石*与周**买卖合同纠纷一案

审理经过

上诉人石*因与被上诉人周**买卖合同纠纷一案，不服郑州市二七区人民法院（2010）二七民二初字第165号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人石*，被上诉人周**及委托代理人回新生、何**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

原审法院经审理查明：2009年7月7日，原、被告签订了一份房屋买卖合同，合同约定：被告自愿将坐落于郑州市二七区棉纺东路北、嵩山北路东，鑫苑国际城市花园二期25号楼2单元16层西南户的房屋出卖给原告，该房屋是由被告在2007年10月6日与郑州建**限公司签订的商品房买卖合同购得，首付款72273元，其余281407元办理银行按揭贷款，另外还缴纳各项杂费12296元。被告保证按期还款，截止2009年7月6日还欠银行借款281407.37元。被告保证房屋产权无共有人，无除银行按揭贷款以外的债务问题，以上资料由被告提供并保证资料的真实性，如有不实造成违约需要向被告支付违约金100000元。原、被告签订的合同成交价款381407.37元（其中100000元为被告最终实际收取金额，其余281407.37元由被告支付给银行）。被告在合同生效后5日内，与原告共同到业务公司办理交接手续。将房屋钥匙全部交付给原告，原告需向被告开具钥匙收条。原告即有权对该房屋进行装修、出租、居住等处理。自生效至房本过户前，因装修、居住所发生的问题由原告承担，被告不负责任。自原告收到该房屋钥匙次月起，月供由原告负责缴纳，被告不再承担。原告领取钥匙当日向被告支付8434元用于缴纳半年期月供，被告不得挪作他用。半年后原告需要再向被告一次性缴纳下半年的月供，以此类推直到房本下发。原告向被告支付的现金收据、转账记录等作为原告缴纳房款的数额凭证。待该房屋产权证下达后，原告将贷款及利息全部还清，被告需在30日内办理房产解押手续，并将房产证过户至原告名下，原告在房管局办理过户手续签字同时一次性支付给被告100000元，交易完毕。合同签订后，被告将房屋交付原告使用，原告分别在2009年7月7日、2010年1月24日向被告支付两次半年期月供8434元。合同履行过程中，原告出现了欠缴部分月份业务、水、电费的情况。2010年6月30日原告补缴电费888.8元。2010年8月原告要求支付下半年月供时，双方因履行合同发生争议，被告拒收月供。原告自2010年8月5日开始至2010年12月26日分六次向被告还款帐号1702020801103852791每次存入1500元。2010年8月26日被告通过银行交纳了电费274.4元，水费42.51元。2010年11月27日原告向被告发出了要被告履行义务，配合还款、解押及办理过户手续的通知，11月29日被告收到该通知。被告在11月底向原告寄出解除合同通知书，通知书称因原告未按合同约定如期支付银行按揭贷款导致被告的信益受损，并称原告未及时交纳物业费和水电费，导致被告生活受到严重影响，被告以此为由通知原告解除房屋买卖合同。原告2010年12月1日收到该通知，原告认为被告行使合同解除权没有任何事实依据和法律依据，与2010年12月6日诉至法院，请求判令：确认2010年12月1日被告解除2009年7月7日原、被告之间房屋买卖合同的行为无效，要求继续履行房屋买卖合同，并由被告承担诉讼费。

一审法院认为

原审法院认为：原、被告签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。原告在履行合同过程中，出现了欠缴部分月份物业、水、电费的情形，构成瑕疵履行。但原告在被告拒收月供时，按月向被告在银行开设的还款账户还款，履行了合同的基本义务，并未构成根本违约。故被告向原告出发解除合同通知书要求解除合同，不符合法律规定的解除条件，因此原告要求确认被告解除2009年7月7日原、被告之间房屋买卖合同的行为无效，并要求继续履行房屋买卖合同的诉讼请求予以支持，被告的辩称理由部分成立，但称原告失去购房意愿与事实不符，对此部分不予采纳。形成本案纠纷，原、被告均负有一定责任。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、九十六条，《中华人民共和国诉讼法》第六十四条第一款、第三款之规定、一审法院判决：被告石*解除2009年7月7日原、被告签订的房屋买卖合同的行为无效，双方应继续履行该房屋买卖合同。案件受理费100元减半收取50元，由原告周**负担25元，被告石*负担25元。余额50元退还原告。

上诉人诉称

石*上诉称：一、2010年4月起，周**经多次电话催促下，始终不及时交纳各项费用。二、周**称该房屋当作婚房，实际上却以每月1400元出租给外国留学生牟利，之后对产生的费用不管不问，更有待房本下发后转手投机之嫌。三、周**曾在与石*协商中，亲口承认违反约定。四、周**在2010年拖欠物业管理费用为一季度，金额为310元，并非一个月。五、周**出租房屋后，于2010年1月至4月产生电费888.8元（其中含滞纳金），周**在法庭上辩称费用已交，事实上是2010年12月开庭前才补交的，恶意拖欠时间长达半年多。六、石*于2010年8月垫付当年5、6月份产生的水、电费用共计316.91元（其中含滞纳金），周**至今未归还原告，判决书中未有体现。七、2009年7月7日，石*、周**双方签订房屋合同时，石*已支付各项费用117406元，转让费用为100000元，属不平等合约，判决书中也未体现。八、周**在法庭上口口声声讲2010年7月与石*联系过，但却超过双方约定交纳月供日期（7月7日），事实上，周**直到7月31日晚才给石*打电话，事实违约。九、2010年12月30日《河南商报》B02版中新闻稿中显示，业主水电等费用恶意拖欠将影响其本人商业信贷，判决书中只表述为“瑕疵履行”，具体处罚措施未有体现。十、双方房屋买卖合同中，关于“过户费由周**交纳，5000元为界”一说，起草于石*，当时周**从事房产相关工作，曾称该数额足够过户，然而却与现实大相径庭。开庭后，周**曾表示愿支付所有过户费，并赔偿石*信誉损失10000元，之后又表示愿赔偿20000元，但最终反悔其承诺。基于此，石*请求郑州**民法院根据相关法律规定，支持石*诉讼请求：1、改判一审判决，依据合同，对周**进行违约处罚罚金100000元；2、要求周**归还石*垫付水、电费用共计316.91元；3、周**恶意拖欠各项费用，给石*生活、工作诸多不便，要求法院判令周**向石*道歉；4、诉讼费由周**承担。

被上诉人辩称

周**答辩称:1、上诉请求全部不属于二审审理范围，属于石*另行起诉的部分。2、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法维持驳回上诉。

本院查明

本院审理查明的事实与一审判决认定的事实相同。

本院认为

本院认为：石*与周**签订的合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效,双方均应按约履行。周**按月向石*在银行开设的还款账户还款，履行了合同的基本义务，虽然周**在履行合同过程中出现了欠缴部分月份物业、水、电费等违约情形，但毕竟能够补交，并未构成根本违约。根据双方合同约定，房屋钥匙交付后，周**即有权对该房屋进行装修、出租、居住等处理，所以周**出租本案房屋的行为，并不构成违约。因此，石*解除合同的要求不符合法律规定的解除条件，一审判令该解除行为无效，并无不当。石*的其他上诉请求实际系反诉内容，不属于二审审理范围，石*可另行协商或诉讼解决。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人石*承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一一年八月十日