吴**、丁**与长葛市**有限公司商品房买卖合同纠纷一案

审理经过

原告吴**、丁**因与被告长葛市**有限公司（以下简称百禾房地产）商品房买卖合同纠纷一案，于2014年3月6日向本院提起诉讼。本院3月10日立案受理后，于2014年4月24日公开开庭进行了审理。二原告的委托代理人陈**、王**，被告的委托代理人李*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

二原告诉称：2011年12月14日，二原告购买被告开发的百禾-领域小区住宅一套，并一次性付款251551元。合同约定被告应当于2012年6月30日前交房，逾期交房的，则被告应自最后交房期限的第二天起按日向原告支付已交付房款万分之五的违约金。而被告在2014年1月24日才向原告交付装修钥匙，被告晚交房共计573天，依约应向原告支付违约金72069元，请求判令：被告承担延期交房的违约责任，支付原告违约金72069元并承担诉讼费用。

被告辩称

被告辩称：1、二原告于2011年12月14日全款购买被告房屋以及双方约定的交房时间均属实，但被告已经在2012年6月28日以电话和张贴通知的形式通知业主领取钥匙，二原告迟延领取，后果应当自负。综上，被告不应承担违约责任，应驳回原告诉请。2、双方在合同第九条关于出卖人逾期交房承担违约金的比例过高，即使被告未依约交房，但并未对二原告造成损失，二原告也未举证证明损失存在，依照合同法第114条之规定，请求减少违约金的数额。

二原告为支持自己的主张，向本院提供的证据有：2011年12月14日《商品房买卖合同》，证明1、原、被告之间存在房屋买卖合同关系；2、被告应当将验收合格的房屋交付给原告；3、被告应在2012年6月30日前交房；4、如被告未依约交房，则应按日向原告支付已交付房款万分之五的违约金；5、该合同是格式条款，合同内容是被告拟定和书写，合同权利义务对等，被告应承担逾期交房的违约责任。

被告为支持自己的主张，向本院提供的证据有：1、百禾-都市领域钥匙签收领取表一份，证明被告并非在2014年1月24日才向原告交付钥匙，而是在2012年6月便开始交钥匙，此时已经有业主领取。2、百禾-都市领域6#楼业主王**、杨*出具的证词各一份，证明被告已经在2012年6月通知王**领取钥匙，及被告交付钥匙时严格限制领取人。3、领取钥匙通知单一份，证明2012年6月28日，被告以张贴通知的形式通知百禾都市领域6#楼的业主领取钥匙。4、物业公司出具的业主装修保证金收据一本25张，证明2012年7月已经有业主缴纳了装修保证金，开始进行装修。

本院认为

被告对二原告提供的证据1本身无异议，对证明目的有异议，认为合同第八条明确约定了可以据实延期的情形，且被告已经于2012年6月28日通知原告可以领取钥匙进行装修。本院认为，原告该证据符合证据的客观性、合法性原则，且与本案有关联，本院予以采信。

二原告对被告提供的证据1认为，依双方签订的合同第11条，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续，与买受人签收房屋交接单，被告该证据不能证明被告在2012年6月有向原告交房的意思表示和行为，恰恰证明原告吴**于2014年1月24日领取钥匙，超出合同约定的交房时间573天，被告构成逾期交房。本院认为，被告该证据可以证明原告吴**2014年1月24日领取房屋钥匙，而不能证明被告主张的证明目的。二原告对被告提供的证据2认为，被告未提供证人出庭申请，证人也未到庭接受质询，不予质证。本院认为，该证据在证据形式上是证人证言，证人应当出庭接受当事人的质询，故对其证据效力，本院不予确认。二原告对被告提供的证据3认为，是被告单方制作，不具有客观真实性；不能证明被告在2012年6月28日有张贴通知的行为，也不能证明是在2012年6月28日拍摄而成；依合同约定，被告应以书面通知的方式履行交房义务，但被告在2014年1月24日前并未向原告履行书面告知义务；依照合同第11条，出卖人不出示证明文件或者证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。本院认为，该证据不显示拍摄时间，且是被告单方制作，被告未提供其他证据佐证，故对其证明目的，本院不予确认。二原告对被告提供的证据4认为，与本案无关，不能证明被告依约向原告交房。本院认为，该证据与本案的关联性无法确认，对其证据效力，本院不予确认。

综合上述有效证据及双方当事人庭审陈述，本院可以确认以下案件事实：2011年12月14日，由原告吴**、丁**作为买受人，被告百禾房地产作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，主要条款为：1、第二条买受人购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为长商品房预（销）售字（2011）第28号2、第三条吴**、丁**购买百禾-都市领域第6幢1单元6层西户0106002号房，建筑面积共137.73平方米；3、第四条总房款为251551元；4、第六条买受人于2011年12月11日付清总房款；5、第八条出卖人应当在2012年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；（2）政府行为因素；6、第九条除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金；7、第十一条商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。原告吴**缴纳了全额购房款，2014年1月24日，原告吴**领取该房的装修钥匙。2014年3月6日，二原告以被告百禾房地产逾期交房为由，诉至本院，要求被告支付违约金72069元。

本院认为：原告吴**、丁**与被告百禾房地产签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，为有效合同，应受法律保护。合同签订后，双方均应依照约定全面履行合同义务，被告应当在2012年6月30日前将经验收合格、并符合合同约定的商品房交付买受人使用，庭审中，被告提供的证据不能证明其有可以延期交房的情形，及其在2012年6月30日前有向原告交房的行为。而被告提供的证据显示原告吴**在2014年1月24日领取装修钥匙，依照相关法律规定，可以认定被告于该日交付房屋。由于该交付已经超过了合同约定的期限，被告构成逾期交房，应当支付二原告违约金。关于违约金的数额，二原告诉请被告按照约定的日万分之五支付违约金。庭审后，被告向本院提交了《申请书》，称被告未依约交房的行为并未给二原告造成损失，二原告也未提供证据证明其损失，因此应当减少违约金的数额。本院认为，依照合同法相关规定，当事人可以约定一方违约时应当依据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，被告逾期交房给二原告造成的损失应当是原告租赁房屋产生的租金，尽管原告并未提供证据证明该租金损失的数额相当于按照双方在商品房买卖合同中约定违约金计算方法计算的数额，但是原、被告在合同中约定违约金的行为应当认为是双方对一方因另一方有违约情形时而产生的财产损失数额的认可。被告如果认为按照该违约金计算方法计算的违约金数额过分高于原告的租金损失，应当就此提供相关证据予以证明。鉴于被告未向本院提供充分的证据对此予以证明，本院对其要求减少违约金数额的辩称不予支持。因此，被告应当承担的违约金数额为，按照总房款251551元，日万分之五，自2012年7月1日计算至2014年1月23日（共572天），即71943元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：

裁判结果

被告长葛市**有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴**、丁**违约金71943元。

被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费801元，由被告长葛市**有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。

裁判日期

二Ｏ一四年六月六日