2006年10月份只是将购房款交与何为，虽未与真正产权人何*签订书面协议。但在2008年7月20日何*与上诉人就该诉争的房屋签订买卖协议并经公证。双方亲自去房管所办理了过户手续，在诉讼过程中被上诉人何*又曾三次书面说明材料，并向法院出示证明，均能证明产权人何*只愿意将该诉争房屋卖给上诉人方**。因此该诉争的房屋的产权人将该房屋卖给上诉人方**是其真实意思表示，该房屋应属于上诉人所有。2、上诉人与被上诉人何*不仅签订房屋买卖合同，而且实际占有该诉争房屋，该诉争房屋也登记在上诉人名下，根据《物权法》的相关规定，上诉人方**已取得了该诉争房屋的所有权。被上诉人在诉讼时起诉凯**司，要求履行合同，行使的是合同请求权，而原审法院却判决被上诉人何*交付房屋，上诉人方**返还房屋，属于物权范畴。上诉人认为原审法院适用法律错误，并且存在判非所诉。被上诉人起诉的被告是凯**司而判决结果又与凯**司无关。综上所述，原审法院认定事实和适用法律错误，请求贵院撤销固始县人民法院（2013）固民初字第452号民事判决书一、三项内容，并依法改判。上诉人何*上诉及答辩称：一、凯**司与被上诉人签订的合同属无效合同，应依法给予撤销。原审判决认定所诉争的房产系上诉人个人房产，在未经上诉人委托、授权的情况下，凯**司无权处分该处房产，该房产的售出上诉人实属本案的受害者。因此，凯**司与被上诉人所签订的房屋买卖合同系一份无效合同，恳请上级法院撤销原判，重新做出新的判决，并要求被上诉人返还上诉人该处房产，由凯**司退还被上诉人购房款。二、原审判决偏离案件事实，让上诉人交付相关证书，并支付违约金10万元实为不当。一审法院所做出的（2014）第452号判决书前后矛盾，难以确定诉争的该处房产是归上诉人个人所有，还是凯**司的房产。由于该判决前后矛盾，导致此份判决严重失实。一审判决在审理查明中确定上诉人是该处房产的产权人，但在判决主文中认定凯**司与被上诉人所签订的房屋买卖合同合法有效。并让上诉人交付相关证书，支付违约金10万元。既然认定上诉人是该处房产的产权人，那么上诉人没有委托、授权让凯**司与被上诉签订房屋买卖合同，根据有关法律规定，该合同实为无效合同，又怎能认定凯**司与被上诉人所签订的合同是合法有效。由于双方所签订的合同属无效合同，又由于上诉人没有委托、授权让凯**司处分此房，上诉人也没参与签订此合同，根本没有违约机会，现认定让上诉人承担违约责任实为不妥。上诉人不存在违约可言，故不承担任何违约责任。请求二审法院撤销原判，重新改判被上诉人立即退还上诉人诉争的房产，并由凯**司退还被上诉人的购房款。

被上诉人辩称

被上诉人方集供销社答辩称：答辩人认为一审人民法院对此案认定事实清楚，适用法律准确，维护了法律的公平与正义，依法应予维持。现就被答辩人的错误上诉提简单答辩如下：一、一审法院认定上诉答辩人与被答辩人凯**司间所签《房屋赎回合同》为有效合同正确，被答辩人关于“双方签订的房屋买卖协议属于无效协议”的上诉理由依法依理均不能成立。答辩人原委托被答辩人的前身“固始县**工程公司”在答辩人使用的划拨土地上建设了一幢综合商品楼，后由于无力支付其垫付的工程款而被固始法院判决折价并执行抵偿给其所有。2006年10月，答辩人经与其公司法定代表人何为、公司董事长何*，以及副总经理宋**协商就赎回原建楼房事宜达成了协议，并交付了十万元定金，按照协议的约定后双方又于日后签订了正式的《房屋赎回协议》。此后，被答辩人向答辩人交付了部分房屋，但未依约交付土地使用证和房屋所有权证。几日后，被答辩人方**以宏**司法定代表人何为以个人名义收取了其购房款为由采取撬门拧锁的方式强行占据了该房产。为此，答辩人以被答辩人宏**司违约和第三人方**侵权为由提起诉讼，要求履行合同，承担违约责任和排除妨碍，并依法申请法院裁定查封了诉争房产。一审审理中，被答辩人固始宏达**发公司及其法定代表人何为肯定双方所签《房屋赎回协议》有效；其公司董事长何*提供了加盖其财务印鉴专用章的证明材料确认了双方签约行为的有效性，其法定代表人何为明确表示与被答辩人方**间的收付款行为属个人行为。因此，一审法院判决答辩人与宏**司间的买卖合同为有效合同，被答辩人抢占诉争房产的行为属侵权行为。被答辩人上诉后二审予以维持，但令人万难预料的是，在诉讼执行过程中，被答辩人何*、方**置诉争房产已被人民法院查封的法律事实于不顾，私自变更和买卖已被查封的诉争房产。为此引起行政诉讼，其之间的违法签约行为被一、二审人民法院所撤销。至此以后，二被答辩人采取一系列非正常手段继续缠讼，导致案件时间长逾九年未结，给答辩人造成了难以估量的经济损失，而被答辩人何*却坐收渔人之利，以一幢房而收取两方的房款周转使用多年，此行为属严重违法行为，应予依法追究。二、被答辩人方**与何*之间的签约行为属无效行为。1、在原一审诉讼过程中，被答辩人固始宏达**有限公司及第三人方**向法庭提供了广宇**公司为持证人的诉争房产的《土地使用权证》和《房屋所有权证》，而在诉讼过程中方**与何*又置诉争房产被人民法院所查封的法律事实于不顾，公然违法签订了所谓的买卖协议，这一协议，即损害了答辩人作为拟定权利人的合法权益，又违反了关于“转移、倒卖被查封、扣押财产无效”的法律规定，该行为已依法被相关行政判决认定为无效行为。2、利用企业名称变更规避法律责任，逃避债务的行为是严重的违法犯罪行为，依法应受严惩。被答辩人凯**司的前身是宏达**有限公司，而宏**司的前身则为广宇建筑装饰工程公司，该公司的法定代表人为何*，2004年广**司向其上级主管部门固**牧局出具书面报告，要求变更企业名称。此后，固**牧局正式行文批复，同意将原《固始县**工程公司》更名为《固始宏达**有限公司》，更名后，何*前期仍然是宏**司的法定代表人兼董事长，一段时间后，其又经工商部门变更登记，将公司法定代表人变更为何为，而何*仍然是该公司的董事长。在此期间，发生了双方的签约行为，作为公司的董事长即参与了买卖房屋的谈判，指示安排具体的签约人。在事后先是肯定签约行为的有效性，后来又以签约未得其授权为由再次违法与他人签订转让合同。如此翻手为云，覆手为雨的作法，正是其不断变换企业名称、法定代表人的好处和妙处所在。三、请求二审维护公正判决，杜绝缠讼和滥用诉权，避免伤害几百名企业职工的感情，保护企业合法权益。

争议焦点：1、本案争议的两个协议是否有效（即以宏**司等名义分别与方集供销社、方**签订的两个出卖争议房屋的协议）。2、原判认定事实和适用法律是否有误。

本院查明

二审查明的事实与一审相一致。

本院认为

本院认为，依法成立并生效的合同受法律保护，当事人应当诚实守信，自觉履行。本案中，2006年10月15日宏**司与原告方集供销社签订的房屋买卖协议及当月18日正式签订的《房屋赎回合同》（以广**司、改制后的宏**司名义）系双方当事人真实意思表示，应属有效；宏**司法定代理人何*于2006年10月15日以暂收款名义收取方**购房款15万元、同月16日暂收第三人方**购房款25万元。至2008年7月20日方**与争议房屋实际产权人何*正式签订书面购房协议并于次日公证前，既未得到当时“暂收款人”何*的认可（何*在原一审当庭称属其个人暂收行为，与公司无关，收款条也注明的是“暂收条”），亦未得到产权人何*的授权和追认，方集供销社签订的房屋买卖协议及合同应当认定为成立和生效在先。方**购房行为经与何*协议并公证，虽然签订时间在后，亦应当认定成立并有效。但何*与方**在争议房屋被查封和诉讼过程中办理房屋过户行为显属不当。被上诉人宏**司、广**司及争议房产的实际产权人何*的售房行为应当认定为一房二卖的违约行为，亦应当承担相应违约责任，并对合同成立并生效在先的方集供销社继续履行合同规定的房屋交付等义务。因方**在方集供销社交付定金的同日交付首笔购房“暂收款”，对方**当时及以后签订正式购房协议行为不宜认定为恶意串通行为，原判认定方**与何*签订并经公证的书面购房协议无效不当，应当予以纠正。但方**与何*在法院查封和诉讼期间对争议房屋的过户行为违反法律规定（过户行为已经行政判决撤销）显属不当。上诉人何*以后对本案两个购房协议（合同）效力的反悔和否认缺乏事实和法律依据，本院不予支持。又因本案原审第三人方**在本案中未明确请求何*及收款人何*的继承人返还购房款及赔偿损失，故其与何*及何*的继承人之间的相关纠纷应另案处理。综上，原判认定基本事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。原判关于方**与何*公证认可的购房协议无效的认定本院予以纠正，但不应影响本案的判决结果；上诉人的其它上诉理由不能成立，本院不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6550元，由上诉人何*、方**各负担3275元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年四月二十二日