田**、贺*与平顶山市**限责任公司房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人平顶山**发有限公司（以下简称康**司）与被上诉人田**、第三人贺慧房屋买卖合同纠纷一案，原审田**诉求是：依法判令解除与康**司的购房协议，退还田**购房款80000元，并自2009年1月1日起按银行同期货款利率计算给付利息至实际付款之日止；诉讼费由康**司负担。平顶山市湛河区人民法院于2014年12月12日作出（2014）湛民一初字第137号民事判决后，康**司提出上诉。本院于2015年1月30日受理后，于2015年3月16日依法组成合议庭对此案公开开庭进行了审理。康**司的委托代理人贾**，田**的委托代理人葛*到庭参加了诉讼，第三人贺慧经本院依法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审查明，2008年8月22日康**司（甲方）与田**之夫贺**（乙方）签订商品房认购协议书，协议约定：一、楼房座落位置：楼房座落在湛河区＊＊＊＊＊＊＊＊10#号住宅楼，自东向西数陆单元肆层西户78门牌。二、建筑面积：1、该房的建筑面积112.5平方米（面积以房产管理部门测量为准）……三付款方法：1、买房在2008年8月22日签订后首付房款捌万元整，余款一次性于2008年10月22日前付清……。甲方谢**签字签章，并盖有康**司开发部的印章，乙方贺**签字并按印。同日康**司给贺**出具收取捌万元现金的收款收据并盖有该公司财务专用章。后田**之夫贺**并未支付下余款项，康**司也未交付房屋。故田**起诉康**司返还首付款80000元并支付利息。庭审中，田**请求解除与康**司签订的商品房认购协议书。原审另查明，田**之夫贺**于2009年10月16日死亡。其父贺兴记于2002年身故，其母张**现年79岁。贺**与前妻雷哲育有一女名为贺慧，其与田**育有一子名为贺睿。贺**的继承人其母张**、其子贺睿，明确表示不参加本次诉讼，对本案标的物自行分割。

一审法院认为

原审认为，共同继承的财产，在继承开始以后，遗产分割之前，同一顺序继承人对遗产享有共有权，这种基于身份关系的共有是共同共有。而共同共有人对共有物平等地享有所有权，因此各共有人对于外部的侵害，可以为共有人全体的利益而独立行使物上请求权和债上请求权，故田**可以作为本案当事人，独立行使债权请求权。《中华人民共和国合同法》第八条明确规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。田**之夫贺延*与康**司签订商品房认购协议书后，田**之夫贺延*仅支付80000元首付款后并未支付下余款项，且于2009年10月16日死亡，康**司亦无交付剩余房款的意思表示，原合同的目的已不能实现，依法应予解除。故田**请求解除其夫贺延*与康**司签订的商品房认购协议书予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故田**请求返还已经交付的首付款80000元的诉讼请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。因田**以康**司未支付下余款项，怠于履行合同义务及请求康**司履行合同，故田**对康**司的违约行为主张逾期利息不予支持。《最**法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第159条规定，有独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以对该第三人比照原民事诉讼法第一百二十九条的规定，按撤诉处理。有独立请求权第三人贺*经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，故按撤诉处理。贺延*之母张**、其子贺*、其女贺*与本案田**在分割共有物时如产生纠纷可以另案起诉。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十五条、第一百零二条、第一百零三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款、第六十四条第一款之规定，判决：一、解除贺延*与平顶山**发有限公司于2008年8月22日签订的商品房认购协议书；二、平顶山**发有限公司于本判决生效后十日内返还田**首付款80000元；三、驳回田**的其他诉讼请求。案件受理费1800元，由田**负担300元、平顶山**发有限公司负担1500元。

康**司不服该判决，向本院提起上诉。上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回田**的上诉请求。事实与理由：康**司与田**之夫贺**签订的房屋买卖合同是无效的合同，不存在一审判决中的解除合同。2008年8月22日康**司与贺**签订购房合同当时商定为套取住房公积金，但是这个套取公积金的行为是违法的，该合同也是违法的。在合同中约定的6单元4楼西户事实上也不存在，在签订这个合同之前，贺**和康**司还签订的有虚构合同，因为当时的合同耽误了，在这天才又补签一个，其中补签的经办人是康**司的张**，另外一个见证人是贺**的司机，当时补签合同的两个证人都存在，因此，在一审中已经查明了事实，本案提交的合同中贺**第一页的签字和指印是张**替他按的，只有最后一页的贺**签字是贺**本人按的指印。结合上诉人的证据，田**持有的收款收据80000元是第二联，康**司留存的是第一联和第三联，在第一联和第三联明确表明该80000元是办公积金用的没有交款也没有入账，因此，康**司认为这个合同本身就是虚构的，依法不应当得到支持和保护。2、康**司认为不应当返还田**80000元，这80000元根本就没有交付给康**司，康**司实际上也就没有收到，请求法院确认2008.8.22收据第一联和第三联的真实性。如果二审需要鉴定，康**司愿意缴纳上诉费进行鉴定。当时康**司的经办人张**也在，也可以出庭作证陈述事实。

被上诉人辩称

田**答辩称，康**司与贺延龄签订商品房认购协议，是双方真实意思表示，且合同条款不违反法律的规定。从康**司开具的收款收据中可以看出，康**司收到了贺延龄缴纳的80000元首付款，请求二审法院驳回康**司上诉请求，维持原判。

本院查明

二审查明的事实与一审查明事实相一致。

本院认为

本院认为，康**司与贺**于2008年8月22日签订商品房认购协议后，康**司为贺**出具了首付房款80000元并盖有该公司财务专用章的收据。尽管康**司上诉称该合同是贺**为套取公积金与康**司签订的虚假合同，收据也是虚假的，合同约定的标的物根本不存在，但由于贺**的死亡，康**司提供的证据无法证实所诉合同是贺**为套取公积金与康**司签订的虚假合同，康**司提供的证据亦无法证明其出具的、盖有该公司财务专用章收据的虚假性。同时，由于所诉合同并未实际履行，田杏*作为贺**的法定继承人，有权主张解除所诉购房协议并请求返还贺**80000元的首付房款。一审基于上述事实，判令解除贺**与康**司的购房协议，并返还田杏*首付款80000元并无不当。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，上诉人康**司的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1800元，由平顶山**发有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年四月二十日