刘**与漯河市**务有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人刘**因与被上诉人漯河市**务有限公司（以下简称源**司）房屋租赁合同纠纷一案，刘**于2015年9月11日向舞**民法院提起诉讼，舞**民法院于2015年11月27日作出（2015）舞民初字第1232民事判决，刘**不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年2月23日公开开庭审理了本案。上诉人刘**，被上诉人源**司的委托代理人杨**、王**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：刘**与源**司于2012年8与1日签订了房屋及场地租赁合同，合同主要约定：……第三条：乙方每年给付甲方租金于每年的8月10前一次性支付。第四条：租赁期内，乙方承担水、电、电话、卫生费，工商、税收费。房屋租赁税费由甲方承担。租赁期内，乙方如果在合同期内终止合同，可以提前告知甲方，合同视为终止。2015年7月底，源**司舞**公司负责人蔡**以当时是汽车销售淡季为由请求刘**同意延期支付2016年的房屋租金，刘**口头同意。2015年8月23日，源**司舞**公司负责人蔡**向刘**给付2016年租金30000元，刘**接受该租金且给源**司出具了收据，后刘**又退回了该30000元租金并要回收据。后刘**向源**司发出了解除房屋租赁合同告知书，并以源**司未按合同约定履行义务为由起诉至法院。

原审法院另查明，源**司自刘**起诉之日至今一直在使用刘**的房屋，且双方均认可2015年8月至9月的房屋租金为5000元。以上事实有双方的签订的房屋及场地租赁合同、解除房屋租赁合同告知书及庭审中双方当事人的陈述意见予以证明。

一审法院认为

原审法院认为：刘**、源**司签订的房屋及场地租赁合同是原、被告双方在平等、自愿、协商一致的基础之上达成的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，应当得到全面履行。本案中，源**司就给付刘**2016年的房屋租金与刘**达成了缓交的意思表示，这是双方就合同履行方式的一种口头变更，因此，源**司迟延给付租金的行为不构成违约，故刘**以源**司违约为由解除合同的请求证据不足，原审法院不予支持，其发出解除房屋租赁合同告知书的行为当然不发生解除合同的效力。关于刘**请求源**司给付2015年8月至9月的租金共计5000元的请求，由于该租金系2016年房租的一部分，该租金应当按双方的口头约定继续履行，因此，本案对此不予处理。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回刘**的诉讼请求。案件受理费100元，由刘**负担。

上诉人诉称

刘**上诉称：原审判决认定事实错误。刘**并未口头同意是蔡**延期支付2016年房屋租金的请求。刘**上在原审庭审中从未有同意让源**司延期支付租金的陈述，源**司舞阳县分公司负责人蔡**在原审中出庭作证时有陈述，但其陈述是虚假陈述，且蔡**是舞阳分公司的负责人，与本案有利害关系，其证言是孤证，不能单独作为认定事实的根据。源**司按照合同约定应于2015年8月10日前一次性给付下一年的租金，时至2015年8月23日，因源**司未按合同约定支付租金，刘**即委托儿子刘**给源**司送达了解除合同通知书，源**司舞阳分公司负责人蔡**拒签。拒签后当日，蔡**把租金送给了刘**，当刘**得知儿子已向源**司送达了解除合同通知书后，即把租金给了源**司。在刘**已通知源**司解除合同的情况下，按照《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，刘**将解除合同的通知送达后即解除。而原审法院认定双方已达成缓交的意思表示，违背客观事实。原审判决驳回刘**的诉讼请求是错误的。请求：撤销原判，依法改判。

被上诉人辩称

源**司二审答辩称：原判决认定事实清楚，适用法律正确。请求：驳回上诉，维持原判。

本院查明

本院二审经审理查明：刘**在原审庭审时陈述：“被告确实交晚了，8月23日，我正在打牌，被告给我钱，我当时接了，也打了收据，后来我儿子打电话说不能接，我就把钱退给了他们，要回了收据。”当日，刘**的儿子刘**向源**司送达解除合同通知书，源**司舞阳分公司负责人蔡**拒签。双方对二者的先后顺序有争议，源**司主张其付租金在先、刘**送达解除合同通知书在后，刘**主张刘**送达解除合同通知书在在先、源**司付租金后。其它事实与原审查明的事实一致。

本案二审归纳争议焦点为：刘**诉请解除其与源**司之间的房屋租赁合同应否予以支持。

本院认为

本院认为：《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，按照刘**与源**司之间的合同，源**司应于2015年8月10日前一次性支付下一年度的租金，源**司未在该日前支付，已构成违约，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟*支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”源**司未在2015年8月10日前支付租金，但刘**也未要求其在合理期限内支付，其直接提出解除合同，不符合上述法律规定。综上，刘**有权要求源**司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但其诉请解除合同的主张不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人刘**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月六日