原告申*某与被告沈某某、申*甲农业承包合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告申*某与被告沈某某、申*甲农业承包合同纠纷一案，原告于2015年3月23日诉至本院，本院受理后，依法向原告送达了受理案件通知书、举证通知书和开庭传票，向被告送达了应诉通知书、民事起诉状副本、举证通知书和开庭传票。本院依法组成合议庭，于2015年5月26日对本案公开开庭进行了审理，原告申*某及其委托代理人刘**到庭参加诉讼，被告沈某某、申*甲经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告申*某诉称：2013年4月10日，原告申*某与被告申*甲签订协议书一份，约定将一口井土地以45万元的价格转让给原告。2013年4月12日，原、被告三方签订了土地使用权转让协议，约定被告将沙湾县283亩国有土地一次性转让给原告，自2013年1月起土地使用权归原告所有。合同签订后，原告支付了土地转让款35万元，但被告拒不交付转让的土地使用权，且转让的土地使用权已被法院查封。被告拒不履行交付土地的义务，导致双方的合同无法履行，应当予以解除。综上所述，原告为维护自己的合法权益，现依法提起诉讼，请求依法解除原、被告签订的土地使用权转让协议；判令被告返还给原告土地使用权转费35万元。

被告辩称

被告沈某某未答辩。

被告申*甲辩称：根据土地使用权转让协议签订过程以及支付转让款的实际情况，被告申*甲现向法院陈述如下真实情况。一、关于申*甲与沈某某的婚姻生活问题。**甲与沈某某于1999年农12月29日举行婚礼，没有办理结婚登记手续。婚后生育一个儿子，取名申*乙，现年15岁。后因感情不和，无法共同生活，双方于2012年8月10日在民权县民政局补办结婚登记证，随后双方签订了《离婚协议书》，办理了离婚手续，协议约定：1、男女双方无共同财产纠纷；2、男女双方婚后有一子，归男方抚养；3、男女双方的债务全部归男方偿还。二、关于购买土地的过程及购地款来源。**甲与沈某某在共同生活期间，即2010年，申*甲与沈某某以90万元的价格从申*丙手里购买了沙湾县国有农用地使用权，在沙湾县国土局办理了土地过户手续，在此之前，申*丙从李*甲手里购买这块地。2010年11月15日申*甲与沙湾县国土资源局签订了《沙湾县国有农用地使用权租赁合同》，土地位于沙湾县沙北区，租赁面积是263亩，租赁期限是30年；从2010年起，按实际种植面积，每亩地交纳土地租赁金55元，以后每年每亩递增5元；从承租之日起，于每年的10月30日交清当年的土地租赁金和其他一切费用。由于申*丙与沙湾县国土局签订合同时的土地面积是263亩，因此申*甲与沙湾县国土局签订的合同也是263亩，事实上在申*丙使用期间开垦了20亩地，在转让给申*甲时实际是283亩，为了少缴租赁费，合同上面的面积没有改变。这90万元的购地款里，有我们的积蓄30万元左右，外借款有60万元左右。有被告申*甲借的款，也有沈某某借的款。这个土地合同是我申*甲签订的，但是地是申*甲和沈某某共同租赁的，申*甲和沈某某离婚后，没有能力偿还借款，就想到把租赁的地转让一半给申*某，让申*某替我们还账。三、与申*某签订土地使用权转让协议的过程。2013年4月10日，申*甲与沈某某已经办理了离婚手续，因为还账的原因，沈某某不还账，申*甲就想把自己租赁的土地转让给其他人，用转让款还债务，因为整块地是90万元买的，于是与申*某签订了《协议书》，将我申*甲租赁的在沙北区土地一口井以45万元的价格转让给申*某一半，同意申*某替申*甲还成欠款45万元。因为地是我申*甲和沈某某原来共同租赁的，按理说一人一半，因此我申*甲只转让了属于我申*甲的一半，当时想的是我申*甲不再种地了，让申*某与沈某某共同种地，收回替我申*甲还的款，于是在2010年4月12日与申*某、沈某某三方又签订了一份《土地使用权转让协议》，土地面积写的是283亩，事实上三份协议书上的土地是一个地方，面积不同是因为我申*甲买地时有申*丙20亩新开垦的地。当时想把地过户到沈某某名下，因为我申*甲与沈某某已经离婚，申*某害怕沈某某把地再卖喽，不同意过户到沈某某名下，要求过户到自己名下，由申*某与沈某某共同打理这块地，一人一半，共同经营，共同收益，当时沈某某是同意的。需要说明一下，协议书中土地一口井是咋回事，在沙湾县这边，一口井供应2、3百亩土地的灌溉，有一个变压器，有五间房屋，是出租方建好的，专供于土地的灌溉使用，一口井就代表一块地的意思。2013年4月12日的协议书约定从2013年1月起土地使用权归乙方所有，是因为按照沙湾县的规定，交纳租赁费是从1月份开始的，一次交全年的。协议虽然是4月签订的，但是当年的租赁费在10月之前交清，申*某接手这块地在4月份，还没有交当年的租金，因此申*某应当从1月开始交纳租赁，所有的费用均由申*某交纳。四、关于没有过户的原因。**甲、沈某某与申*某签订合同后，到沙湾县国土资源局去办理过户手续，沈某某不同意过了，再加上申*甲在买地时借了于**15万元钱，由于还不上，于**把申*甲起诉到新疆下野地垦区法院，将这块地给查封了，目前还没有解决，而且沈某某不让转让这宗地，不让过户。也不转让，也不还账，导致现在没有办法办理过户。目前，这块地还登记在申*甲的名下，没有我申*甲的签字，谁也过不了户。现在这块地由沈某某霸占，仍在使用中，沙湾县国土资源局没有收回，也没有解除《沙湾县国有农用地使用权租赁合同》。如果沈某某同意过户到申*某名下，我申*甲同意继续办理登记，这块地的使用权转让给申*某。五、关于45万元土地转让费支付情况。购买沙湾县沙北区263亩土地时，其中有60多万元款是外借的，根据我与沈某某离婚协议的约定，这些债务均应由沈某某偿还，但沈某某拒绝偿还，我申*甲才想出把地卖给申*某一半，用转让款还我与沈某某的外债。**某支付转让款的金额及去向情况如下：经申*甲与沈某某同意，申*某还辛**、张**的账2.2万元，这个款是申*甲与沈某某借辛**、张**的钱，辛**、张**与申*甲的关系是：辛**与张**是夫妻关系，辛**是申*甲表姑。经申*丁手还申*甲与沈某某的账5万元，其中交给沈某某1.7万元，给贵姐（还账用）3.3万元，这个款是申*某交给申*丁办理的，共5万元。**甲与申*丁的关系是：申*丁是申*甲的父亲。经申*戊手还申*甲与沈某某的外欠账10万元，申*甲与申*戊的关系是堂姊妹关系，申*戊是妹妹。**某交给申*甲买地款6万元，用已经还账用了，现在没有钱了，另外申*甲借张*乙（是申*甲的一个朋友，在新疆共同种地）5万元，申*某替申*甲还清了，经申*甲的手一共是11万元。交给沈某某买地款一共是5.7万元，这个5.7万元包括申*丁给沈某某的1.7万元，沈某某一共拿到5.7万元。**甲与沈某某在买地时还借申*己2.8万元，申*己是申*甲的二姐，由申*某替申*甲偿还了。以上总计款是35万元整，都是申*某交的买地的款，都用来支付申*甲与沈某某的外借款了。**甲与沈某某在新疆沙湾县买地时，借的款都是亲戚朋友的钱，申*某通过还账的方式向申*甲和沈某某支付了土地转让款共计35万元，这个款就是土地转让费。以上事实，都是真的，由于沈某某的原因导致过户不成，法院开庭时以我申*甲的答辩说明为准，请法院依法查明事实，公正判决。

根据原、被告的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：一、原告申*某与被告沈某某、申*甲签订的土地使用权转让合同是否应当解除；二、如果土地使用权转让合同应当解除，土地转让费是否应当返还。

原告申*某向本院提交了十五组证据材料。第一组是原告申*某及被告沈某某、申*甲户籍证明材料，证明原、被告主体资格适格。第二组是沙湾县国有农用地使用权租赁合同书（复印件），证明2010年11月15日，被告申*甲与沙湾县国土资源局签订了国有农用地使用权租赁合同，土地位于沙湾县沙北区，租赁期限自2007年至2037年，共30年，每亩租金55元，于每年的10月30日前向所有权人交清当年的租金和其他一切费用。第三组是2013年4月10日协议书（复印件），证明被告申*甲为还欠款，用沙北区一口井土地的一半转让给申*某，转让价格为45万元，由申*某在45万元范围内替申*甲还成欠款，所还款项算作支付土地转让价款。第四组是2013年4月12日土地使用权转让协议（复印件），证明在2013年4月12日，经申*甲、沈某某、申*某协商，在2013年4月10日协议书的基础上，原、被告同意将位于沙湾县283亩土地的一半转让给申*某，自2013年1月起，土地使用权归申*某所有。原告之所以与被告沈某某、申*甲再签订一份合同，是因为该承包的土地使用权原属于被告申*甲与沈某某共同拥有，过户到申*某名下，目的是确保涉案土地不被沈某某另行转让。第五组是被告申*甲与被告沈某某的《离婚协议书》（复印件），证明申*甲与沈某某于2012年8月10日在民权县民政局办理离婚手续，双方离婚协议约定：婚后生育儿子由男方抚养；男女双方的债务全部归男方偿还。第六组是被告沈某某书写5.7万元收条一张，证明2013年4月15日，申*某将土地使用权转让费中的5.7万元交给了沈某某，沈某某出具收条，原告已履行土地使用权转让合同约定的义务。第七组是申*甲收款证明条，证明申*甲通过接受现金及由申*某替其偿还张**的债务的方式，接收到了申*某交来的土地使用权转让费11万元的事实。第八组：1、辛*甲自书证明及身份证复印件；2、原告委托代理人调查辛*甲笔录，证明2012年4月申*甲在沙湾县从申*丙手里买地，曾经向辛*甲借款2万元，利息为月息1分，2013年4月，辛*甲因需要用钱向申*甲要账，申*甲通过姐姐申*己偿还了借款本息2.2万元，得知申*甲为了还账把沙湾县的土地卖给了申*某，卖地款一共是45万元，这个2.2万元是申*某支付给申*甲的土地款，替申*甲还了借款。第九组是原告委托代理人调查申*己笔录及申*己身份证复印件，证明申*己与申*甲是姐妹关系，2010年申*甲从申*丙手里买了沙湾县的一块地，辛*甲借给申*甲2万元，申*己借给申*甲2.83万元，2013年4月，经申*己手还给辛*甲2.2万元，这个款是从申*某手里拿的，是申*甲把沙湾县的土地卖给申*某，卖地款是45万元，申*某请了45万元的账，这个2.2万元及自己的2.83万元都由申*某请住了，从卖地款中予以偿还。第十组：1、申*丁收条，2、申*丁证明；3、申*丁身份证复印件，证明申*丁与申*甲是父女关系，申*甲从申*丙手里买地一块，为了还账，申*甲将土地卖给申*某一半，卖地款是45万元，当时说的是将地过户给申*某，由申*某在45万元买地款里替申*甲、沈某某还账。申*某将其中的5万元的买地款交给申*丁，申*丁将此5万元按照申*甲的要求还给贵姐3.3万元，交给沈某某1.7万元。第十一组：1、申*戊收条；2、申*戊证明；3、申*戊身份证复印件，证明申*甲从申*丙手里买地一块，向亲戚朋友借了一些钱。申*甲为了还账，将所买的土地卖给申*某一半，卖地款是45万元，当时说的是将地过户给申*某，由申*某在45万元买地款里替申*甲、沈某某还账。申*甲原来欠李*甲20万元钱，先由申*某替申*甲、沈某某还10万元。2013年4月13日，申*某通过银行转账的方式汇款10万元钱给申*戊，申*戊将此10万元转交给了李*甲。第十二组是申请证人辛*甲出庭作证陈述，证明目的同原告所举的第八组证据的证明目的。第十三组是申请证人申*己出庭作证陈述，证明目的同原告所举的第九组证据的证明目的。第十四组：1、2014年3月26日的（2014）下执字第16号执行通知书；2、（2014）下执字第16号报告财产令；3、2014年4月25日的（2014）下执字第16号执行裁定书；4、2014年4月25日的（2014）下执字第16号协助执行通知书，证明涉案转让的土地使用权在2014年4月25日已被新疆生产建设兵团下野地垦区法院查封，导致合同无法履行，应当予以解除。第十五组是民权**出所及程庄**委会证明，证明申*甲与申*丁是父女关系，与申*己是姐妹关系，与申*戊是堂姐妹关系，与辛*甲是表姑关系，与申*某是姑母关系。以上证据充分证明：申*甲于2010年11月15日从申*丙手里购买土地后，在沙湾县国土资源局办理变更登记。申*甲在购买土地时向亲戚朋友借了款，2012年8月10日申*甲与沈某某协议离婚，约定债务由沈某某偿还，但沈某某没有偿还。申*甲为了还账，决定把租赁的土地转让出去，用转让款来清偿债务，于是将土地的一半以45万元的价格转让给申*某，由申*某在45万元的土地转让款中替申*甲、沈某某偿还债务。申*某一共支付了35万元的转让款，该转让款经申*甲同意全部用于偿还外欠款。由于不能变更土地登记，导致双方的合同无法履行；且转让的土地使用权已被法院查封，双方的土地转让合同无法履行，申*某起诉申*甲、沈某某要求解除合同，返还土地转让款，有事实依据。

被告沈某某、申*甲均未向本院提供证据材料。

本院认为

本院认为，本院受理本案后，依法分别向二被告送达了相关法律文书，告知了其诉讼权利和诉讼义务。但被告沈某某在法定期限内未答辩，未向本院提交证据材料，经合法传唤未到庭参加诉讼，根据有关法律规定，应视为其自动放弃答辩、举证和质证的诉讼权利。被告申*甲经合法传唤，未到庭参加诉讼，未提交证据，依据有关法律规定，视为被告申*甲自动放弃了举证和质证的诉讼权利。

对原告所举证据，本院经审查认为，原告所举的第九组证据关于2.83万元的证明目的，与证人申*己出庭作证陈述相矛盾，故本院对原告已经替被告偿还给申*己2.83万债务的主张不予采信。原告所举的上述其他证据，不仅形式合法，内容客观真实，与本案密切关联，而且还与被告申*甲的答辩内容相互印证，符合证据的合法性、客观性、关联性要求，本院对原告所举这些证据以采信。

根据上述有效证据及当事人的陈述，本院对案件事实确认如下：在被告沈某某与被告申*甲同居生活期间，被告申*甲于2010年11月15日与新疆维吾尔自治区沙湾**源局签订了国有农用土地使用权有偿租赁合同，二被告共同出资租赁了沙湾**源局出租的263亩农用土地，租赁期至2037年6月9日期满，但二被告实际耕种的土地为283亩。二被告为支付租赁所需费用，向他人进行了借贷，欠下了一定的外债。二被告办理离婚手续后，被告申*甲于2013年4月10日与原告申*某签订了土地使用权转租协议，约定将其原与被告沈某某共同出资租赁的农用地总亩数的一半转租给原告申*某，转让价格为45万元，由申*某在45万元范围内替申*甲还外欠债务，所还款项算作支付土地转让价款。2013年4月12日，被告沈某某与被告申*甲作为转租方，原告申*某作为承租方，三人共同签订了土地使用权转租协议并进行口头约定，三方约定二被告共同出资租赁耕种的土地总量的一半自2013年1月份起转租给原告申*某，合同自各方签字之日起生效。该土地转租合同签订后，原告申*某于2013年4月15日向被告沈某某支付了土地转租费共计5.7万元，原告申*某按照约定替被告偿还了部分外债。原告申*某通过直接支付土地转租费和按照约定替被告偿还外债的方式，支付了土地转租费共计32.2万元。此后，原、被告产生纠纷，被告未能履行合同义务。涉案土地使用权因申*甲与他人的民事纠纷，被新疆生产建设兵团下野地垦区人民法院在2014年4月25日查封，致使原告对涉案土地至今未能行使使用权。

本院认为：原**某某与被告沈某某、申*甲签订的农用地转租协议，属于农业承包合同的一种，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，协议双方应当按照合同约定履行各自义务。但由于原、被告产生纠纷，被告未能履行合同义务；特别是由于被告申*甲与案外人的纠纷，导致涉案土地在2014年4月25日即被新疆生产建设兵团下野地垦区人民法院查封，致使原告的合同目的不能实现。依据法律规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，或者存在法律规定的其他情形的，当事人可以解除合同。故原告要求解除原、被告签订的土地使用权转让协议的诉请，合法有据，本院予以支持。我国合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，故本院对原告要求被告返还给原告土地使用权转费的诉讼请求，予以支持。有据为证，原**某某通过直接支付土地转租费和按照约定替被告偿还外债的方式，支付了土地转租费共计32.2万元，所以被告沈某某、申*甲应返还给原告土地转租费的数额应为32.2万元，超过此限的部分，因原告无据可证，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第（五）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最**法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告申*某与被告沈某某、申*甲签订的土地使用权转让协议；

二、被告沈某某、申*甲于本判决生效后二十日内一次性返还给原告申*某土地使用权转让费32.2万元；

三、驳回原告申某某的其他诉讼请求。

如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费6550元，由被告沈某某、申*甲负担6026元，由原告申*某负担524元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一五年八月二十四日