原告陈国营诉被告许昌**级中学房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告陈**诉被告许昌**级中学房屋买卖合同纠纷一案，原告陈**于2015年4月8日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2015年7月3日公开开庭进行了审理。原告陈**的委托代理人查勇到庭参加诉讼，被告许昌**级中学经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原告诉称

原告陈国营诉称：2007年6月7日，原告与被告签订购房合同，原告向被告购买位于许昌**级中学教师住宅区1号楼东2单元3、4层西户在建房屋一套。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款30万元。原告支付购房款后，多次要求被告交付房屋，被告以房屋还未竣工为由，一直不予交付。近日，原告了解到，与原告所购买房屋相邻的房屋已经有人居住，但被告仍未向原告履行交房义务。综上，原告与被告签订购房合同后，原告依合同约定支付了购房款，被告应及时向原告交付房屋，但被告却没有履行合同。被告逾期交房的行为构成了欺诈和违约，应当承担向原告赔偿损失的法律责任。故诉至法院，请求判令：1、被告向原告返还购房款30万元，赔偿违约金30万元及原告应取得而未取得的房屋收益40万元，共计100万元；2、诉讼费及财产保全费由被告承担。

被告辩称

被告许昌**级中学未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。

原告为支持自己的主张，向本院提交的证据有：1、2007年6月7日购房合同一份、购房款收据一份、规划图复印件一份。证明原、被告双方签订了购房合同且原告按照合同要求支付了购房款30万元。同时证明原告购买房屋的户型及面积。2、小区业主名单复印件一份、2015年4月11日被告在许昌日报刊登的声明复印件一份。证明原告所购买的房屋已经被被告转卖他人，被告一房二卖构成违约。同时证明了本案房屋的所有权归被告所有，被告的行为导致原告不能实现签订的购房合同的合同目的，依据法律规定原告可以解除合同并要求被告赔偿损失。

本院查明

本院对原告提交的证据经审查后认为，第1组证据中的规划图复印件因缺少相关单位签章确认，且无证据证明规划图属购房合同书组成部分，故对该规划图本院不予确认，对该组其他证据予以确认。第2组证据中的小区业主名单复印件，首先，该证据系复印件，其次，原告以此来证明所购房屋已被被告转卖与他人的目的不能成立，故对该证据本院不予确认，但对许昌日报刊登的声明复印件，经本院核实予以确认。

被告许昌**级中学未提交相关证据。

根据上述有效证据和当事人当庭陈述，本院确认以下案件事实：

2007年6月7日，原告陈**与被告**高级中学签订《购房合同》一份（以下简称《合同》），根据《合同》第一条约定，被告自愿将坐落在许昌**级中学教师住宅区在建的1号楼2单元3、4层西户的房产以每平方米1250元，总价300000元出售给原告陈**。《合同》第五条约定，如被告不能按期向原告交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于房产价款千分之零点五的滞纳金。合同签订当日，原告向被告缴纳了全部房款300000元。2015年年初，原告来到上述房屋查看时发现，与被告所签订合同中的房屋已由他人居住。2015年4月11日，被告在许昌日报刊登声明一份，该声明称：许昌**级中学建设的住宅、专家公寓是为了方便本校教师、专家按建筑成本集资建设的，所有权属学校。不经学校允许不得私自转让。原告自认并非被告单位职工。

本院认为

本院认为，根据2015年4月11日被告在许昌日报刊登的声明可以看出，本案所涉房屋系被告单位集资房。集资房是单位为解决本单位内部职工居住困难而在单位已取得的国有划拨土地上兴建的福利性或保障性住房。一般情况下，由单位进行补贴，个人出资购买，产权归本单位内部职工个人所有。按照**设部《经济适用住房管理办法》及**务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的有关规定，单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。单位集资合作建房在优先满足本单位住房困难职工购买基础上房源仍有多余的，不得向非经济适用住房供应对象出售，而是由城市人民政府统一向符合经济适用住房购买条件的家庭出售或以成本价收购后用作廉租住房。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定，损害社会公共利益的合同无效。单位集资合作建房属于**设部《经济适用住房管理办法》及**务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》所禁止对外公开出售的房产。因此，单位集资合作建房并出售给非经济适用住房供应对象，势必违反国家关于经济适用住房管理的有关政策性规定，破坏社会管理秩序。因此，本案所涉及的《合同》应当依法被认定为无效。

原告在与被告订立《合同》时，未尽到合理的审查及注意义务，故应对因合同无效造成的损失承担相应的责任，本院核定以40%为宜。对于原告的损失问题，首先，因双方签订的《合同》已无效，被告应返还原告的购房款300000元。其次，对于原告请求的违约金，因无效合同自始无效，故违约条款在无效合同中也自始无效。原告请求的违约金本院不予支持。最后，原告请求被告支付的房屋收益400000元合理的部分，本院予以支持。本院结合许昌市目前经济适用房平均价格后认为，现房屋价格以每平方米3300元为宜。本案现房屋价值为792000元（300000元÷1250元／平方米×3300元／平方米），扣除原告已缴纳的300000元，房屋增值收益为492000元，结合原告自身应负责任比例，被告应支付原告房屋增值收益295200元（492000元×60%）。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第一百一十三条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告许昌**级中学于本判决生效之日起十日内向原告陈**返还房屋购房款300000元并赔偿损失295200元，共计595200元。

二、驳回原告陈国营的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费13800元，财产保全费5000元，共计18800元，由原告陈**负担4048元，被告许昌**级中学负担14752元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。

裁判日期

二〇一五年十一月三日