原告南阳**限公司与被告河南省惠**责任公司房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告南阳**限公司与被告河南省惠**责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告南阳**限公司的委托代理人袁**、被告河南省惠**责任公司的委托代理人王**均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告南阳**限公司诉称，2013年4月13日，原、被告签订房屋认购协议书，约定原告购买被告的房产，协议签订后原告依约支付了购房款。2015年7月9日被告向原告出具房屋认购协议解除通知书，单方提出解除合同。现诉至法院，请求确认被告单方解除房屋认购协议的通知无效并判令被告继续履行认购协议。

被告辩称

被告河南省惠**责任公司辩称，2015年7月9日，被告解除与原告协议的通知合法有效，双方签订认购协议后，协议约定的认购款至今仍未支付，且经被告多次催缴，原告未支付，致使正式商品房买卖合同无法签订。原告外欠款太多，致使被告多次收到法院执行裁定，法院已经把原告交纳的认购款全部查封扣留，致使被告权利受到损害，合同目的无法实现，故被告通知原告解除认购协议。

本院查明

经审理查明，2013年4月13日，原、被告签订《房屋认购协议书》，约定原告购买被告位于南阳市新华西路106号世奥国贸大厦27层H轴线以北（东北角一户除外）的房产，总建筑面积约841.65平方米。该协议第三条“付款方法”约定“本协议签订后5日内，乙方（本案原告）付甲方（本案被告）购房款2000000元，中央空调初装费176747元，大修基金65228元，三项共计2241975元，剩余房款及契税共计2551643元在甲方与乙方签订《商品房买卖合同》，办理产权登记手续时一次性交清，办理产权登记的有关费用按国家有关规定由乙方负担”。该协议第四条“双方责任及义务”第三款约定“甲方房产经竣工验收后，且具备办证条件时，甲方要及时书面通知乙方交纳剩余房款并与乙方签订正式的《商品房买卖合同》”。协议签订后原告于2013年4月16日向被告公司银行账户转入2241975元，于2013年4月17日向被告公司银行账户转入装饰费9130元，于2014年5月28日向被告公司银行账户转入1000000元。2015年7月9日，被告向原告发出《房屋认购协议解除通知书》，以原告不履行缴款义务、原告缴纳认购款已被法院强制查封扣留、致使合同目的无法实现为由，单方提出解除合同。现涉案房产已竣工验收完毕，未办理房产证，被告已将该房产交付原告占有使用。原告因涉及借款纠纷，其所购买的涉案房产已被人民法院查封，不允许原告对涉案房产买卖、转让、抵押。

以上事实，由原、被告陈述、《房屋认购协议书》、被告收据、原告银行转账凭证、《解除通知书》、民事裁定书、协助执行通知书予以证实，并经法庭举证、质证，记录在卷。

本院认为

本院认为，关于本案案由问题，立案时确定本案案由为确认合同有效纠纷，但原告的诉讼请求中同时要求被告继续履行房屋认购协议，因此其诉讼请求中有给付内容，本案并非单纯的确认之诉，故本案的案由为房屋买卖合同纠纷。

关于双方签订的《房屋认购协议书》是否有效的问题，双方签订的《房屋认购协议书》，对原告所购买的房屋的位置、面积、单价、总价款等进行了详细约定，双方当事人就购买特定房产达成了一致意思表示，因而该认购协议书具备了法律规定的商品房买卖合同的主要内容，同时原告根据双方的约定已支付大部分购房款，根据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，应当认定该认购协议书为商品房买卖合同。该认购协议书系双方当事人真实意思表示，且并未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效的合同。关于被告辩称双方签订认购协议后约定的认购款经被告多次催缴至今仍未支付、致使正式商品房买卖合同无法签订的意见，双方约定“本协议签订后5日内，乙方（本案原告）付甲方（本案被告）购房款三项共计2241975元，剩余房款及契税共计2551643元在甲方与乙方签订《商品房买卖合同》、办理产权登记手续时一次性交清”，现除了装饰费9130元不在合同约定范围之内，原告已支付给被告合同约定的购房款3241975元。同时，双方约定“甲方房产经竣工验收后，且具备办证条件时，甲方要及时书面通知乙方交纳剩余房款”，现争议房产已竣工验收完毕，并未办理房产证，且原告称并未收到交纳余款的书面通知，虽被告称已书面通知原告，但并未提供证据予以证实，故本院对被告该辩称意见不予采信。关于被告辩称法院已经把原告交纳的认购款全部查封扣留、致使被告权利受到损害、合同目的无法实现的意见，《最**法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定，被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。经庭审查明，人民法院查封的是原告所购买的房屋，并非购房款。故在执行过程中要想执行原告购买需要办理过户登记的涉案房屋，有两个途径，申请执行人向第三人即本案被告支付剩余价款，或拍卖、变卖房屋后，作为第三人的被告同意将剩余房款从房屋变价款中优先支付。这两种途径均不影响被告取得全部的购房款，实现自己的权利，故也不影响合同目的的实现。且如果被告认为自己权利受到损害，也可在保全或执行过程中提出异议，现被告并没有提出异议，故对被告该辩称意见本院不予采信。

关于被告单方解除《房屋认购协议书》的通知是否有效的问题，根据我国《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”以及《合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同”。原告不存在足以导致合同解除的约定情形，也不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除事由，故被告无权单方解除《房屋认购协议书》，从而被告于2015年7月9日向原告发出《房屋认购协议解除通知书》的行为不发生解除合同的效力。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条，《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最**法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告河南省惠**责任公司于2015年7月9日向原告南阳**限公司发出《房屋认购协议解除通知书》的行为无效。

二、被告河南省惠**责任公司继续履行与原告所签订的《房屋认购协议书》。

诉讼费100元，由被告河南**限责任公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一六年四月十五日