上诉人胡*与上诉人李**（又名李**）房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人胡*与上诉人李**（又名李**）房屋买卖合同纠纷一案，胡*于2014年4月29日向商丘**民法院提起诉讼，请求1、确认原、被告双方签订的《购房协议书》无效；2、判决被告赔偿原告经济损失350000元。商丘**民法院于2015年6月10日作出（2014）商梁民初字第01630号民事判决，胡*、李**均不服，向本院提起上诉。本院2015年7月16日受理后，依法组成合议庭，于2015年8月27日公开开庭审理了本案。上诉人胡*的委托代理人秦*，上诉人李**及委托代理人徐长久到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审认定，2006年5月9日，案外人刘**与中国人民**丘房地产管理处签订商品房买卖合同一份，将涉案房屋售于案外人刘**。2010年4月9日，原、被告签订《购房协议书》一份，该合同约定：一、乙方（胡*）购甲方（李**）天伦大厦四楼B西三室两厅住房，面积为135.14平方米，此房原为刘**2006年5月9日购买，总金额为216000元，已付20000元，余款196000元未付（附有购房合同）。后***转售给孙**，孙**又转售给李**，乙方对此房以上购转售的真实情况负有全部责任，若因此房购转售情况不实引起的不良后果，由甲方李**承担。二、先付给甲方73000元余款196000元，由乙方负责偿还给济南**房地产管理处；四、此房购买协议生效之前，所有经济纠纷由甲负责。合同签订当日，李**收到胡*房款73000元，并向原告出具收到条一份。2013年1月10日刘**以胡*房屋侵权向商丘市梁园区人民法院起诉，经审理法院判决：胡*停止房屋侵权行为，于判决生效后二十日内将涉案房屋返还给刘**。后胡*不服判决上诉至商丘市中级人民法院，并维持了梁园**院一审判决。2014年12月20日，原审依据原告的申请，委托河南中**询有限公司对该涉案房屋现行市场价值进行鉴定，2015年4月13日该评估机构出具了豫郑中正评字（2015）04277号估价报告，鉴定意见为：变现价值为45.54万元，大写：人民币肆拾伍*全仟肆佰元整。支付评估费4500元。

另查明：涉案房屋所有权人为刘卫星，房产证号为：商丘市房权证2007字第0011337号。

一审法院认为

原审认为，出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人，非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。该涉案房产房屋所有权人为刘卫星。2010年4月9日，原告胡*与被告李**虽签订有《购房协议书》，双方并进行了交付，但在签订合同时，双方明知该涉案房产所有权人为刘卫星，在未取得所有权人同意和办理产权登记的情况下，擅自处置他人房产，双方均存在过错。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。因此，原、被告签订的房屋买卖合同无效，无效的合同自始没有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故被告李**依据购房协议收取原告胡*房款73000元，应予返还。原告胡*取得的房屋也予以退还。关于原告主张的经济损失能否支持。原、被告《购房协议书》签订于2010年4月9日，原告仅支付73000元价款，而且一直居住至今，既未支付剩余房款又未支付租金。买卖合同无效，是因为双方明知涉案房产权不属于李**而仍然交易，双方均存在过错而造成的。原告虽然支付了部分房款，但对此造成的损失由自己承担。综上，原告要求被告赔偿经济损失的诉讼请求，证据不足，理由不能成立，原审不予支持。被告李**的损失，可另案主张，本案中不予审理。原审依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决：一、被告李**与原告胡*于2010年4月9日签订的《购房协议书》房屋买卖合同无效。二、被告李**返还原告胡*购房款73000元，于本判决生效后十日内付清。三、驳回原告李**其他诉讼请求。一审案件受理费6550元，原告胡*承担1650元，被告李**承担4900元，鉴定费4500元，由原告胡*承担。

上诉人诉称

上诉人胡*上诉称，李**隐瞒涉案房屋已经办理房产证，自己并非实际产权人的事实，依据双方签订的《购房协议书》及房屋现值455400元之事实，胡*诉求李**赔偿350000元有合同及法律依据。一审仅判决李**返还购房款错误。故一审认定事实明显错误，请求二审撤销原判，改判支持上诉人胡*的诉讼请求。

被上诉人辩称

李**辩称，双方协议有效，且已经履行。合同约定196000元由胡*给济南**房地产管理处，由此可看出胡*知道房屋的产权人是刘**，所以合同不是无效合同，李**签订协议时不存在过错。合同签订后房屋交给胡*居住2、3年，但胡*没有把剩余房款交上，所以刘**才起诉胡*。

上诉人李**上诉称1、原审程序违法。李**一审时已提交追加第三人的申请，原审不予准许，亦未对该部分进行审理，剥夺了上诉人的合法权益。2、原审判令李**返还胡*73000元错误。房屋所有权人刘卫星已经将涉案房屋出卖给了孙**，并出具了收据。上诉人是从孙**手中购买了该房屋，手续齐全，只是没有办理过户登记，所有权虽未转移，但房屋买卖合同合法有效。上诉人将购买的房屋转卖给胡*并不存在过错，因此，胡*支付的73000元购房款依法不应返还。故请求二审撤销原判判决第二项，即“被告李**返还原告胡*购房款73000元”。

胡*辩称，李**申请追加第三人没有法律依据，且审理的是当事人双方之间的买卖合同，与之前的买卖合同无关，一审程序不违法。我方提交的生效判决和房产证能显示李**在将争议房屋出售给胡*之前，刘卫星已经办理房产证，但李**没有告知胡*这一情况，李**有过错。

本院认为

根据双方的诉辩意见，本院归纳本案争议焦点为：1、一审程序是否违法及是否应当追加刘**、孙**；2、原审判决确认合同无效并判决李**返还胡*购房款73000元有无事实、法律依据。

双方当事人对本院归纳的争议焦点无异议无补充，本院予以确认。

二审双方当事人均未提交新证据。

二审查明的事实除与原审认定的事实一致外，另查明，上诉人李**又名李**。

本院认为，双方当事人于2010年4月9日签订《购房协议书》，对涉案房屋位置、面积、价格及后续还款责任等进行了确认，且附有案外人刘**购房合同，进一步明确了房屋购买及转售情况。协议书第三条亦约定：胡*以后办理还款及房产手续，李**负责配合胡*与刘**、孙**及济南**房地产管理处沟通协调。《购房协议书》有双方当事人签字确认。以上事实能够证明胡*对李**并非涉案房屋所有权人明知，胡*关于李**有隐瞒非房屋产权人行为的主张缺乏事实依据，上诉理由不能成立，本院不能支持。有效证据能够证明李**出售房屋行为没有得到房屋产权人刘**认可，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”之规定，李**出售涉案房产行为因不被权力人认可，行为当然无效。《购房协议书》未约定违约赔偿责任条款，原审依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，结合双方明知无权处分仍然进行交易，双方存在过错之实情，确认双方当事人签订的《购房协议书》无效；判决李**返还胡*73000元购房款；且没有支持胡*关于李**赔偿经济损失的诉讼请求，均正确。

合同具有相对性，胡*请求确认其与李**之间《购房协议书》无效之诉讼，与案外人刘**、孙**没有法律上的利害关系，且本案基本事实清楚，故李**申请追加刘**、孙**为第三人于法无据，原审没有准许，适用法律正确。

综上，原审程序合法，认定事实清楚，判处结果适当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回双方当事人的上诉，维持原判。

一审案件受理费按原判执行，二审案件受理费3380元，上诉人胡*负担1690元，上诉人李**负担1690元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年九月二十八日