焦作市北**责任公司诉赵**、靳**商品房买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告焦作市北**责任公司（以下简称北**司）与被告赵**、靳**商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，由审判员贾**独任审判，公开开庭进行了审理。原告北**司的法定代表人李**、委托代理人王**，被告赵**、靳**及其委托代理人张**、范**均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告北**司诉称，2008年7月10日，原告与二被告签订购房合同，合同约定二被告购买原告开发的位于焦作市解放区民生街35号院7号楼一处房产，购房款为192000元。双方约定购房款被告分两次付清，首付100000元，余款92000元第二年春节前付清。如被告违约按2%支付利息。合同签订后，被告给原告支付了首付款100000元。2008年7月23日原告向被告交付了所购房屋。但余款92000元被告不予支付。2010年11月16日，二被告给原告写了《还款保证》，承诺2011年2月19日前一定将房款92000元还清，否则退房退款。但是被告在2011年2月18日只给原告房款40000元，所余52000元到2011年7月中旬还完。但被告采取种种理由不予偿还，从2011年7月至2014年11月，原告多次派人找到被告要求还款均无果。为此原告起诉要求：1、依法判令二被告支付原告购房款52000元，支付利息共计106960元；2、诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告赵**、靳**辩称，对剩余52000元的购房款我方认可，但对于利息不认可。双方签订购房协议时原告隐瞒了房产证不能办理的事实，违约在先。被告知悉该情况后履行不安抗辩权才拒绝支付剩余购房款。2010年11月16日、2011年12月18日，双方对购房合同购房款的支付方式部分重新达成协议，根据还款保证即新协议，原告将二被告支付购房款的日期延期至2011年7月中旬，且放弃要求支付利息的内容；原告要求支付剩余购房款已经超过诉讼时效，请求予以驳回。

原告北**司为支持自己的主张，在庭审中提交了如下证据：1、原告的营业执照、机构代码证、土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证、档案合格证、政府文件会议纪要，证明原告的主体资格以及解决不能办理房产证的会议纪要；2、诚信金协议、置业计划、领取钥匙登记表、还款保证，证明本案被告欠款及承担利息的事实；3、证人证言两份，证明本案没有超过诉讼时效。

被告赵**、靳**对原告的证据质证后，发表如下意见：1、对证据1无异议，但对其关联性有异议。对原告主体资格无异议，但根据国有土地使用证可知该房屋的土地已于2005年到期。根据会议纪要，由于原告不能为被告等购房户办理房产证致使购房户七年来多次集体上访。不能办理房产证的原因是营业执照、土地使用证到期。2013年10月30日形成该会议纪要后，市房管局才给原告特批办理房产证；2、对证据2的真实性合法性无异议，但诚信金协议、置业计划于同一天签订，根据诚信金协议第四条第三款约定原告应与被告签订商品房买卖合同，当时条件下，原告不可能为被告提供商品房买卖合同。根据原告提供的还款保证可知，原告已将被告支付剩余房款时间延期至2011年7月中旬，根据该新的还款保证，原告仅要求被告支付购房款，不再要求利息。由此可知，最后一次还款日期为2011年7月中旬，至今已过诉讼时效；3、对证据3中葛建设的证言，由于其未到庭提交身份证，对其身份有异议。被告靳**的服装店在恒兴商厦五楼女装区，葛建设所述在大厦门口找靳**要钱存在虚假。葛建设与赵**原来均系原告职工，其认识赵**不足为奇。自2011年7月中旬起，二被告从未见过葛建设前来要钱。由于葛建设系原告职工，我方对其证言真实性不予认可。由于证人李**未到庭，我方对其证言不予质证，真实性不予认可。

被告赵**、靳**未向本院提交任何证据材料。

关于原告提交的证据1、证据2，本院对真实性予以采信；关于证据3，证人葛建设的证言，能证明原告多次向被告主张权利的事实，本院对其证言予以采信。证人李**未出庭作证，被告的辩解理由成立，对于该份书面证言本院不予采信。

本院根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：2008年7月10日原告北辰公司与被告赵**、靳**签订《诚信金协议》和《置业计划》。约定二被告购买原告开发的位于焦作市民生街35号院7号楼房屋一套。双方约定：总房款为192000元，二被告首付100000元，余款92000元于2009年春节前付清，否则按月息2%支付利息。2008年7月23日二被告领到该房屋钥匙。原、被告双方没有签订正式的商品房买卖合同。

2010年11月16日二被告出具还款保证一份，主要内容为：保证2011年2月19日前一次性将房款92000元还清，否则我们退房退款……。

2011年2月18日原告的法定代表人李**出具收条一份，内容为：2011年2月18日还现金肆万元整。同日，被告靳**出具条据一份，内容为：余剩伍万贰仟*柒月中旬还完。

此后，原告多次向二被告催要剩余房款52000元，但二被告一直以该房屋不能办理房产证为由拒不缴纳。原、被告产生纠纷，原告于2015年3月10日诉至本院。

本院认为

本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，原、被告签订合同时均系双方真实意思表示，该合同依法成立，应受法律保护。关于本案诉讼时效问题，证人葛建设的证言能证明原告多次向被告催要购房款的事实，本案原告的起诉不超诉讼时效。本案原、被告的主要争议是：双方在履行合同过程中究竟是哪一方存在违约；利息如何计算。

首先分析违约方是谁。原、被告2008年7月10日签订的《诚信金协议》和《置业计划》中，并未对办理房产证的相关事宜进行明确约定。二被告称2008年7月23日领到钥匙后就得知该房屋不能办理房产证，但在此后原、被告各自又出具的条据中，亦均未对办理房产证以及相关的违约责任进行明确约定。因此，二被告以该房屋不能办理房产证为由不缴纳余款52000元，没有事实依据，二被告欠付房款的行为实为违约。

其次是利息的计算问题。2008年7月10日双方签订的《置业计划》中对利息进行了明确约定，即余款92000元2009年春节前付清，否则按月息2%支付利息。但在原告提交本院的还款保证以及李**、靳**出具的条据中，均是对还款时间进行了更改，并未对利息进行明确约定。本院认为，还款保证以及李**、靳**出具的条据是对《诚信金协议》和《置业计划》所约定的内容进行了变更，没有明确约定利息视为原告对利息的放弃。而被告靳**于2011年2月18日出具的条据是最后一张，本案原、被告双方关于合同的权利义务应当以该条据显示的内容为准。该条据显示余款52000元于7月中旬还完。虽然双方对利息没有明确约定，但二被告欠付房款的行为给原告造成的损失可以界定为利息。依照常识，7月中旬一般是指7月10日至7月20日，2011年7月20日以后的利息本院予以支持，而原告起诉主张利息计算的截止时间是2015年2月1日不违反法律规定，本院予以支持。因此，原告主张的利息应当自2011年7月21日起参照中**银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至2015年2月1日。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第十七条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告赵**、靳**于本判决生效之日起十日内支付原告焦作市北**责任公司购房款52000元及利息（利息自2011年7月21日起参照中**银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至2015年2月1日）；

二、驳回原告焦作市北**责任公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费1740元，由被告赵**、靳**承担。原告预交的费用，待执行判决时由被告径行支付给原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一五年六月三日