原告陈**、李**与被告贺国家、杜**为房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告陈**、李**与被告贺国家、杜**为房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。二原告的委托代理人吕**，被告贺国家、杜**及杜**的委托代理人郭**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

二原告诉称，2012年2月12日，我们与二被告签订一份房屋买卖合同，被告将位于新野**厂家属院的单元房卖给我们，我们一次性支付房款220000元。房款付清后，我们得知二被告正在离婚诉讼中，并将该单元出租给他人，被告的行为严重侵犯了我们的合法权益，故诉至法院，请求确认房屋买卖合同无效，由二被告返还购房款220000元，并支付违约金44000元，本案诉讼费由二被告负担。

二原告在法庭指定的举证期限内，向法庭提供以下证据：

1、二被告身份证及户口簿各1份，证实二被告的身份情况。

2、二被告结婚证1份，证实二被告系夫妻关系。

3、房屋买卖合同书及收据各1份，证实二原告购买该争议房屋并支付房款220000元的事实。

4、收款收据2张，证实争议房屋是从新野**粉厂得到。

被告辩称

被告贺国家辩称，我没见过二原告，不知道买卖房屋一事。另外我已经离婚，且该房屋是单位分给我的集资房，不能买卖，故该房屋买卖合同无效，我不同意返还购房款并支付违约金。

被告贺国家在法庭指定的举证期限内，未向法庭提供证据。

被告杜**辩称，房屋买卖属实，是我们夫妻商量过的，卖房款已用于女儿上学。房屋卖后已经交付，二原告没有保管好才被贺国家租给他人，故房屋买卖合同有效，我不同意返还购房款并支付违约金。

被告杜**在法庭指定的举证期限内，向法庭提供新野县人民法院（2012）新民一初字第084号民事判决书1份，证实卖房子时二被告系夫妻关系。

根据案件审理的需要，本院依法调取了南阳**民法院（2012）南民二终字第723号民事裁定书1份，证实杜**对新野县人民法院（2012）新民一初字第084号民事判决书不服提起上诉，2012年11月27日撤回上诉，二被告均按（2012）新民一初字第084号民事判决书执行的事实。

经过庭审质证，对二原告提交的第1、2、4份证据，二被告均无异议，本院予以采信。对二原告提交的第3份证据，被告贺国家提出异议，称合同及收据上都不是其本人签的名字，签合同时间约是正月初三，其签名不太可能。被告杜**无异议，并称贺国家的名字是她代签的，指印也是她代按的，当时贺国家在新疆是他委托杜**卖房。本院对该份证据的真实性予以采信。对被告杜**提交的证据，二原告及被告贺国家无异议，本院予以采信。对本院调取的证据，二原告及二被告均无异议，本院予以采信。

依据上述有效证据，结合双方当事人的陈述，本院确认以下案件事实：二被告于1987年4月21日登记结婚，被告贺国家系新野**厂员工。1997年12月31日、1998年12月7日，二被告以贺国家名义先后向康泰面粉厂交款32800元、9100元，共计41900元，购买现争议房产，该房产系康泰面粉厂集资房，未办理产权登记手续。2012年2月12日，二原告与被告杜**签订了房屋买卖合同，杜**并代贺国家签名及按指印。协议主要内容为：“甲方：杜**贺国家乙方：陈国敏李国玲中介人……经中介人介绍，甲乙双方协商同意，甲方将原有新野**粉厂家属院，二单元三楼，共130平方米卖给乙方，房价为220000元整，大写贰拾贰万元整。双方必遵守如下事项：一、买卖成交后，甲方把原始票据及自来水、用电证、闭路电视使用证交给乙方，房屋所有权归乙方所有。……六、本合同自双方签字交易后生效。七、本合同双方认真执行，若任何一方违约需向对方付20%的违约金。……。”当日，二原告交付被告杜**现金220000元，杜**在收条上签名、按指印，并代贺国家签名、按指印。2012年夏天，被告贺国家将争议房屋门锁换掉，现案外人姚*在该房屋居住。案件审理过程中，经本院释明，二原告变更请求，如果违约金的诉讼请求得不到支持，则请求判令二被告支付购房款及利息，利息自2012年2月12日起按中**银行同期贷款利率计至款付清之日止。

本院查明

另查明，被告贺国家曾于2010年向新野县人民法院起诉与被告杜**离婚，后于2010年5月撤诉。撤诉后，双方仍一直分居。贺国家于2012年3月17日再次向新野县人民法院提起离婚诉讼，本院于2012年8月14日作出（2012）新民一初字第084号民事判决书，判决准许贺国家与杜**离婚，被告杜**不服，向南阳**民法院提起上诉，后于2012年11月27日撤回上诉。

本院认为

本院认为，该案系房屋买卖合同纠纷。本案中，原、被告诉争的房产系新野**厂福利性集资住房，二被告于1997年结婚之后购得该房产，故该房产为二被告夫妻共同财产。《中华人民共和国物权法》第九十五条规定：“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。”第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”被告杜**称被告贺国家事先知道并同意卖房，被告贺国家对此不予认可，被告杜**也未提供相关证据证明其主张，故对此主张本院不予认可。本案中，被告杜**单方无权处分该房产。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”被告杜**处分该房产事先未经贺国家同意，事后也未取得贺国家的追认，故二原告与被告杜**所签的房屋买卖协议无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因被告杜**卖房时与被告贺国家处于分居状态，且贺国家也没有收到房款，从诚实信用原则出发，不应由贺国家承担还款责任，故对二原告请求由被告贺国家承担责任的诉讼请求，本院不予支持，应当由被告杜**返还二原告220000元。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。……”本案中，因双方签订的房屋买卖合同无效，房屋买卖合同中关于违约金的约定也不发生法律效力，故对二原告主张由二被告赔偿违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。审理中，二原告变更请求，如果违约金的诉讼请求得不到支持，则请求判令二被告支付220000元购房款的利息，利息自2012年2月12日起按中**银行规定的同期贷款利率计至款付清之日止。因合同的无效对二原告造成了一定的损失，故应由被告杜**支付二原告220000元购房款并按贷款利率支付利息。依照《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十七条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告陈**、李**与被告杜**于2012年2月12日签订的房屋买卖合同无效。

二、被告杜**于本判决生效之日起十日内返还原告陈**、李**购房款220000元及利息，利息自2012年2月12日起按中**银行规定的同期贷款利率计至款付清之日止。

三、驳回原告陈**、李**的其他诉讼请求。

如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4600元，由被告杜**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一四年三月二十六日