王**、张**与孙**、杨**等确认合同效力纠纷二审民事裁定书

审理经过

上诉人王**、张**因与被上诉人孙**、杨**、被上诉人王**、魏*确认合同效力纠纷一案，不服山东省单县人民法院（2015）单民初字第1587号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2016年3月5日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月23日公开进行了审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

二原审原告王**、张**诉称，2010年4月10日，原告与被告孙**签订合作协议，开始在单县杨楼镇开发蔬菜市场房屋，约定由原告王**负责房屋销售，原告张**负责财务，被告孙**负责工程建设。2013年5月10日，被告孙**与其另外一处工程的合伙人杨**在原告不知道的情况下，擅自将已建成但无产权证件和销售许可证的路北自东往西第2、3、4套和路南自东往西第二套房屋出售给被告王**、魏*，四人并签订了书面定购协议。综上所述，被告孙**在原告不知道的情况下，擅自与他人处分与原告的合伙财产，将房屋出售给被告王**、魏*，侵犯了原告的合法权益，被告方签订的定购协议违反国家有关法律规定，依法当属无效，为维护原告的合法权益，请求依法确认被告孙**、杨**与被告王**、魏*于2013年5月10日签订的《杨楼东村蔬菜市场定购协议》无效。

一审被告辩称

原审被告孙来军辩称，售房款这笔钱在盖房子的时候已经交与杨**用了，钱是借的被告王**和被告魏*的高利贷，借钱没有通过二原告。

原审被告王**、魏*辩称，1、原告诉求无事实和法律依据；2、涉案协议房屋与原告没有法律上的利害关系，原告不具有本案原告的主体资格；3、原告与被告王**、魏*之间不存在合同关系，原告不是合同的相对方。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

原审被告杨**未答辩。

一审法院查明

原审法院经审理查明，二原告为支持自己的诉讼请求，提交下列证据：1、二原告与被告孙**于2010年4月10日签订的合伙协议一份、2012年1月1日原告与孙**同杨楼镇人民政府签订的杨楼镇蔬菜市场开发补充协议一份，以证明杨楼镇蔬菜市场是原告与被告孙**三人合伙进行开发的，杨**不是合伙人之一，三合伙人是以个人名义进行开发，不具有开发资质。2、被告杨**、孙**和被告王**、魏*于2013年5月10日签订的订购协议一份，以证明2013年5月10日被告孙**、杨**将孙**与原告合伙开发的房屋出售给被告王**、魏*，擅自处分合伙财产，协议当属无效；3、（2014）单民初字第1100号民事判决书及（2015）虞*初字第208号民事判决书，以证明原告与被告孙**在单县开发的蔬菜市场，因其缺乏开发资质及房屋销售许可证，土地属于集体土地，涉及该市场的房屋买卖依法属于无效。

被告孙**发表质证意见：无异议。

被告王**、魏*发表质证意见：对合伙协议的真实性、合法性及关联性均有异议，该合伙协议假如真实，内部约定对外无效。对杨楼镇蔬菜市场开发补充协议因系复印件，不予质证。对订购协议因系复印件，不予质证。对（2014）单民初字第1100号民事判决书因系复印件，不予质证。对（2015）虞*初字第208号民事判决书的真实性无异议，对判决认定事实部分及法律适用均有异议，因单纯判决书没有在审理中举证的相关证据相佐证和支持，特别是把范海领、刘**与王**的订购协议所做的认定作为本案证据，其与本案不具有关联性。杨楼镇蔬菜市场系涉及民生的菜篮子工程，并不是商品房开发工程，虞**院认定成商品房销售开发，没有事实和法律依据。另外，该判决书订购协议涉及房屋与本案原告诉请涉及房屋存在重叠情况，如果属实，王**涉嫌合同诈骗，请求人民法院查实后对本案依法中止审理，移交公安机关立案侦查。

原审法院另查明，山东省单县杨楼东街蔬菜市场建设用地，其性质为集体土地。

一审法院认为

原审法院认为，根据二原告提供的证据，可以确认二原告与被告孙**签订合作协议，共同在单县杨楼镇开发蔬菜市场进行房屋建设。二原告与被告孙**于2010年4月10日签订的合伙协议对其三人而言是有效协议，其内部协议对外无效。被告杨**、孙**和被告王**、魏*于2013年5月10日签订的订购协议一份，证明2013年5月10日被告孙**、杨**将孙**与原告合伙开发的房屋出售给被告王**、魏*亦是客观事实。由于二原告所主张的确认房屋买卖协议无效的涉案土地，在未提供土地所有权性质和房屋所有权归属的情况下，根据其所主张的开发建设用地位置，属于杨楼镇政府管辖权利范围，该房屋买卖协议属于“小产权房”范围。《2015年全国民事审判工作会议纪要》“（五）关于“小产权房”问题：34、对于未履行相关土地征收、征用手续即占用耕地进行房屋建设引发的合作开发房地产及房屋买卖合同民事纠纷，应先由行政机关解决该被占耕地的保护问题。在行政机关未对违反占用耕地的行为进行处理之前，人民法院不宜直接审理民事纠纷。”，依据上述规定，原告起诉“小产权房”买卖合同效力确认，不属于人民法院受理民事诉讼的范围。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第（四）项、第一百五十四条第一款第（三）项的规定，裁定如下：驳回原告王**、张**的起诉。

上诉人诉称

上诉人王**、张**不服原审人民法院裁定上诉称，一、被上诉人孙**、杨**无权处分他人财产，上诉人作为财产所有权人要求确认其买卖合同无效，属于人民法院受理民事诉讼的范围。被上诉人孙**、杨**与被上诉人王**、魏*签订《杨楼东村蔬菜市场定购协议》，是一种无权处分他人财产的合同，在上诉人事前不知情，事后不认可的情况下，合同是无效的。二、被上诉人之间的房屋买卖协议违反法律规定，上诉人要求确认合同无效，属于人民法院受理民事诉讼的范围。开发的房屋位于单县，而被上诉人王**和魏*均不是单县村民，被上诉人之间的房屋买卖协议明显违反法律规定，依法当属无效，上诉人请求确认合同无效，依法属于人民法院受理民事诉讼的范围。请求二审法院依法撤销一审裁定，指令单县人民法院对本案进行审理。

被上诉人辩称

被上诉人孙**答辩称，同意一审裁定。

被上诉人王**、魏*答辨称，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。上诉人对涉案房屋不具有合法的所有权，作为本案原告诉讼主体不适格。涉案房屋属于违法建筑，不能发生设立物权的法律后果。涉案土地属于耕地，未进行相关土地征收征用，在涉案土地未被行政机关解决耕地保护问题之前，人民法院不予直接审理房屋买卖合同民事纠纷。综上，请求驳回上诉，维持原裁定。

被上诉人杨**未答辩。

本院查明

本院二审审理查明的事实和一审裁定认定的事实一致。

本院认为

本院认为，最**法院《2015年全国民事审判工作会议纪要》“五、关于房地产纠纷（五）关于‘小产权房’问题：34、对于未履行相关土地征收、征用手续即占用耕地进行房屋建设引发的合作开发房地产及房屋买卖合同民事纠纷，应先由行政机关解决该被占耕地的保护问题。在行政机关未对违反占用耕地的行为进行处理之前，人民法院不宜直接审理民事纠纷。”涉案单县杨楼东街蔬菜市场建设用地，属于杨楼镇政府管辖范围，土地性质属集体土地，该房屋买卖协议属于“小产权房”范围。依据上述规定，二上诉人起诉主张“小产权房”买卖合同效力确认，不属于人民法院受理民事诉讼的范围。二上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审裁定驳回二上诉人的起诉并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十一条、第一百七十五条之规定，裁定如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原裁定。

本裁定为终审裁定。

裁判日期

二〇一六年五月十日