卫**、沁阳市山王庄镇盆窑村第六村民组与王**租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人卫**、沁阳市山王庄镇盆窑村第六村民组（以下简称盆窑六组）与被上诉人王**租赁合同纠纷一案，王**于2013年12月25日向沁**民法院提起诉讼，请求判令：1、解除王**、卫**签订的《占房协议》；2、卫**支付王**从2010年11月1日到2013年10月31日的租金30000元，2013年11月1日以后按每天27.39元计算至腾出房屋之日；3、本案诉讼费用由卫**承担。一审诉讼中，盆窑六组作为第三人申请参加诉讼，沁**民法院予以准许。经审理，沁**民法院于2014年6月23日作出（2014）沁民西万初字第00005号民事判决。卫**、盆窑六组均不服原审判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月30日作出（2014）焦民三终字第00268号民事裁定书，撤销原判发回重审。沁**民法院于2015年4月23日作出（2014）沁民重字第00010号民事判决。卫**、盆窑六组均不服原审判决，再次向本院提起上诉。本院于2015年6月3日受理后，依法组成合议庭，于2015年6月18日公开开庭审理了本案。上诉人卫**及其委托代理人陈**、上诉人盆窑六组的负责人韩**及其委托代理人冯**、被上诉人王**及其委托代理人杨**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：原盆窑面粉厂建于1988年，租有第三人盆窑六组的土地。1995年前后面粉厂倒闭，由股东之一原告王**承包。2002年9月4日，原告王**（甲方）与被告卫**（乙方）签订了《占房协议》，约定如下：“1、所有房屋从面粉厂配电室起至香玉舞厅共计7间，每间壹仟元整，合计人民币柒仟元整。2、7间房屋正前空地，南至马路界，乙方享有使用权。3、干一年，占一年，依我干，依我占，甲方不得以任何理由随意排挤、涨价。4、付款方式：占一年，给一年。5、如房子的主权发生争议，引发的一切后果由甲方负责。6、此协议一式两份，甲乙双方各持一份，从签字之日起生效。”焦克路扩建时原告在院内西边又建3间房，一并出租给被告，合计10间房。后原、被告因租金发生纠纷，原告王**于2009年12月1日，诉至本院。2010年5月23日，本院作出（2010）沁民初字第176号民事判决：“一、被告卫**将租赁原告王**房屋及场地的物品腾出，将租赁的房屋及场地返还原告王**，于判决生效后四十日内履行。二、被告卫**应支付原告王**租金5540.28元及2009年元月9日至房屋及场地腾出之日止的损失（每天按49.30元计算），于判决生效后十日内履行完毕。三、驳回原告王**的其他诉讼请求”。卫**不服本院一审判决，向焦作**民法院提起上诉，焦作**民法院经审理认为，双方之间的租赁合同关系并未解除，于2010年10月25日作出（2010）焦民三终字第279号民事判决：“一、撤销沁阳市人民法院（2010）沁民初字第176号民事判决。二、卫**于本判决生效后十日内支付王**租金（截止2010年10月31日）38137.2元。三、驳回王**的其他诉讼请求”。判决生效后，经本院强制执行，被告履行了判决义务。2011年1月21日，经原告多次催要，被告支付租金3000元，租期折算至2011年1月底。之后被告未再支付租金。原告曾于2012年诉至本院要求被告支付租金，后于2012年5月25日撤诉。

2010年8月31日第三人盆窑六组向原告发出解除合同通知书，要求解除合同并收回面粉厂的所占土地。2010年11月1日，第三人收取原告土地租金2900元，计至2011年底。2010年9月12日，第三人与被告签订《占地协议书》，约定被告每年向第三人交付租金2000元，第三人已收取被告三年租金6000元。

另查明：2009年1月9日，卫**起诉王**为财产损害赔偿，本院于2009年10月29日作出（2009）沁民初字第736号民事判决：“一、被告王**赔偿原告卫**20000元，于本判决生效后十日内履行。二、驳回原告卫**的其他诉讼请求。”卫**不服本院判决，向焦**院提起上诉，焦**院于2010年4月27日作出（2010）焦民三终字第79号民事判决：“驳回上诉维持原判。”卫**仍不服判决，向河南**民法院提起申诉，河南**民法院审查后，于2013年9月25日作出（2013）豫法立二民申01219号民事裁定：“驳回卫**的再审申请。”

又查明：2002年9月4日，原、被告签订《占房占地协议》一份，原告将面粉厂后边的原预制厂一起租给被告干修理厂。2011年该预制厂产权转让给了盆窑二组。2012年1月1日，盆窑二组与被告签订租赁协议，将地上建筑物全部出卖给被告，被告每年交土地租金6100元。

一审法院认为

原审法院认为，一、关于第三人的诉讼主体地位。原审期间盆窑六组申请参加诉讼，主张对租赁物享有所有权，但审查其诉讼请求，仅要求被告支付租赁费，未对原告提出具体的诉讼请求。进一步审查，盆窑六组对其与原告之间的租赁合同关系可以行使独立的请求权，就本案诉讼标的即原、被告争议的租赁合同法律关系却没有独立的请求权，故盆窑六组不符合有独立请求权第三人的诉讼地位。其参加诉讼实质上是支持被告的主张，由于案件的处理结果与其有法律上的利害关系，本院予以准许。盆窑六组作为无独立请求权的第三人，虽具有独立的诉讼地位，但无权提出独立的诉讼请求，故第三人关于向被告主张租赁费的请求，本院不予审理。

二、关于原、被告的租赁合同。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告于2002年9月4日签订的《占房协议》以及就其他房屋达成的口头租赁协议，符合租赁合同的法律特征，该合同系双方当事人真实意思表示，不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应为有效。特别是原、被告为租赁合同纠纷曾经沁阳、焦作两级法院审理，均认定原、被告之间形成租赁合同关系。被告以第三人与原告的租赁合同已经解除租赁物归第三人所有，并结合协议第5条的约定，抗辩其与第三人成立租赁关系。由于一方面，租赁权是债权，不要求出租人对租赁物有处分权，更不需要有所有权。租赁房屋占有范围内的土地虽归第三人所有，但不影响原告对租赁物享有的出租权。另一方面，虽然《占房协议》第5条有：“如房子的主权发生争议，引发的一切后果由甲方负责”的约定，但租赁房屋现仍有被告使用、收益是不争的事实。退一步讲，即使因租赁房屋的所有权产生争议，也应由出租人向承租人承担合同责任，而不是由被告代替原告直接与第三人签订租赁协议。另外，焦**院（2010）焦民三终字第279号民事判决要求原、被告继续履行合同，被告的行为明显违背法院生效判决，对其抗辩，本院不予采纳。

三、关于第三人能否解除合同。第三人以1988年与原面粉厂负责人王**书面约定15年后房产收归第三人为由，通知原告解除合同。首先，第三人不能提供当年所签协议。其次，时任六组组长韩**亦未作出15年后面粉厂财产无条件收归第三人的陈述。第三，15年的期限应于2003年届满，而第三人一直收取原告土地租金至2011年底，且原、被告从2009年开始就房屋租赁诉讼期间，第三人亦未提出异议。第四，就第三人与被告签订的《占地协议》而言，顾名思义仅指占地，不包括房屋，从租金数额每年2000元也可以得到印证。综合以上分析，第三人不但不能提供证据证明自己的主张，其行为相反表明认同原告对租赁房屋享有处分权。此外，我国物权法对不动产物权的变动有严格的规定，第三人在既未得到原告等股东的同意，又未得到有权机关确认的情况下，主张诉争房屋所有权转让给了第三人，缺乏事实基础，有违法律规定，本院不予采纳。因此其于2010年8月31日通知原告以及2011年10月19日张贴公告解除合同的行为无效，不能产生合同解除的法律后果。

四、关于原告的诉讼请求。支付租金是承租人的主合同义务，承租人应当按照约定的时间、数额支付租金。根据双方协议第4条：“付款方式：占一年，给一年”的约定，被告应当在租赁物使用一年时支付原告上一年度的房屋租金，但被告从2011年2月1日起且经原告多次催要仍拒不支付租金，致使原告不能实现合同目的，被告的行为已构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，同时考虑到原、被告因房屋租赁合同及侵权纠纷已多次诉讼，双方矛盾较深，不解除合同不利于合同目的及双方利益的实现，故原告要求解除租赁合同并返还租赁物的理由正当，本院予以支持。关于原告请求的租金，诉讼中双方对10间房屋每年每间1000元的租金没有争议，因此被告应支付原告从2011年2月1日至2013年10月31日期间的租金27000元，从2013年11月1日以后按每天27.39元（10000／365）计算至腾出房屋之日。

五、关于被告的其他抗辩事由。被告答辩状中明确表示对原告的侵权行为保留诉权，由于侵权之债与合同之债不属同一法律关系，不能合并审理，本院予以准许。关于被告以原告先“打通东出路”作为自己后交付租金的抗辩，由于该约定属于《占地占房协议》的内容，现原、被告就预制厂已不存在租赁关系，被告与盆窑二组形成了新的租赁关系，其抗辩理由不能成立，本院不予采纳。

原审法院经该院审判委员会研究决定，判决如下：一、解除原告王**与被告卫金*的房屋租赁合同。二、被告卫金*于本判决生效后三十日内腾出租赁房屋及场地内的物品，将房屋及场地交付原告王**。三、被告卫金*于本判决生效后三十日内支付原告王**租金（从2011年2月1日至2013年10月31日期间的租金27000元；从2013年11月1日起按每天27.39元计算至房屋腾出之日止）。四、驳回原告王**的其他诉讼请求。案件受理费600元，由被告卫金*负担。

上诉人诉称

卫**上诉称，一、盆窑六组于2010年8月31日向王**送达解除合同通知书，根据《合同法》相关规定，通知书送达王**后即生效。王**收到解除合同通知书后并没有提出异议，也没有向人民法院提出要求确认解除合同通知无效的诉讼请求。盆窑六组既收回了土地，也收回了土地之上的附着物房屋，即合同解除后土地、房屋均归盆窑六组所有。其后，卫**与盆窑六组签订了租赁合同，依约缴纳了租费，得以继续使用房屋及土地。二、卫**有正当、充足的理由不支付王**租费。1、王**没有按照约定履行其义务。按照协议约定“如房子（场地）主权发生争议，引发的一切后果由甲方负责”。盆窑六组向卫**主张收租金的权利，卫**多次要求王**解决，其一直没有解决。迫于无奈，不得不支付盆窑六组2000元租金，还得支付王**3000元；尤其是王光明主张权利，到卫**处闹事，打人、打砸财物。给卫**造成了严重经济损失。以上问题，卫**及时通知王**，并多次要求王**解决，但是王**就是不作为。根据双方书面约定，王**是有收取租金的权利，同时有按照约定履行相应义务，进而保证卫**顺利进行生产经营的权利。由于王**以上不作为，严重影响了上诉人的生产经营，使卫**的合同目的不能实现。根据《合同法》第二百二十八条的规定，卫**据此不支付王**租金有法律依据。2、2011年王**阻止盆窑六组疏通排水设施，使卫**遭到重大经济损失。2011年夏季雨季来临，由于场地排水设施不畅，水淹厂房设施，当时王**即通知盆窑六组，要求解决该问题。2011年12月29日盆窑六组开去铲车拟疏通排水设施，解决积水问题，但受到王**阻止（﹤2012年沁民初字第233号民事裁定书庭审笔录﹥P104证人韩**当庭证实），致使场地排水设施没有疏通。之后，2012年夏季雨季来临，又一次水淹厂房、设施。给上诉人造成了重大经济损失。请求依法改判，驳回王**的诉讼请求。

盆窑六组上诉称：一、从2010年8月31日起，盆窑六组行使合同解除权，逐步收回包括涉案租赁物占有范围内的土地和房子。直至2011年11月1日与王**全部解除合同。并先后将租赁物又租给了卫**、王**。王**对涉案租赁物已经不享有出租权了。原审法院应适用《合同法》第96条及《合同法》解释二第24条，评判盆窑六组与王**已经解除合同。二、盆窑六组系本案中租赁物（包括土地及土地上的房子）的所有人。有权提出独立的诉讼请求。那么，盆窑六组作为本案中租赁物（包括土地及土地上的房子）的所有人。当他人将自己所有的物租给另一方后，盆窑六组参与诉讼，实质是将出租方、承租方均列为卫**。王**与卫**的租赁合同一旦成立，即侵犯了盆窑六组的权利，盆窑六组保护自己对租赁物的权利而参加诉讼，有权提出独立的诉讼请求。三、关于盆窑六组提供的王**（合同签订人）的录音应予采信。重审法院认为不予采信是错误的。因为：王**虽然已经去世，但其妻子张**出庭证言证明，系王**的声音。录音的在现场人韩**、韩**也证明系王**的声音。王**对此虽然不认可，但并没有提交相反证据进行足以反驳。依据最**法院关于民事诉讼证据的若干规定第2条、第73条、第76条，应采信盆窑六组提供的王**（合同签订人）录音的效力。四、关于原审法院对韩**证言的评判不客观。韩**证言其中有两种陈述：一是“如果他不干了，地上的建筑物就归六队了”，二是“合同到期后续合同还允许他干，还交承包费”。可是重审法院在认定证言时仅评判为“合同到期后续合同还允许他干，还交承包费”。故意忽略“如果他不干了，地上的建筑物就归六队了”的陈述。并片面理解韩**证言为“韩**亦未作出15年后面粉厂财产无条件收归盆窑六组的陈述”。请求依法改判，驳回王**的诉讼请求，卫**向盆窑六组支付租赁费。

被上诉人辩称

被上诉人王**答辩称：1、本案的发生，是王**作为原告，卫**作为被告，以双方之间的房屋租赁合同纠纷提起的诉讼。因此，人民法院审理的就是王**与卫**之间的房屋租赁合同纠纷，即审查王**对卫**的诉讼请求能否成立的问题，而不是其他问题。2、卫**和盆窑村六组在诉讼中主张房屋所有权问题，不应在本案审理确定，因为本案不是房屋所有权确权诉讼。否则，将会违反“不诉不理”的民事诉讼基本原则。另外，对房屋产权产生纠纷的是王**与盆窑村六组，其法律关系是房屋所有权纠纷，与本案王**与卫**之间的租赁合同纠纷，不属于同一的法律关系。对于该房产所有权纠纷，王**既没有起诉盆窑村六组，盆窑村六组也没有起诉王**。所以，该房屋的所有权问题，不应与本案租赁合同合并审理。3、盆窑村六组主张的土地所有权问题，更不应该在本案中合并审理。因为，《中华人民共和国土地管理法》第十六条明确规定，对土地使用权和所有权发生争议的，由人民政府来处理。其中；个人之间、个人与单位之间发生争议的，由乡镇人民政府来处理；单位与单位之间发生争议的，由县级以上人民政府来处理。对于处理决定不服的，可申请行政复议或提起行政诉讼。可见，处理土地所有权纠纷的单位首先是人民政府，而不是法院。因此，盆窑村六组主张的土地所有权问题，不应在本案中予以审理。如果盆窑村六组对土地所有权有争议，可以另案向当地人民政府提起确权申请，由当地人民政府来处理。4、王**与卫**之间不但有书面的租赁协议，而且还有口头的租赁协议，这些租赁合同的内容，早经沁**院和焦**院两级法院认可，是王**将房屋租赁给了卫**，已经发生法律效力的焦**院（2010）焦民三终字第279号民事判决还要求卫**继续履行以上合同。现卫**拒不向王**支付租金的行为，已经构成根本违约，沁**院经过审判委员会研究决定，判决解除卫**与王**之间的租赁合同，完全符合《中华人民共和国合同法》的规定，该判决应当维持。

针对上诉人卫**、盆窑六组的上诉意见以及被上诉人王**的答辩意见，本院确定本案的争议焦点为：1、王**与卫**之间的租赁合同应否予以解除。2、盆窑六组是否系无独立请求权的第三人，其要求卫**将租金交予盆窑六组的请求能否成立。

针对争议焦点，双方陈述意见与上诉和答辩意见相同。

各方当事人在二审期间均未提供新的证据。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为

本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。王**、卫**于2002年9月4日签订的《占房协议》，名为占房协议，实为租赁合同，该合同系双方当事人真实意思表示，且不违反有关法律规定，应为合法有效，双方当事人均应履行各自的义务。关于本案争议焦点问题，分别评判如下：

第一，关于王**与卫**之间的租赁合同应否解除的问题。卫**利用租赁的土地及房屋，办理汽修厂，有较大的经济投入。在王**、盆窑六组、案外人王光明均向其主张权利的情形下，卫**选择与盆窑六组另行签订租赁合同，并交纳租赁费三年，以保证自己能够继续经营汽修厂，是一种自我救济。在三年多的时间内，王**并没有积极主动解决房屋所有权争议，按照王**与卫**之间《占房协议》第5条“如房子的主权发生争议，引发的一切后果由甲方负责”的约定，王**应对此承担责任。卫**没有向王**交付租赁费是事实，但其未交付租赁费的原因一部分是王**的责任，故王**仅仅依据卫**没有交付租金即要求判令解除双方之间的租赁合同，不符合约定或者法定的解除条件，本院不予支持。原审判决判令解除双方之间的租赁合同不当，本院予以纠正。

同时，卫**实际使用了租赁物房屋，按照其与王**的《占房协议》，其应当向王**缴纳租赁费。原审确定的租赁费标准及数额，双方当事人均未提出异议，本院予以确认。

第二，关于盆窑六组是否系无独立请求权的第三人，其要求卫**将租金交予盆窑六组的请求能否成立的问题。盆窑六组作为本案的原审第三人参加诉讼，认为原面粉厂的房屋已归盆窑六组所有，王**无权起诉卫**，应驳回王**的起诉，并要求卫**将租赁费交于盆窑六组。因卫**基于其与盆窑六组的合同，已经将租金交予盆窑六组，故盆窑六组要求驳回王**对卫**的起诉，并要求将租赁费交予盆窑六组的请求，属于支持卫**一方的诉求，盆窑六组在本案中属于无独立请求权的第三人。原审法院不予审理盆窑六组要求卫**交付租金的请求是正确的。另外，盆窑六组认为原面粉厂的房屋已归盆窑六组所有，并对此举证证明，因盆窑六组对原面粉厂房屋已归其所有没有提出明确的诉讼请求，即要求人民法院确认原面粉厂的房屋归其所有；而只是作为其要求卫**交付租金的一个前提提出，故原审法院不予审理确认原面粉厂房屋的归属问题是正确的。但原审法院在不予审理盆窑六组诉讼请求的同时，又对盆窑六组举证证明原面粉厂房屋已归其所有的相关证据进行分析认证及评述论理不当，超出了案件审理范围，本院予以纠正。盆窑六组对原面粉厂房屋的所有权归属问题可另行主张。本案中，盆窑六组的上诉理由不成立，本院不予支持。

综上，本院认为，原审判决认定事实清楚，适用法律有误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，变更原审判决如下：

二审裁判结果

卫**于本判决生效后二十日内支付王**租金45000元（截止2015年7月31日）。

驳回王**的其他诉讼请求。

一审案件受理费600元，由被上诉人王**负担。二审案件受理费600元，由上诉人卫金良负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年八月十二日