上诉人刘**与被上诉人李**房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人刘**因与被上诉人李**房屋买卖合同纠纷一案，被上诉人李**于2014年6月9日向永**民法院提起诉讼，请求依法确认双方当事人于2011年8月12日签订的协议有效，并判令刘**按照协议的约定交付房屋，永**民法院于2014年8月19日作出（2014）永*初字第2322号民事判决。刘**不服原判，向本院提起上诉，本院于2014年10月31日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年12月5日公开开庭审理了本案。上诉人刘**及其委托代理人赵*、苏*，被上诉人李**及其委托代理人刘**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：2011年8月12日，甲方刘**与乙方李**签订协议书，协议内容为：经甲乙双方共同协商，就乙方购买甲方房屋及预付押金等事宜达成如下协议：一、乙方购买甲方位于环城北路西段路北的一套东单元房屋（第五层东户），房屋总价为拾贰万贰千元，预付押金，待交付使用时，乙方一次性付清其余房款。二、房屋装修包括：电通、地板砖、进户门、窗户。三、房屋押金属双方自愿，如乙方违约，押金不予退还，如甲方违约双倍退还押金……。协议签订当日，刘**收到李**房款5000元。2014年3、4月份，刘**将房屋建成，没有按协议约定向李**交付房屋，为此双方发生纠纷，李**诉至法院。

一审法院认为

原审法院认为：双方当事人签订的购房协议，是其真实性意思表示，合法有效，双方均应按协议约定履行义务。协议签订后，李**按照协议约定预交了购房款，刘**就应当按照协议约定向李**交付房屋。刘**辩称，其建设的是小产权房，购房协议应为无效协议，且该房屋已出售给他人的理由，未提交任何相关证据予以证明，对其该抗辩理由，该院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决：一、李**与刘**于2011年8月12日签订的购房协议有效；二、刘**于该判决生效后十日内按协议约定向李**交付所购房屋。案件受理费2740元，由刘**负担。

上诉人诉称

上诉人刘**不服原判，上诉称：1、上诉人刘**开发的是小产权房，该房屋依照法律规定不能对外预售或买卖，因此，上诉人与被上诉人之间签订的购房协议无效。原审认定上诉人与被上诉人于2011年8月12日签订的购房协议有效属于认定事实错误，适用法律错误。2、因双方当事人签订的购房协议无效，原审判决上诉人履行协议内容没有事实和法律依据。上诉人要求退还被上诉人押金5000元，被上诉人以种种理由拒绝领取。请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，案件受理费由被上诉人负担。

被上诉人辩称

被上诉人李**答辩称：双方当事人签订的购房协议是真实意思表示，没有损害国家、集体或者第三人的合法权益，协议合法有效，上诉人收取了5000元定金，应当按照协议约定交付房屋，由于房屋价格上涨，上诉人拒绝履行合同。上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院认为

根据双方当事人的诉、辩意见，本院归纳本案争议的焦点为：2011年8月12日双方当事人签订的协议是否有效？

双方当事人对本院归纳的争议焦点均无异议，本院予以确认。

上诉人刘**为支持其上诉人请求，向本院提交以下证据：1、集体土地使用证复印件一份，证明涉案房屋是小产权房，是不允许买卖的。2、两份收条复印件和协议书复印件一份，证明涉案房屋已经卖给第三人。3、申请证人位心怀出庭作证，证明涉案房屋已经被案外人位心怀购买并交付，但是没有办理房产证。

被上诉人李**经质证认为：证人陈述是在2012年10月份购买的房屋，与上诉人提交的收条及协议相矛盾，上诉人提交的证据虚假，不应采信。

被上诉人李**为支持其答辩意见，向本院提交以下证据：1、照片两张，证明涉案房屋坐落的位置，且没有交付给案外人位心怀。2、永城市人民政府会议纪要复印件两份和永国用（2008）第0335号土地使用证复印件一份，证明涉案房屋所占用的土地已经变更为国有土地。

上诉人刘**经质证认为：1、被上诉人提交的照片与本案无关，不能显示涉案房屋是否交给第三人。2、永城市人民政府会议纪要显示城镇土地缴纳出让金可以转变成国有土地，但是涉案房屋占用的土地没有缴纳土地出让金，不是国有土地。永国用（2008）第0335号土地使用证复印件一份与本案无关，不应采信。

本院对双方当事人提交的证据认证如下：一、上诉人提交的集体土地使用证复印件不能显示与争议房屋存在关联性，不能达到上诉人的证明目的。两份收条复印件的落款时间与协议书复印件和证人位心怀的出庭证言相矛盾，且均不属于新证据，本院均不予采信。二、被上诉人提交的照片不能显示房屋的交付情况，永城市人民政府会议纪要和永国用（2008）第0335号土地使用证复印件均不能达到被上诉人的证明目的，均不予采信。

本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实相同。

本院认为，上诉人与被上诉人于2011年8月12日签订的协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效。被上诉人李**依据协议约定预交了5000元购房款，原审判决上诉人刘**依照协议约定向被上诉人李**交付所购房屋并无不当，应予支持。

综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决适当，应予维持。上诉人刘**的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2740元，由上诉人刘**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年一月二十二日