杜至满与郑好雷房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告杜**诉被告郑**房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杜**及其委托代理人冯**、被告郑**及其委托代理人王**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：2010年4月份，被告以卖给原告房屋为名，陆续收取原告现金壹拾伍万元。被告收到钱后，又称村委会不让将房屋出卖给非本村人，拒绝将房屋出卖给原告。之后，被告陆续退款给原告，现还有贰万元未退。因被告违约给原告造成了一定的经济损失。经协商未能达成一致意见，形成纠纷。原告诉至法院，要求被告支付57063.26元（其中本金20000元，赔偿经济损失37063.26元）。

被告辩称

被告辩称：原告方的陈述不属实。本案不是房屋买卖合同纠纷，被告郑好雷只是该案提供劳务的一方，原告交给被告的款项只是让被告为其承建房屋的包工包料款及劳务费，所以对于原告要求的返还支付给被告的本金20000元和经济损失的请求不符合事实。

原告向本院提供的证据材料有：

1、原、被告双方签订的工程施工协议书和收到条八份，证明被告分多次收取原告现金共计15万元，其中有5000元没有打条，有书面手续的是14.5万元，剩余5000元有证人出庭作证。2、利率计算表一份，证明被告拿着原告的钱做生意后归还时所付利息是按照农村信用社的同期利率计算的。3、（2012）获民初字第1778号民事判决书一份，证明原告和证人詹某某等三人买被告的房子，后被告转卖给别人，三人均未收到房屋，被告给詹某某退利息45000元，共退还47050元。4、获农信（2008）165号存贷款利率的通知和获农信（2011）34号调整贷款利率的通知共两份，证明原告要求的损失计算的依据是按10.11‰计算。5、录音材料一份，证明诉讼时间中断。6、证人詹某某出庭作证及书面证明一份和证人冯战林的书面证明一份。

被告的质证意见：

1、对证据1中的协议书，该证据正好证明原告陈述的买卖合同不成立，该协议书上第二项显示，由甲方实行包工包料分期付款的形式给乙方，双方之间约定明确，当时签订协议形成的合议是由甲方支付人民币（协议第四项），所以该案不是买卖合同。对于收款条，正好显示被告郑**收到的是建筑房款，并不是买房款。所以本案的性质应当是包工包料的个人劳务承包关系。其中对于获嘉县位庄乡苏章营村收取的两万元恰恰印证了原告向村委会交纳的数额，原、被告之间未形成房屋买卖关系，形成的是包工包料的劳务承包关系。这笔款项也证实有郑**投入的供料在房屋建设中，而事后因苏**委会认为该村内的土地不许本村村民以外的人出资建设房屋，使得原告方出资建设房屋的合同目的丧失，该房屋必然归属于郑**，所以原告要求郑**返还与事实不符。

2、对于证据3的判决书，其判决结果与本案性质不同，判决书显示被告郑**将房屋转卖给他人，并给对方出具有利息条，导致法院作出的判决结果，但我国不实行判例法，证据中认定的事实与本案并不相符。本案被告未将房屋转卖给他人，双方也未达成“如被告将房屋转卖应向原告支付违约金”的约定，所以该证据不应适用于本案。

3、原告提交的证据4不是本案的必要性证据，利率的调整与本案没有关联性，双方之间未约定“如果最终导致房屋建设不能的情况下和原告不能得到房屋及土地的情况下需要被告进行赔偿”，事后也没有补充约定。

4、对于证据5，该证据显示出另外一个事实，就是建房双方都未得到本合同目的的情况下，被告郑好雷返还给了原告13万元，当时约定将该房屋卖过后得到的款项中返还给原告，原告的款项都投建在涉案房屋里，现房屋未出售，所以我方认为原告诉请的事实依据与本案事实不符。

5、对于证据6，证人证言可以证实原、被告之间不是房屋买卖合同关系，而是房屋承建劳务合同关系，证人詹某某与本案原告情况不一样，被告给詹某某出具有欠条，证人所陈述的支付款项不是给被告个人了，而是支付给工人了，原告和证人都是为自己的房屋买鞭炮、送饭，与被告无关。证人所陈述的数额具有任意性。

被告未向本院提供证据材料。

本院认为

本院认为：原告提供的证据1中的工程施工协议书系原、被告双方的真实意思表示，八份收款条证明了被告收到原告建房款的事实情况，本院予以采信；原告提供的证据2利率的计算方式不符合法律规定，本院不予采信；原告提供的证据3客观真实且与本案具有关联性，予以采信；原告提供的证据4是获嘉县农村信用社的存贷款利率通知，与本案不具有关联性，不予采信；原告提供的证据5证明了原告向被告催要房款的情况，本院予以采信；原告提供的证据6，被告庭审中称原告是将钱直接给工人了，与自己无关，但（2012）获民初字第1778号民事判决书中已认定詹某某除支付房款外，还支付给被告垫土款等费用共计2050元，根据证人证言，原告杜**与詹某某的情况类似，故原告支付给被告垫土款等费用也应认定为2050元为宜，证据6中超出的部分由于原告证据不足，不予采信。

经庭审，根据本院采信的证据和当事人的陈述，可以认定以下法律事实：被告郑**于2010年3月27日向位庄**村委会交纳社区建房押金20000元，获得苏章营社区的宅基地一处。2010年4月1日，原、被告签订工程施工协议书，约定：“甲方：杜**乙方：郑**一、工程期限：2010年4月2日开工至2010年9月30日竣工。二、承包方式：由甲方实行包工包料、分期付款的方式承包给乙方，乙方必须按图纸要求、结构图纸说明、建筑要求施工（含门窗工程、小院工程）。三、乙方责任：1、乙方负责办理甲方姓名土地证；……四、付款方式：1、施工机械进入场地，甲方付乙方4万元；2、一层封顶后，甲方付乙方2万元；3、二层封顶后，甲方付乙方2万元；4、三层封顶后，甲方付乙方2万元；5、工程全部完工后一个月内付清全部工程款。五、其他事项：水电工程造价另计。……”。协议上有原告杜**和被告郑**的签字。2010年4月2日至2010年9月11日，被告陆续收取原告建房款14.5万元。2011年，被告郑**以苏**委会不允许将社区房屋转卖给本村以外的人为由，分别于2011年9月25日退还原告9万元，2012年7月20日退还原告2万元，2012年10月1日退还原告2万元，共退还原告13万元。另查明，原告因建该房屋支出打地基款等各项费用合计2050元。

本院认为，原、被告双方约定由原告出资，被告负责施工在苏章营社区建房，建成之后房屋归原告所有，原、被告之间实际上构成了房屋买卖合同法律关系。《合同法》规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。被告在收到原告交纳的14.5万元房款盖成房屋后，又于2011年告知原告苏**委会不允许将社区房屋转卖给本村以外的人，并分三次退还原告房款13万元，由于被告的原因导致房屋买卖合同不能继续履行，被告除应将原告交纳的建房款予以退还外，还应当赔偿原告的损失。被告收取原告建房款14.5万元，已退还13万元，还应退还1.5万元，原告支出的打地基款等费用2050元，被告也应当返还原告。原告要求被告赔偿经济损失37063.26元，是按照获嘉县农村信用社的存贷款利率标准计算的，其计算方式不符合法律规定，根据相关法律规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中**银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。被告于2010年4月2日收取原告6万元、于2010年4月15日收取原告1万元，于2010年5月12日收取原告2万元，于2010年5月23日收取原告2万元，于2010年6月5日收取原告2万元，于2010年6月25日收取原告1万元，于2010年9月11日收取原告5000元，以上共计14.5万元；2011年9月25日，被告退还原告9万元，2012年7月20日，被告退还原告2万元，2012年10月1日，被告退还原告2万元，参照中**银行同期贷款利率水平上加收50%的标准，被告应向原告赔偿损失的数额的计算方法为：1、按本金6万元，年利率8.1%（5.4%×150%），从2010年4月3日起计算至2011年9月24日止为7176.9元；2、按本金1万元，年利率8.1%（5.4%×150%），从2010年4月16日起计算至2011年9月24日止为1167.3元；3、按本金2万元，年利率8.1%（5.4%×150%），，从2010年5月13日起计算至2011年9月24日止为2214.7元；4、按本金2万元，年利率8.1%（5.4%×150%），从2010年5月24日起计算至2012年7月19日止为3488.5元；5、按本金2万元，年利率8.1%（5.4%×150%），从2010年6月6日起计算至2012年9月30日止为3754.8元；6、按本金1万元，年利率8.64%（5.76%×150%），从2010年6月26日起计算至2014年8月19日止为3581.5元；7、按本金1万元，年利率8.64%（5.76%×150%），从2010年9月12日起计算至2014年8月19日止为3396.8元；以上合计24780.5元。原告要求被告赔偿经济损失37063.26元，对多出的部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告郑好雷应于本判决生效后三日内支付原告杜至满建房款15000元、垫土款及其他费用2050元，共计17050元。

二、被告郑好雷应于本判决生效后三日内赔偿原告杜至满经济损失24780.5元。

三、驳回原告杜**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。

本案案件受理费727元，依法减半收取，即364元，由被告郑**承担267元，原告杜**承担97元，退回原告杜**363元。

如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于新乡**民法院。

裁判日期

二〇一四年十二月三十一日