鲁**与洛阳市**有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人鲁**与被上诉人**发有限公司（以下简称大地公司）为房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2014）涧民二初字第381号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人鲁**及其委托代理人王**、被上诉人委托代理人李**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明，原告鲁**与被**公司于2007年1月22日签订《商品房买卖合同》一份，由鲁**购买大地公司开发的位于洛阳市涧西区太原路38#街坊金源国际公寓01幢00单元0112号商铺，该合同载明商铺建筑面积78.55㎡，单价为18699.39元，房款为1468837元，并约定了面积确认及面积差异处理方式。合同签订后，鲁**依约交纳了部分房款，大地公司以鲁**未能支付全部房款为由，不予办理预售登记，而以案外人程**名义进行了预售登记，故此，鲁**与大地公司因该纠纷诉至法院，原审法院于2011年5月10日作出（2011）涧民四初字第129号《民事调解书》（现已生效）一份，依法确认：“一、位于洛阳市涧西区太原路38#街坊金源国际公寓01幢00单元0112号商铺归鲁**所有；二、被**公司…应在本调解协议生效后十五日内协助原告鲁**办理上述房屋的相关权证手续；…”。

另查明，原、被告后于2012年1月18日再次签订《商品房买卖合同》一份，其上载明：“…出卖人：洛阳市**有限公司，买受人：鲁**…第三条、所购商品房为金源国际公寓01幢00单元0112号房，（合同约定）建筑面积共78.55平方米…第四条、出卖人与买受人约定该商品房单价为15675.82元，按建筑面积计算商品房总金额为壹佰贰拾叁万壹仟叁佰叁拾伍**（人民币）…第五条、…2、双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。买受人退房的，…买受人不退房的，…产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房款价由出卖人返还买受人；绝对值超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）÷合同约定面积×100%…”原告鲁**、被告大地公司分别在该份合同上签名、加盖公章，并注明日期。被告当庭提交的《收据》上载明“收到金源国际公寓0112号房鲁**交来房款1231335元，人民币（大写）壹佰贰拾叁万壹仟叁佰叁拾伍**”，被告在该份收据上加盖财务用章。又查明，原、被告因买卖本案所涉商品房先后签订的两份《商品房买卖合同》中，对“（合同约定）建筑面积”、“商品房单价”、“房价总金额”、“面积确认及面积差异处理”等约定内容均发生了变更。

还查明，被告大地公司于2014年6月4日向原告鲁**出具发票号码为00125324的《销售不动产统一发票（自开）办证联》一份，其上载明：“…不动产项目名称：金源国际，销售的不动产楼牌号为112，建筑面积为75.74㎡，金额1300936元（壹佰叁拾万零玖佰叁拾陆**），款项性质为购房款…”该发票上加盖有公章一枚，其上显示“洛阳市**有限公司410303712666038发票专用章”字样。

一审法院认为

原审认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人经协商一致，可以变更合同。原、被告因买卖本案所涉商品房先后于2007年1月22日、2012年1月18日签订了两份《商品房买卖合同》，该两份合同均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，依法认定原、被告之间存在合法有效的房屋买卖合同关系，其均应按照合同约定行使权利、履行义务；该两份合同就同一事项约定不同之处，应以后签订的合同为准。根据庭审查明的事实及相关证据，被告向原告交付之商品房的产权登记面积75.74㎡，小于签订于2012年1月18日《商品房买卖合同》所约定的面积78.55㎡，其应依约承担相应的法律责任，鉴于原告未向被告提出退房主张，对于原告所提出“要求被告立即返还原告所买房屋差额面积的房屋款”的诉求，予以支持；至于被告应予返还房屋价款的数额，结合该商品房销售单价为15675.82元／㎡及该商品房的面积误差比绝对值为3.6%（计算方式为│（75.74㎡-78.55㎡）÷78.55㎡×100│=3.6%）之事实，根据签订于2012年1月18日的《商品房买卖合同》中第五条第2款第（2）项之约定，依法确定被告就面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分应向原告返还的房款价为36940元，计算方式：78.55㎡×3%×15675.82元／㎡=36940元；被告就绝对值超过3%部分应向原告返还的房款价为14776元，计算方式：78.55㎡×0.6%×15675.82元／㎡×2=14776元；综上，被告依约向原告应予返还的房屋款共计51716元（36940元＋14776元）。对于原告的其他诉求，无事实和法律依据，不予支持。对于被告提出的答辩意见，证据不足，不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告洛阳**有限公司于本判决生效后十五日内向原告鲁**返还房屋差额面积的房屋款共计51716元；逾期，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定处理。二、驳回原告鲁**的其他诉讼请求。本案受理费8506元，由原告鲁**负担7000元，被告洛阳**有限公司1506元。

上诉人诉称

鲁**上诉称，一、一审法院认定的主要事实明显错误。一审法院片面地以2012年1月18日上诉人与被上诉人双方签订的《商品房买卖合同》为据，认定合同约定面积为78.55m2，明显错误。该合同第五条“面积确认及面积差异处理”中明确约定“因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签订补充协议”。一审中，上诉人已向法庭出示了双方据此达成的《补充协议》，该《补充协议》中，双方明确约定房屋面积增加4.44㎡，由78.55㎡变更为82.99㎡，这是认定合同约定面积发生变更的直接直接与原始证据。一审错误地将面积认定为原合同约定的78.55㎡。二、一审判决与其认定的事实自相矛盾，结论荒唐，明显不公。按照一审查明且双方并无争议的事实：涉案房屋单价15675.82元／m2，实际交付面积为75.74m2，上诉人已支付购买房款为1300936元，计算即可得知：上诉人应支付购房款为1187286.61元，上诉人实际多支付113649.39元。一审判决被上诉人返还房屋款51716元与认定的事实自相矛盾。三、被上诉人应返还上诉人差额面积房屋款188375.58元。在《补充协议》中，除明确房屋面积发生变更-在78.55㎡基础上增加4.44㎡，并因此导致双方在实际履行时总价款随之发生变动外，其他内容如房号、单价等，与双方在2012年1月18日签订的《商品房买卖合同》完全一致，据此，应当认定双方已据《补充协议》将约定面积合法有效地变更为82.99㎡。另据双方《商品房买卖合同》中约定：“第五条…2、双方同意按以下原则处理：…（2）…产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比＝（产权登记面积－合同约定面积）／合同约定面积×100%。根据以上事实，可计算出面积误差比应为8.74%，即使一审法院不支持按当前房价40000元／m2返还差额面积款，仍按合同约定单价15675.82元／m2计算，3%以内应返还39028.09元，超3%部分为5.74%，应返还149347.49元，两项总计为188375.58元。综上，请求撤销原审判决，改判被上诉人返还上诉人差额面积购房款188375.58元。

被上诉人辩称

大地公司答辩称，1、本案存在的客观事实是：2007年1月22日上诉人与答辩人签订《商品房买卖合同》，约定上诉人购买涉案房屋的建筑面积为78.55平方米，单价为18699.39元。2012年1月18日再次签订《商品房买卖合同》建筑面积为78.55平方米，单价为15675.82元。该两份合同均系双方的真实意思表示，而且不违反国家法律的强制性规定，真实合法有效。根据法律规定，先后两份合同对同一事项约定不一致的情况下，应以后一份合同约定的内容为准。故双方应当履行2012年1月18日签订的《商品房买卖合同》，而且该合同已经在房管部门登记备案，应当履行该份备案合同。2、2012年1月18日签订的《商品房买卖合同》第五条明确约定面积差异的处理方式。根据该约定，上诉人对面积出现的差异不要求退房，而要求经济补偿，一审法院依据双方的合同约定及相关法律规定作出判决，并无不当之处。综上所述，请求二审法院依法驳回上诉人诉讼请求。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审一致。

此外另查明，1、原审中鲁**提交了一份《补充协议》及一份2009年3月16日缴款收据。《补充协议》内容为：由大**司承建的洛阳**公寓，房号为00单元0112室，合同约定单价为15675.82元，总房款为1231335元。经洛阳市**服务中心测定核准的面积为82.99平方米，面积差为4.44平方米，根据商品房买卖合同第五条第二款之规定，应补交房款69601元。大**司在出卖人处加盖公章及陈**私章，买受人处无签章，协议中无落款日期。鲁**对其未在补充协议上签章的解释是，该协议系大**司开给鲁**用来办理房产证的。大**司质证认为，协议真实性有异议，该协议不具备合同的相关要素，并没有双方当事人签字盖章及日期。

2、对于2014年6月4日发票中所记载的面积与金额问题，大地公司的代理人称，应该是面积与单价进行了变更，面积是房管局下设的测绘公司测量的，单价变更情况代理人不清楚需向公司核实。庭审后大地公司未按要求向法庭反馈面积及单价的变更情况。

本院认为

本院认为，鲁**与大地公司就同一事项先后于2007年1月22日、2012年1月18日签订商品房买卖合同，两份合同中就相同事项约定的不一致之处应以时间在后的合同即2012年1月18日商品房买卖合同为准，即合同约定的本案所涉商品房建筑面积为78.55m2，单价15675.82元，总价款1231335元。同时，根据大地公司2014年6月4日向鲁**开具的发票显示，本案所涉商品房建筑面积实际为75.74m2，鲁**实际交付的价款为1300936元。因大地公司未提供房屋单价变更的相关证据，故房屋单价应为双方2012年1月18日所签商品房买卖合同约定的单价。据此，本案所涉商品房的价款应为1187286.61元，鲁**多交房款113649.39元，按单价折算多交7.25平方米的房款，故该商品房的面积误差比为7.25÷（75.74＋7.25）×100%＝8.736%。根据双方合同约定，3%以内的房款款由大地公司返还鲁**39028.09（82.99m2×3%×15675.82元／m2）元，超出的5.736%的房款大地公司应双倍返还鲁**149243.41（82.99m2×5.736%×15675.82元／m2×2）元，合计188271.5元。鲁**主张的其他损失，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，但处理欠妥，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、变更河南省洛阳市涧西区人民法院（2014）涧民二初字第381号民事判决第一项为：洛阳市**有限公司于本判决生效后十五日内向鲁**返还房屋差额面积的房屋款共计188271.5元；逾期按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定处理；

二、撤销河南省洛阳市涧西区人民法院（2014）涧民二初字第381号民事判决第二项；

三、驳回鲁**的其他诉讼请求。

一审案件受理费8506元，由鲁**负担5300元，大地公司负担3206元；二审案件受理费3033元，由大地公司负担（此款鲁**已垫付，可在执行中一并清结）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十月十二日