河南**有限公司与张**房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告河南省坤和置**公司（以下简称坤和公司）与被告张**房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王**，被告张**及其委托代理人孙**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：2012年11月30日，原、被告双方签订《豫康新城一期万富金街认购书》，由被告购买豫康新城一期万富金街27栋30号商品房。按照合同约定，被告支付了703232元，尚欠690000元。原告已将房产交付被告使用，现被告向外租赁，由被告收取租金。原告多次要求被告履行《豫康新城一期万富金街认购书》的义务，并支付剩余690000元的房款，但被告至今未支付。综上，原告诉至法院，请求法院判令：1、被告履行合同义务，支付剩余房款69万元并支付利息（利息自2012年11月30日起至判决给付之日止，按中**银行同期贷款利率计算）。2、被告负担本案诉讼费用。

原告提供的证据有：

1、2012年11月30日坤和公司与张**签订的《豫康新城一期万富金街认购书》1份，主要证明被告购买27栋30号商品房。

2、张**交款收据3份，主要证明张**分三次交款，尚欠69万元未付。

3、2014年8月20日EMS邮寄回执单1份，主要证明原告已向被告通知要求被告履行合同义务。

4、涉案房屋位置平面图，

被告辩称

被告辩称：一、原、被告于2012年签订了《豫康新城一期万富金街认购书》，但认购书为预约合同，其效力必须区别于本约即商品房销售合同的效力。预约合同仅能请求对方诚信谈判，履行订立本约的义务，不得直接就本约内容请求履行。本案中双方并未签订商品房买卖合同，仅签订了一个订购书。二、本案中双方当事人所签订的认购书并不符合《商品房销售管理办法》第十六条的规定，不应当认定为商品房买卖合同。三、本案中双方当事人签订认购书时不符合商品房销售条件。房地产公司在未取得预售资格的情况下签订合同、收取认购款违反了法律的强制性规定，属于不合法行为，应属无效合同。四、双方当事人签订认购书时，开发商承诺，万福金街——开启商铺投资超高回报的黄金时代。从宣传页上看，东邻郑港六路、南邻郑港五街，10万人一条街的黄金旺铺。但后因市政规划，商铺前面却修了一条景观河，造成商铺门前冷落，致使合同目的不能实现。开发商也多次承诺修桥，但至今未修。被告也多次找开发商解除合同，但双方协商未果。因开发商不退钱，被告才占用房屋至今。根据《商品房买卖合同的司法解释》第四条的规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

综上，被告认为认购协议第一不具备本约的效力，第二违反法律的强制性规定，第三订立房屋买卖合同的目的已经落空。因此，开发商不能以此为由要求被告承担支付剩余房款的义务。请求法院驳回原告的诉讼请求。

被告提供的证据有：坤和公司豫康新城万富金街宣传单1份，主要证明双方签订认购书时被告认购的房屋前面是一片广场，但因市政原因前面修了一条景观河，导致订立合同的目的落空。

本院查明

经审理查明：2012年11月30日，原告为甲方，被告为乙方，双方签订《豫康新城一期万富金街认购书》。该认购书第一条约定，被告所认购物业具体为豫康新城一期万富金街二十七栋三十号，建筑面积92.27平方米；第二条约定，被告所认购物业总金额为人民币1402504元整；第三条约定，被告须在签订本《认购书》时支付定金人民币702504元整；第四条约定，被告选择的付款方式为按揭，享受优惠800元／㎡；第五条第1款约定，被告须根据选定的付款方式在规定的时间内前签订《商品房买卖合同》，并同时支付相应房款，定金转为房款；第五条第3款约定，自本《认购书》签订之日起180日内，原告为被告保留此物业，如在此期间原告将被告所认购之物业另行出售，则原告双倍返还被告所付定金；被告支付定金后未在本《认购书》规定的时间内前来签订《商品房买卖合同》，原告有权在不另行书面通知被告的情况下，将被告所认购之物业另行出售，定金恕不退还，且本《认购书》同时失效。

双方签订上述认购书后，原告将房屋交付被告使用。被告已分三次向原告支付认购定金计702504元。至诉讼期间，原、被告未签订《商品房买卖合同》。

另查明，涉案房屋于2013年2月17日取得商品房预售许可证。

本院认为

本院认为：一、原、被告签订的认购书具备有商品房买卖合同的主要内容，且原告已经按照约定收受了被告所支付的部分购房款，原告也已向被告交付了房屋，双方虽未签订商品房买卖合同，根据《中华人民共和国合同法》第三十七条、《最**法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，应认定原、被告关于万富金街27栋30号房屋的买卖合同成立。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。涉案房屋在起诉前已取得预售许可证明，且该合同的订立是原、被告真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，产生法律效力。

二、当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。买受人应当按照约定的数额支付价款。本案中，被告向原告支付702504元后，经原告催要，未按约定在认购书签订之日起的180日内向原告支付剩余的款项，构成违约。故原告要求被告支付剩余房款69万元（按原告主张数额），于法有据，本院予以支持。因被告未按约定的期间支付剩余房款，给原告造成相应损失，故原告可要求被告自逾期之日起（2012年11月30日双方签订认购书，180日后为逾期之日，即2013年5月29日），按中**银行同期贷款利率支付未付房款的利息。原告主张自签订认购书之日起支付利息，理由不当，本院不予支持。被告抗辩意见，理由不当，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最**法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告张**于本判决生效之日起十日内支付原告河南省坤和置业有限公司购房款六十九万元并支付利息（自2013年5月29日起至判决确定的给付之日止，按中**银行同期贷款利率计算）。

二、驳回原告河南省坤和置业有限公司的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费一万零七百元，由被告张**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式八份，上诉于河南省**民法院，并于上诉之日起七日内向河南省**民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。

裁判日期

二〇一五年十月二十九日