王**、张**与王*房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人王**、张**因与被上诉人王*房屋买卖合同纠纷一案，前由陕**法院于2007年6月18日作出（2007）陕民初字第191号民事判决，该判决发生法律效力后，案外人张**不服判决，向检察机关提出申诉。河南省三门峡市人民检察院以三检民抗（2010）11号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2010年8月5日作出（2010）三法民抗字第15号民事裁定：一、指令陕**法院进行再审，二、再审期间，中止原判决的执行。陕**法院于2011年1月4日作出（2010）陕民再字第7号民事判决，宣判后，王*不服该判决，上诉于本院，本院于2011年9月1日作出裁定：一、撤销陕**法院（2010）陕民再字第7号民事判决，二、发回陕**法院重审。陕**法院于2012年12月28日作出（2012）陕民再字第1号民事判决：维持（2007）陕民初字第191号民事判决。后张**向陕**法院再次提出申诉，陕**法院院长提交审委会讨论决定再审，并于2014年8月6日经该院审判委员会讨论决定追加张**为本案第三人，该院于2014年11月19日作出（2014）陕民再字第3号民事判决。宣判后，王**、张**均不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行审理。上诉人王**的委托代理人卢**，上诉人张**及其委托代理人王*，被上诉人王*及其委托代理人张**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明，2000年11月24日陕县人民政府以陕政土（2000）第15号文件通知：经研究，决定将原划拨给大**老院的781.82平方米国有土地使用权（证号陕国用（98）字第0871号）依法收回，出让给王*中，出让期限19年，用途为住宅用地。王*中在该地块建设一六层楼房，建筑面积4969.56平方米。

2001年6月30日，王**将正在建设、尚未竣工的该楼4单元1楼北户预售给王*，并签订房屋销售合同一份。合同约定了房屋面积87平方米，售价551元／平方米，共计48000元，协议签订之日付42000元，剩余款6000元在2002年6月1日一次付清，并约定定于2002年4月20日住房竣工。在补充条款中有：本房为底层门面房；乙方以尼桑车一辆折合人民币32000元充预付款。合同签订当日，王*按照合同约定以其尼桑车一辆折合人民币32000元抵顶预付款，但未支付其余款项。

2001年12月27日王*中以王*未支付剩余房款等为由向王*提出要求解除合同，同时申请陕**证处对其送达的“要求解除合同通知书”给予公证，该公证处于同日作出了（2001）陕证民字第58号公证书，证明王*中将通知书送达了王*的妻子。2010年再审中王*否认自己和妻子收到过该通知书，并对公证书提出诸多质疑，后又向公证机关及有关部门提出了申诉，2012年11月6日陕**证处以该公证书违反了《公证程序规则》第51条，作出了复查决定书，撤销了（2001）陕证民字第58号公证书。2001年12月4日，2002年1月20日，王*中两次拖欠王*债务共计3600元。

2005年9月26日，王*中将尚未完全竣工的楼房在房管部门设置了抵押登记，约定抵押期限至2006年9月26日。2006年5月22日，王*中与何**签订《房屋抵顶信用社贷款协议》，约定王*中以三门峡**泉饮料公司隔壁即大营镇敬老院西侧综合楼中的八套房屋抵顶其本人和他人在信用社的所有贷款，抵顶的贷款总价值463130元，房屋在过户前经济纠纷由王*中负责。该协议没有载明八套房屋的具体位置。

2005年期间，王*曾多次找王**要求交付房屋，双方为此发生争执，之后王**长期外出，王*寻其不见，于2006年10月31日向陕**法院提起诉讼，要求王**履行房屋销售合同，向其交付房屋。陕**法院受理后，因王**下落不明，依法向王**公告送达了应诉通知书和开庭传票。公告期限届满后，王**没有到庭参加诉讼，陕**法院于2007年4月16日依法缺席公开开庭审理了本案，并于2007年6月18日作出一审判决：王*在判决生效后15日内给付王**房款12400元，王**在收到房款12400元后60日内按合同约定将房交付王*。案件受理费1000元，其他诉讼费2000元，公告费400元，共计3400元，王*负担1200元，王**负担2000元。王**在庭审后得知王*到法院起诉的事实，仍未到庭参加诉讼。

本案在法院审理期间，2007年3月28日，陕县农村信用合作联**信用社与杨小黑签订《房屋买卖协议》（含本案争议房屋），约定信用社的位于大营镇敬老院西侧综合楼的八套房屋、总建筑面积830.76平方米一次以50万元出售给杨小黑，在协议签订时将房款交予信用社。在协议签订前的一切经济纠纷由信用社负责。双方协议签订后没有办理房屋过户手续。2010年10月8日，本案在第一次再审过程中，杨小黑出具证明称其签订协议购买的八套房屋系其和张**共同购买。

2008年5月6日，王*向陕**法院提起了强制执行申请。在法院执行期间，2008年5月16日，王**与张**签订《房地产买卖契约》，该合同记载张**以67000元购买王**的位于三门峡西秦汉路东段大营镇敬老院西侧综合楼4单元102房，房屋面积75.96平方米。该合同第四条载明：甲方（王**）保证上述房地产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或者债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方（张**）造成的经济损失，甲方负责赔偿。2008年6月2日，陕**管局给张**颁发了房产证。

之后，在执行人员的监督下，扣除王*已付的房款以及两笔借款和其垫付的应由王**承担的诉讼费、执行费后，王*向执行人员又交付了剩余房款一万元，该案于2008年10月20日执行完结，王*于当日接收了执行给其的房屋一套，并入住至今，并对房屋进行了必要的装修。

上诉人诉称

本案在第二次再审过程中，陕县人民法院依法调查了王*中，王*中称：当时要求解除合同，是因为王*抵顶房款的尼桑车是一个黑车，没有车手续，另外他还欠第一批房款1万元，我要求退车并解除合同，王*不同意。2001年年底和2002年年初王*曾向我工地送过水泥等材料，我给其出具欠条两张共计3600元。2008年上半年，张**因房子问题和王*打架了，和一个律师到郑州找我，我和他签订了《房地产买卖契约》。王*起诉我要求履行合同，开过庭之后我回家听别人说了。庭审中，合议庭出示了调查王*中的笔录，王*提出异议，称尼桑车没有车手续，签订合同时已经明确告知了王*中，是他坚持要这辆车。合同签订后其给王*中的3600元是房款，不是水泥款。张**对王*中的陈述没有提出异议。

原审法院认为，王*与王*中于2001年6月30日签订的房屋销售合同，系双方当事人的真实意思表示，为有效合同。在王*已履行了合同约定的主要义务之后，王*中制作“要求解除合同通知书”，意欲解除双方所签合同，但无证据证明已将该通知书送达给了王*，因此可以认定双方所签合同并未解除，依然有效。（2012）陕民再字第1号民事判决根据王*的请求，判决认定王*与王*中签订的房屋销售合同为有效合同，双方均应按照合同履行，符合法律规定，应予维持。

被上诉人辩称

关于第三人辩称法院判决时，没有查清房屋当时已经被抵押的事实。王*与王*中签订的合同在前，王*中设定的抵押在后，根据《中华人民共和国担保法》第三十七条第（四）项规定，所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押。王*中没有经过王*的同意，擅自将已预售给王*的房屋抵押贷款，过错责任应由王*中承担。且王*中抵押是以整栋楼房抵押，抵押物价值远远高于贷款数额，（2012）陕民再字第1号民事判决时，争议房屋的所有权仍在王*中名下，不影响王*中继续履行合同。张建军的该辩论意见不予采纳。

现张**对争议房屋主张所有权，2008年5月16日，王**已经明知法院将争议房屋判决给王*，判决书已经生效，又与张**签订《房地产买卖契约》，恶意转移财产，因此与张**签订的房屋买卖合同无效。参照《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿房屋的事实。本案王**明知和王*签有合同，争议房屋已抵顶给信用社，却和张**签订买卖合同，其主观是恶意的，故王**应当返还张**购房款67000元及利息，并承担不超过购房款67000元一倍的赔偿责任。陕县人民法院调查王**的笔录，证实张**和王*发生纠纷以后找王**签订合同，办理房产证，充分说明张**明知王*和王**签订有买卖合同，故张**对和王**签订买卖合同是有责任的，且张**明知其是从信用社手中和案外人杨小黑买的涉案房屋，所以其和王**签订的买卖合同是虚假的，依法应承担合同无效的民事责任。王**虽然没有直接从张**手中收到67000元购房款，但是信用社和王**的67000元合同之债已经消灭，故可以认定王**从张**处得到67000元购房款，因合同无效，依照无效合同所取得的财产应相互返还，有过错的当事人各自承担民事责任。根据最**法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第201条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第（三）项、《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第九条之规定：一、维持陕县人民法院（2007）陕民初字第191号民事判决。二、王**返还张**购房款67000元及利息（利息自2008年5月16日起计算至款项付清之日止，利率按照银行同期同类贷款利率计算），赔偿张**损失67000元。

宣判后，王*中不服，上诉称：3600元系王*归还我的货款，并非购房款。我经陕县公证处向王*送达了解除合同通知书。王*将尼桑车一辆折价32000元抵顶房款不符合事实。（2007）陕民初字第191号案件审理期间，王*尚欠我12400元，（2012）陕民再字第1号民事判决认定王*在申请执行时给付我12400元，但我至今未收到此款。综上，我和王*的房屋买卖合同并未履行，该合同系无效合同，王*应退还涉案房屋，退一步讲，即便3600元货款和32000元车款成立，我也只能退还王*32000元。请求二审法院撤销我与王*的房屋买卖合同，改判我退还王*32000元。

张**不服，上诉称：我取得房产证是善意取得，是合法有效的。王*中作为利害关系人，其调查笔录不能采用。（2014）陕民再字第3号民事判决将设定抵押的房产判决给王*是错误的。王*中通过陕县公证处向王*送达了解除合同通知书，虽然程序错误被撤销，但送达事实是存在的，王*中和王*的房屋买卖合同已经解除。**法院将我持有房产证的房屋强制执行给王*是错误的。请求二审法院撤销陕县人民法院（2014）陕民再字第3号民事判决，改判王*中赔偿王*损失，依法要回我有产权的房子。

被上诉人王**辩称：1、王**上诉理由不能成立。王**的上诉请求和上诉理由互相矛盾。本案我和王**的房屋买卖合同已经履行完毕。王**称没有收到12400元不能成立，我方已经将款项交给法院，王**不去领取款项不能认为合同未履行。2、张**的上诉理由不能成立。王**和张**签订的是虚假合同，张**取得房产证的行为是无效的。张**办理房产证时法院判决已经生效，办理房产证程序违反法律规定，应属无效。张**不是善意取得，张**办理房产证时知道王**已经将房屋卖给了我。王**将有争议的房屋进行抵押违反法律规定，应属无效。综上，请求二审法院驳回二上诉人的上诉，维持原判。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审相同。

本院认为

本院认为，关于上诉人王**和被上诉人王*签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，为有效合同。上诉人王**无证据证明“要求解除合同通知书”送达给了被上诉人王*，故一审法院认定该房屋买卖合同并未解除正确。结合本案查明的事实，上诉人王**称其和王*签订的房屋买卖合同并未履行，该合同系无效合同的上诉理由不能成立，一审法院判决认定上诉人王**和被上诉人王*应按合同履行义务正确，应予维持。

上诉人张**称一审法院不应将设定抵押的涉案房屋判决给王*，但王*与王*中签订的合同在设定抵押之前，故上诉人张**该上诉理由不能成立。

关于上诉人张**是否善意取得涉案房屋的问题。上诉人张**、王**签订《房地产买卖契约》是虚假的，一审法院结合调查王**的笔录，认定上诉人张**与王**签订的《房地产买卖契约》无效并无不当，因此张**上诉称其善意取得涉案房屋不能成立。

综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人王**、张**的上诉理由不能成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2075元，由上诉人王**负担600元，上诉人张**负担1475元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年四月二十一日