（2016）豫14民终1035号民事判决书

审理经过

上诉人刘**与上诉人刘**，原审第三人邵*农村房屋买卖合同纠纷一案，刘**于2015年7月14日向永**民法院起诉，请求确认刘**与刘**于2003年10月13日签订的《购房协议》以及刘**与邵*于2015年7月9日签订的《购房协议书》无效，判令刘**及邵*将涉案房屋返还给刘**，并承担本案诉讼费。永**民法院于2016年1月12日作出（2015）永*初字第3300号民事判决。刘**、刘**均不服该判决，提起上诉。本院于2016年2月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年3月14日公开开庭审理了本案。上诉人刘**的委托代理人谢**、韩**，上诉人刘**及其委托代理人刘**，原审第三人邵*及其委托代理人张**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明，刘**系刘**之妻谢毛*的姨妈，但双方并非同村村民。2003年10月13日，刘**与刘**签订《购房协议》一份，协议约定刘**将其在本村所建楼房一套（上下两层，底上各四间，南邻刘**房屋、北邻刘**、西邻永涡路、东邻孙**土地）以130000元之价款卖给刘**。永城**桥法律服务所对双方签订购房协议进行了见证。后刘**实际占有该房屋并对外出租。涉案房屋所占土地属于永城市新桥乡新桥村集体所有，原系土地管理部门批准给案外人孙**使用的宅基地，2002年5月10日土地管理部门将该土地批准给刘**作为住宅使用，并向刘**颁发了集体土地使用证。2015年7月9日，刘**与邵*签订《购房协议书》一份，协议约定刘**将前述所购刘**的房屋以476000元之价款整体卖给邵*。协议签订后，邵*依约向刘**支付了购房款476000元。2015年7月14日，刘**以刘**不是本集体经济组织成员，双方房屋买卖违反法律强制性规定为由，诉至法院，请求确认双方于2003年10月13日签订的购房协议无效，同时要求刘**将所购房屋予以返还。

一审法院认为

原审法院认为，宅基地等农村集体所有土地的使用权带有很强的社会保障功能，只能在本集体经济组织成员内部享有、流转，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。涉案房屋所占土地属于永城市新桥乡新桥村集体所有，刘**及邵*均非该村村民，虽然刘**与刘**以及刘**与邵*先后签订的两份房屋买卖合同名为《购房协议》和《购房协议书》，但其中必然隐含着不得为本集体经济组织成员以外的人享有的土地价值利益。因此，刘**与刘**于2003年10月13日签订的《购房协议》以及刘**与邵*于2015年7月9日签订的《购房协议书》，违反我国土地管理法的强制性规定，损害集体经济组织利益，均系无效合同。合同无效是法律对合同效力的价值评判，无效的合同自始没有法律约束力,不可能因为时间的长短及是否实际履行而改变其效力状态。刘**主张刘**请求确认合同无效已过诉讼时效，理由不能成立，该院不予采纳。邵*因先后两份无效合同取得刘**房屋，应将房屋直接返还给刘**。刘**系刘**外甥女婿，明知刘**不是其同村村民而与刘**签订购房协议，又在出卖房屋十多年之后以房屋买卖行为违法为由主张合同无效，违背诚信原则，应对合同无效引起的法律后果承担主要过错责任，刘**及邵*并非新桥乡**济组织成员，明知涉案房屋产权没有依法登记且房屋所占土地不能对外流转，应对其盲目签订农村房屋买卖合同引起的法律后果承担次要过错责任。综上，同时考虑到涉案房屋先后两次不同的交易时间、交易价格及房屋买卖后的占有使用情况和现实价值等因素，充分体现公平正义，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条之规定，判决：一、刘**与刘**于2003年10月13日签订的《购房协议》以及刘**与邵*于2015年7月9日签订的《购房协议书》无效；二、判决生效后15日内，邵*将从刘**名下购买的刘**的楼房一套（上下两层，底上各四间，南邻刘**房屋、北邻刘**、西邻永涡路、东邻孙**土地）返还给刘**；三、判决生效后15日内，刘**返还刘**购房款130000元，并自2003年10月13日起按月利率1.2%计付利息，至判决确定的履行期间届满之日止；四、判决生效后15日内，刘**返还邵*购房款476000元，并自2015年7月9日起按月利率1.2%计付利息，至判决确定的履行期间届满之日止。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由刘**负担。

上诉人诉称

上诉人刘**上诉称：1、本案合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。刘**未主张损失，也未提起反诉，原审判决刘**支付刘**购房款利息错误。2、即使需要支付购房款利息，也应当按照法律规定，按中**银行同期同类银行贷款利息支付利息。刘**与刘**签订的合同无效，双方均有错误，刘**应当承担相应的责任。请求二审法院依法改判。

被上诉人辩称

上诉人刘**答辩称：1、刘**与刘**签订的购房协议及刘**与邵*签订的购房协议合法有效，不违反法律禁止性规定。2、即使刘**与刘**所签订的合同无效，刘**应当按现在房屋的价值返还刘**房款，原审判决刘**返还刘**购房款及利息错误。2、刘**在履行合同过程中，刘**违约，刘**没有任何违约，刘**应当承担合同不能履行的全部责任。

上诉人刘**上诉称：1、刘**与刘**所签订的购房合同以及刘**与邵*所签订的购房合同是双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，上述购房合同合法有效。2、刘**购房后，对涉案房屋进行添附，栽种树木，即使合同无效，刘**也应当以现在的房屋价值进行返还，原审判决刘**返还购房款，并支付利息错误。3、刘**与刘**签订购房协议并履行至今已十多年，现刘**要求确认双方所签订的购房协议无效已超过二年诉讼时效。4、本案系刘**与刘**之间的纠纷，邵*作为有独立请求权的第三人，可以另案主张权利，原审判决依法追加邵*为本案的第三人程序违法。请求二审法院依法改判。

上诉人刘**答辩称：1、刘**、邵*均未提出返还购房款，原审判决返还购房款错误。2、刘**占有涉案房屋后一直占有使用，并进行出租，刘**并没有损失，原审判决刘**支付刘**购房款利息错误。3、本案系合同效力纠纷，不适合诉讼时效的规定，不超过诉讼时效。4、邵*作为涉案房屋的占有使用人，与本案判决有直接的利害关系，原审判决追加邵*为本案第三人正确。

原审第三人邵*答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，驳回上诉，维持原判。

本院认为

根据当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1、原审判决是否存在判非所诉等程序违法问题？2、原审判决对本案诉讼时效及合同效力及无效后如何返还问题的处理是否适当？当事人对争议焦点均无异议和补充，本院予以确认。

上诉人刘**、刘**，原审第三人邵**审均未提交新证据。

本院经审理查明的事实与原审认定事实相同。

本院认为，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。集体所有的土地依法属于农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。农村集体所有土地的使用权带有很强的社会保障功能，只能在本集体经济组织成员内部享有、流转，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。涉案房屋所占土地属于永城市新桥乡新桥村集体所有，隐含着不得为本集体经济组织成员以外的人享有的土地价值利益。刘**及邵*均非该村村民，不享有该土地的使用权。刘*曾与刘**于2003年10月13日签订的《购房协议》以及刘**与邵*于2015年7月9日签订的《购房协议书》，违反我国土地管理法的强制性规定，损害集体经济组织利益，属于无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。刘**因其与刘*曾签订的《购房协议》取得的涉案房屋应当返还，刘*曾因出售涉案房屋取得的财产也应当返还。邵*因两份无效合同取得涉案房屋应当返还，刘**也应当返还出售涉案房屋取得的财产。合同无效是法律对合同效力的价值评判，无效的合同自始没有法律约束力,不可能因为时间的长短及是否实际履行而改变其效力状态。刘**主张刘*曾请求确认合同无效已过诉讼时效，理由不能成立，不予支持。邵*作为涉案房屋的占有使用人，与本案判决有直接的利害关系，原审判决根据邵*的申请，追加邵*为本案第三人符合法律规定。刘**主张购房后，对涉案房屋进行添附及房屋增值部分，因其未提起反诉，本案不予审理，可以另行主张权利。

综上，原审判决认定事实清楚，程序合法，判决错误，予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持永城市人民法院（2015）永*初字第3300号民事判决第一项、第二项，即：一、刘**与刘**于2003年10月13日签订的《购房协议》以及刘**与邵*于2015年7月9日签订的《购房协议书》无效；二、判决生效后15日内，邵*将从刘**名下购买的刘**的楼房一套（上下两层，底上各四间，南邻刘**房屋、北邻刘**、西邻永涡路、东邻孙**土地）返还给刘**。

二、变更永城市人民法院（2015）永*初字第3300号民事判决第三项、第四项，变更为：三、上诉人刘*曾于本判决生效后15日内，返还上诉人刘**购房款130000元；四、上诉人刘**于本判决生效后15日内，返还原审第三人邵敬购房款476000元。

如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一、二审案件受理费各100元，由上诉人刘**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年五月九日