孙**与韩立功租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人孙**与被上诉人韩**租赁合同纠纷一案，孙**的原审诉请为：依法判令解除韩**与平顶山**总公司于2004年4月29日签订的《租赁协议》；韩**立即排除妨碍，并停止阻碍孙**对房屋修缮、改造的侵权行为。韩**的反诉请求为：1、依法判令孙**继续履行租赁协议；2、判令孙**停止对韩**租赁玉带河商场的承租经营权的侵害，排除妨害，恢复原貌；3、判令孙**赔偿韩**经济损失50000元。河南省叶县人民法院于2015年10月10日作出（2015）叶*初字第739号民事判决。宣判后孙**不服，向本院提起上诉。河南省叶县人民法院于2015年11月27日将此案移送本院，本院受理后，依法组成合议庭于2015年12月10日开庭审理了此案，现已审理终结。

一审法院查明

原审查明，2004年4月29日，韩**与隶属于宝丰**销社的宝丰**业公司签订租赁协议，取得了玉带河商场原家具柜组经营场地（负一楼）的承租权，承租期限为自2005年1月1日至2024年12月31日，租金每年7000元，韩**缴纳了20年租金共计140000元并经营至今。2013年11月23日，玉带河商场经河南得正拍卖有限公司拍卖，孙**以5950000元的价款竞得宝丰县.....的全部房产，2013年12月2日，孙**向河南得正拍卖有限公司支付价款5336000元，河南得正拍卖有限公司出具拍卖终结书。拍卖成交书显示交付时间为2013年12月5日，交付方式为现状交付。宝丰**销社向孙**交付房屋时已告知其承租人韩**租赁该商场房屋及租期未届满的事实。孙**接收购买的房屋后，因租赁事宜与韩**发生纠纷，曾两次向宝丰县人民法院提起诉讼要求解除租赁协议等，后撤诉。现再次提起诉讼，韩**提起反诉。

另查明：1、玉带河商场孙**竞拍成功后，尚未办理过户手续。宝丰**作社与孙**等达成协议，宝丰**销社少收拍卖价款514000元作为孙**等继续履行租赁合同（承租人韩**、杨**）的补偿；如还有其他租赁合同，宝丰**销社少收拍卖价款100000元作为孙**等继续履行租赁合同的补偿。

2、孙丹丹方于2014年1月27日向商场负一楼送达了停业整改通知书，于2014年6月8日以房屋年久失修须修缮及整体装修改造为由向韩立功送达了解除合同通知书。

3、双方发生纠纷过程中，韩立功经营场所的玻璃门头被损坏，经宝丰**证中心鉴定，损失价值1953元。

4、孙**提供宝丰**管理局基本注册信息查询单二份显示：周海燕自2011年9月13日起在宝丰县城南大街中段路*经营家具零售，现已注销；负责人为陈**（韩立功妻子）的宝丰**梅家具店2014年8月20日注册成立，在宝丰县城南大街路*（玉带河地下商场）经营家具零售。

一审法院认为

原审认为，韩**与宝丰**作社于2004年4月29日签订的租赁协议自签订履行至今，协议不违反法律的强制性规定，为有效协议，双方应按约定履行相关权利义务。孙**在竞得并接收房屋后，根据合同法第二百二十九条的规定，该租赁协议仍然有效，韩**仍享有承租权。孙**要求解除合同，应提供证据证明该协议符合解除的条件，现孙**以韩**擅自转租并改变承重结构等为由要求解除合同，但其提供的证据不足以证明其主张，孙**提供宝丰**管理局查询单二份以证明韩**将承租房屋转租，韩**辩解其与周**系合伙经营，且以周**名义成立的个体工商户现已注销，故孙**的该项意见不予采信；同时孙**认为解除通知书已送达韩**，韩**未在法定期限内提出异议，该协议已经解除。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。现孙**以房屋年久失修须修缮及整体装修改造为由向韩**做出解除通知书，并不符合法律规定的主张解除合同的条件，故孙**的该项意见不予支持。综上，孙**要求解除合同、要求韩**排除妨碍、停止侵权的理由不能成立。依法不予支持。韩**与宝丰**业公司签订的协议为有效协议，孙**、韩**应继续履行租赁协议，孙**不得侵害韩**的承租经营权，韩**要求继续履行协议的请求予以支持。韩**要求反诉孙**赔偿50000元，因未提供相应证据证实，不予支持。双方在今后履行协议期间，应相互理解与支持，做到按照约定履行，遵守法律，尊重社会公德，以维护正常的经营秩序。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告孙**的诉讼请求；二、反诉被告孙**继续履行反诉原告韩**与宝丰**业公司于2004年4月29日签订的租赁协议；三、驳回反诉原告韩**的其他诉讼请求。本诉案件受理费100元，由原告孙**负担；反诉案件受理费1050元，由反诉原告韩**负担。

上诉人诉称

宣判后，孙**不服，上诉称：原审认定事实错误。韩立功租赁房屋存在重大火灾隐患、消防设施不全；经孙**多次协商，并于2014年1月27日经公证处向韩立功送达了停业整改通知书，但韩立功拒不整改，孙**不得已才于2014年6月8日向韩立功发出了解除合同通知书。原审认定了孙**将解除合同通知书送达了韩立功，但又认定该解除合同通知书不符合法律规定的主张解除合同的条件，此种认定是错误的。本案符合解除租赁合同的条件，且韩立功未在法定期限内向人民法院或仲裁机构主张解除租赁合同的效力，该租赁合同已被通知解除。另上诉人通过拍卖程序取得了房屋的所有权，孙**有权要求韩立功排除妨害、恢复原貌，原审驳回孙**的诉求显失公平。

被上诉人辩称

韩立功答辩称，孙**所称的消防隐患已经于2014年5月份整改到位，并通过了消防验收，孙**的解除通知不符合法律规定，不产生解除合同的法律后果。请求二审驳回上诉，维持原判。

二审另查明，1、2014年5月31日，宝丰县公安消防大队向海燕家俱店下达《同意恢复施工决定书》（宝*消恢决字【2014】第0012号）：经检查，你单位（场所）已改正消防安全违法行为，同意恢复使用照明线路”。2、二审经多次组织调解，最终因双方差距过大未能达成一致意见。二审经审理查明的其他事实与原审相一致。

本院认为

本院认为，合同应当履行。韩**与隶属于宝丰县供销合作社的平顶山**总公司于2004年4月29日签订的租赁协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应为有效协议，双方已经按该协议约定履行多年至今。《中华人民共和国合同法》第二百二十九规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”孙**于2013年12月竞得并接收原玉带河商场的全部房屋后，该租赁协议仍然有效，韩**仍享有承租权。《中华人民共和国合同法》第九十四规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”孙**上诉称本案符合解除租赁合同的条件且解除合同通知书已送达了韩**，该租赁合同已被通知解除。因孙**是以房屋年久失修须修缮及整体装修改造为由向韩**作出解除合同通知书，但针对存在的消防安全问题，宝丰县公安消防大队已经出具了《同意恢复施工通知书》，证明已对消防问题整改到位，孙**现不能提供其他证据证实该租赁房屋仍存在安全隐患，因此本案并不符合法律规定的单方解除合同的条件。关于韩**是否擅自转租问题，因韩**提供了与周**的合伙协议，且现在由韩**实际经营，故孙**以韩**擅自转租为由解除合同的理由，本院不予支持。综上所述，上诉人孙**的上诉理由不能成立,原审判决认定基本事实清楚,处理结果适当,依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人孙**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月十九日