胡**诉陈**、禹满长合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告胡**诉被告陈**、被告禹满长合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡**的委托代理人杨**、委托代理人安延伟，被告陈**的委托代理人郭**，被告禹满长及其委托代理人花金涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告胡**诉称，原告胡**，原籍上街区峡窝镇西涧沟村四组，原告娘家父母与1983年将峡窝镇西涧沟村四组的老宅基地送给原告所有，后因铝厂占用该地搬迁，随之将户主改名为胡**，并在新的宅基地上建了两层楼房。原告的丈夫禹**原在郑州铝厂工作；1992年原告丈夫工作由郑州铝厂调到焦作铝厂工作，原告随丈夫将户口迁到焦作一起生活。之后由于原告身体欠佳，晕车等原因原告很少回老家。2003年2月原告的丈夫禹**瞒着原告将属于原告个人所有的宅基地及房屋卖给该村的村民陈**。之后隐瞒实情，并对原告谎称咱们常年不在家中居住，怕房子年久失修，不如把你家西涧沟四组的房屋借给本寻得讯民陈**居住，让他们负责看护庭院。由于该房子宅基地使用证一直由原告自己保管，也就没有多想。直到2010年底在原告多次追问丈夫有关房子的事时，原告丈夫禹**才将卖房实情告诉原告。为此，原告经常与丈夫发生争执，并多次要求要回属于自己的房子。综上所述：该房子属于原告个人的财产，其丈夫无权将该房子卖给他人，为了维护原告的合法权益不受侵害，根据我国《民事诉讼法》第108条之规定，诉至法院。请求判令被告2003年2月11日所签卖房协议无效。

被告辩称

被告陈*才辩称，一、《卖房契约》符合我国法律规定，依法确定为有效合同。在本案中，买房人和卖房均系完全民事行为能力人，依法均具备独立的完整的民事主体资格；《契约》内容是双方的真实意思表示，具不违反我国《土地管理法》、《合同法》和《物权法》的有关规定，不存在导致合同无效的任何法律情形。所以，该《契约》应认定为有效合同。二、原告主张《契约》无效的理由不能成立。1、涉案房屋原属被答辩人与禹满长的夫妻共同财产，被答辩人《民事起诉状》中认为买卖房屋是其个人所有财产，不符合事实和我国法律规定。根据我国《婚姻法》第十七条第二款规定，“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”。被答辩人与其丈夫禹满长共同所有的房屋因长期不用，对被答辩人丈夫禹满长向答辩人卖房的行为应视为我国《婚姻法解释一》第十七条规定的“因日常生活需而处理夫妻共同财产”，禹满长的行为属于“有权决定”。2、2003年2月形成《卖房契约》后，截止被答辩人起诉，被答辩人曾因其家事或上坟等原因，先后多次从新乡返回老家，有时晚上借居其弟弟家，被答辩人知道答辩人一家在原属其夫妻共有的房屋内居住，但一直未向答辩人表示任何异议。此事实足以证明被答辩人对其丈夫禹满长卖房行为的认可，被答辩人称2010年底才知道卖房之事，完全不符合事实。3、《卖房契约》签订当日，答辩人即向被答辩人的丈夫禹满长全额付清了房款计26000元整，后又新建了房屋，并一直居住生活至今达8年之久。另外，2003年，峡**出所核发给答辩人的户口薄住址也已确定为284号，即现有住处。4、答辩人作为涉案农村房屋的买受人，其身份与被答辩人原后来身份一样，同属西涧沟村四组的村民，且在买房时，答辩人有兄弟二人与父母共住一处宅基，完全具备申请新批宅基地的条件，答辩人买得涉案房屋后，便未再申请新批宅基地。答辩人总的认为：答辩人买得的房屋，应属被答辩人与其丈夫禹满长的夫妻共同财产，禹满长为家庭日常生活需要将共同共有的房屋卖给答辩人，最起码被答辩人是事后不久就知道的，且未对此提出反对或不同意见，加之答辩人已依法支付房款，并对房屋及院落进行了改造，且已得到户籍登记机关的住址确认，依法应当确认房屋买卖合法有效。对于被答辩人的无理之诉，依法应予依法驳回。

被告禹满长辩称，房子不是我和原告的共同财产，是原告的个人财产。别的没什么了。

本院查明

经审理查明：2003年2月11日，以禹满长为出卖人，以陈**为买受人签订“卖房契约”一份，载明：“原房主：胡**，现有平方两层六间，另有厨房一间，坐落在西涧沟村四组，经和四组陈**协商，愿以贰万陆仟元的价格卖给陈**使用面积以宅基地使用证上的面积为准，在购房人交齐款后，原房主应把宅基地使用证交于购房人，手续以此约双方签字为生效，生效后双方均不得以任何理由反悔。……原房主：禹满长；购房人：陈**；中间人：陈**。”。上述房屋建于1983年、1984年左右。2003年2月11日，禹满长为陈**出具的“收条”一份，载明：“收房屋费贰万陆仟元整。”。1983年7月15日，荥阳县人民政府颁发的“宅基地使用证”（荥政宅字NO0050671）载明：“户主：胡**，住址：峡窝公社西涧沟大队西涧沟村四生产队；坐落坐西向东；……面积：零亩贰分伍厘零毫”。2011年8月2日，郑州**土资源局出具的“关于峡窝镇西涧沟村一处宅基地的情况说明”载明：“经查峡窝镇西涧沟村四组村民胡**1992年宅基地档案，此宗地地基号为2-8-6-1-46.在1992年荥阳县人民政府对全县农村宅基地确权发证并颁发国家统一的《集体土地建设使用证》时，该宗土地确权面积为168平方米……”。上述情况说明加盖有‘郑州**土资源局’印章。

另查明，禹满长与胡**于1973年相识，1978年元月份二人的长子出生后就共同生活。1990年8月15日禹满长与胡**领取“结婚证”（峡字第117号）。陈*才与胡**原系同一农村集体经济组织成员。

本院认为

本院认为，合同无效是指合同因欠缺一定生效要件而致合同当然不发生效力。原告胡**与被告禹满长1973年相识，1978年二人长子出生，1990年8月15日原告胡**与被告禹满长登记结婚，故二人在1978年至1990年8月15日之前形成事实婚姻关系。本案涉案房产建于1983年、1984年左右，系在原告胡**与被告禹满长事实婚姻存续期间所建，应视为原告胡**与被告禹满长的夫妻共同财产。“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”，被告禹满长在出卖上述房产时应得到共有人原告胡**的同意或事后追认。被告禹满长自认擅自处分本案涉案房产。被告陈**以买卖契约系有完全民事行为能力的双方当事人自愿签订、系夫妻共同财产被告禹满长有权处分、被告胡**知情未表示异议、已依法支付房款，并对房屋及院落进行改造、已得到户籍登记机关的住址确认为由提出抗辩，但亦未能提供原告胡**同意或有理由相信其同意出售上述房产或追认被告禹满长与被告陈**之间就涉案房产的买卖合同的相关证据，故被告陈**的上述抗辩理由亦不能成立。综上，应当确认被告禹满长擅自处分与原告胡**共同共有的上述房产，并在事后未得到原告胡**的追认。现原告胡**主张被告禹满长与被告陈**之间就涉案房屋签订的“卖房契约”无效应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款之规定，判决如下：

裁判结果

宣告被告禹满长与被告陈*才于2003年2月11日签订的“卖房契约”无效。

诉讼费100元，由被告禹满长、被告陈**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二0一一年十月十九日