杨**、马长友与贺**、曾新民房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人杨**、马**因与被上诉人贺**、曾**房屋买卖合同纠纷一案，不服卢氏县人民法院（2014）卢*一初字第266号民事判决，于2015年1月28日向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年3月6日公开开庭进行了审理。上诉人马**及杨**、马**的共同委托代理人王**、被上诉人贺**、曾**及其共同委托代理人麻文波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审查明：2008年3月24日，卢氏县人民政府批准卢氏县城关镇西关村一组使用集体土地建设住宅楼，之后卢氏**有限公司对该留地安置4、5号楼进行开发。

万**公司所建卢氏县城关镇西关村一组留地安置4、5号楼系原卢**建局招商引资项目，贺**、曾**系原卢**建局职工，万**公司对该留地安置楼进行施工建设时，因多种原因，卢氏县城关镇西关村一组部分居民进行阻挡。2011年3月5日，贺**、曾**协助万**公司施工与杨**、马**达成一份协议，载明：“甲方：贺**曾**乙方：杨**马**甲方在卢氏县城关镇西关村一组进行房地产开发，鉴于乙方在其开发工程中提供的帮助，现甲、乙双方经平等协商达成如下一致：一、甲方承诺待其房屋盖成后将所盖的五号楼二楼两套—室—厅—卫套房和附属地下室煤房以优惠成本价出售给乙方。二、上述甲方承诺提供的套房建筑面积约96平方米左右，煤房面积约10平方米，套房的具体朝向位置及煤房的位置由乙方优先挑选。三、乙方按甲方提供的套房实际面积以每平方米500元支付甲方房款；乙方对甲方提供的煤房在10平方内（含10平方米），按500元每平方米付款，超过10平方米部分由乙方按照市场价付款。四、甲方所提供的套房和煤房应符合国家法律规定的质量标准，甲方交付的上述房屋应符合水、电入户，安装进户防盗门，室内毛地坪，沙灰墙面，铝合金窗，玻璃等齐全。五、乙方除按照本协议第三条支付甲方套房及煤房款项外，甲方交付房屋时不得再要求乙方支付其他任何费用（包含配套化粪池、绿化、道路等费用）。六、乙方所购买房屋在办理相关产权手续时，甲方应无条件以配合。七、甲方提供套房和煤房应于2012年6月30日前交付给乙方，乙方应将总房款在甲方交房时一次性支付给甲方。八、本协议签订后，甲乙双方应按照上述约定遵守执行，有一方违约时应支付违约金贰拾万元。九、本协议一式四份，经甲、乙各方当事人签字后生效。甲方签字：贺**曾**乙方签字：杨**马**2011年3月5日”。该留地安置房屋建成后，杨**、马**认为该房屋系贺**、曾**开发，贺**、曾**与其签订协议而未向其交付房屋，违反协议约定，遂起诉来院，要求贺**、曾**履行协议并支付违约金10万元。

另查明：万**公司在施工期间将该留地安置房对外预售，并作为卖方与购房户签订购房协议，收取40余户购房款300余万元，2012年5月，由于万**公司未能按时支付施工队工程款，导致工程停工，引起购房户集体上访，加之万**公司法定代表人毛原照携款潜逃，2012年7月28日，卢**法委、公安局、纪委等部门开会研究并作出如下会议意见：“1、由公安局负责迅速对毛原照进行追逃；2、由贺、曾二人自谈话之日起负责先自行筹集资金建设4、5号楼，确保购房户思想稳定不再上访，并写出书面保证；3、公安局将毛原照抓回后所退回售房款，用于4、5号楼工程建设使用；…………”。

一审法院认为

原审认为：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，贺**、曾**提交的相关证据均证实该房产前期由卢氏**业公司开发并对外预售，杨**、马**虽认为是贺**、曾**取得该房产开发权之后，由卢氏**业公司开发，但其提交的证据无法证实该主张，因此，贺**、曾**在协调卢氏**业公司对卢氏县城关镇西关村一组留地安置房施工中与杨**、马**签订协议，将该留地安置房5号楼二楼两套房屋及附属煤房出卖给杨**、马**，协议签订时，贺**、曾**不是该留地安置房的产权人，且协议签订主体是杨**、马**与贺**、曾**，故贺**、曾**与杨**、马**签订协议的行为应认定为无权处分行为，协议签订后，贺**、曾**未取得卢氏**业公司对该协议的追认，杨**、马**也未与万**公司签订补充协议确认该协议有效，另外，2012年7月28日政府会议决定由贺**、曾**负责先自行筹集资金建设房屋，但未明确其为处分权人，再无其他证据证实的情况下，应认定杨**、马**与贺**、曾**之间签订的协议无效，故对于杨**、马**要求贺**、曾**履行协议并支付违约金的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回杨**、马**的诉讼请求。案件受理费2300元，由杨**、马**承担。

上诉人诉称

宣判后，杨**、马**不服，上诉称：1、原审认定事实不清，我们与贺**、曾**签订的协议是双方平等自愿签订的，依法应当认定有效。原审以贺**、曾**没有处分权为由认定双方签订的房屋买卖协议无效与事实不符，事实上是贺**、曾**借用万**公司的旗号进行涉案房地产开发，才会持有万**公司全部的合同原件，原审中我和贺**、曾**提交的证据2、证据3均能证明该情况。原审查明的事实恰恰说明贺**、曾**才是房地产开发主体，因此被政法委、公安局、纪委等部门找去谈话，由贺**、曾**处理该房地产引发的纠纷问题，贺**、曾**并给相关部门写出保证。2、原审适用法律错误。根据《最**法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”因此应当认定我们与贺**、曾**签订房屋买卖协议合法有效。退一步讲，按照《中华人民共和国合同法》第五十一条规定的“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”即使贺**、曾**在房屋买卖签订协议时没有处分权，并不代表贺**、曾**始终没有处分权，根据贺**、曾**提供的证据及原审查明的事实，在房屋买卖协议履行中，贺**、曾**已经取得处分权，因此先前双方签订的房屋买卖协议合法有效。综上，请求二审判决确认涉案房屋买卖协议合法有效。

被上诉人辩称

贺**、曾新民答辩称：1、杨**、马**上诉称我们是借用开发商的名义，没有证据证实。开发商万**公司的法定代表人毛原照卷走300余万元购房款潜逃，如果我们是开发商，就不可能让毛原照卷走购房款。2012年7月28日县政府会议，由于毛原照卷走购房款，引发群众集体上访，造成社会不稳定，县政府决定由我们二人继续筹集资金完成建房，通过卢氏县城关镇政府协调，我们从城关镇政府工作人员处得到协议书的原件，自始至终，我们二人并没有涉案房屋的处分权，仍然是按照万**公司与购房户所签的购房协议履行，我们二人不是该留地安置房的开发商。2、原审适用《中华人民共和国合同法》第五十一条正确，杨**、马**上诉引用《最**法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定是错误的，该解释的本意在于法院审理一般动产的买卖，而不包括房屋的买卖。《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”由此可见，我们二人依法没有开发房屋的质证，更不是房地产开发企业，我们作为自然人与杨**、马**签订的房屋买卖协议无效，且涉案房屋属于留地安置的小产权房，本身不能买卖，我们二人只是按照县委县政府的会议决定，防止群体上访和矛盾激化，筹集资金继续完成万**公司没有完成的建房任务，至今我们二人垫支的100余万元没有着落。综上，杨**、马**的上诉理由不能成立。

本院查明

二审经审理查明的基本事实与原审一致。

本院认为

本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”《最**法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。……”由此可见，无处分权的人处分他人财产，在权利人追认前，因无权处分而订立的合同处于效力待定状态，在得到追认以前，买受人可以撤销该合同；在追认以后，则合同将从订立合同时起就产生法律效力，任何一方当事人都可以请求对方履行合同义务。

原审认定涉案房屋的开发商是卢氏**有限公司而不是贺**、曾**的证据有卢氏**有限公司与刘**、王**、岳**、张**等人签订的购房协议、卢氏**有限公司与卢氏**筑公司签订的《建设工程施工合同》、卢**纪委出具的《关于会议研究解决卢氏县城关镇西关村一组留地安置4、5号楼购房群众上访问题等情况的说明》等证据，原审对上述证据经质证予以采信，并认定贺**、曾**与杨**、马**签订协议处分卢氏**有限公司开发的涉案房屋的行为系无权处分行为，符合法律规定。杨**、马**虽对原审认定的上述事实提出异议，但《最**法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”杨**、马**应当对贺**、曾**处分涉案房屋有处分权进行举证，本案中，杨**、马**没有提供充分有效的证据证明贺**、曾**在签订协议时对涉案房屋有处分权，或者卢氏**有限公司对贺**、曾**签订协议的行为进行了追认，或者贺**、曾**在签订协议后取得了涉案房屋的处分权，因此，杨**、马**应当对此承担举证不能的不利后果。

综上所述，杨**、马**上诉要求确认房屋买卖协议合法有效的理由，因没有事实和法律依据而不能成立。

《最**法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定：“原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。”故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人杨**、马**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年三月十一日