原告（反诉被告）顾**与被告张**（反诉原告）租赁合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告（反诉被告）顾**与被告张**（反诉原告）租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月4日受理后，依法组成合议庭，于2014年9月24日、2014年10月28日公开开庭进行了审理。2014年10月28日被告张**（反诉原告）申请对原告顾**（反诉被告）提供的证据进行文字鉴定。原告顾**及其委托代理人王**、被告张**及其委托代理人张治安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告顾*志诉称，2009年7月26日原告顾*志与被告张**协商达成门面房租赁协议一份，约定被告张**租用原告所有的位于鹿**运公司楼下大门西侧的门面房两间。合同自2009年8月1日起至2019年7月31日止，租期为十年，房屋租赁费每年随行就市；被告在房屋每年租赁期到期前，提前20天把房屋租赁费交到原告手中，如有延误原告可中止被告使用此房等，被告将房租交至2014年7月31日。2014年7月31日后的房租，根据双方的协议约定，被告应当于2014年7月11日前交付给原告，被告没有按照协议约定缴纳房租，经原告多次告知和催收，被告仍拒不支付房租。被告拒不履行协议主要义务，致使原告与被告的协议无法继续履行和无法达到原告的合同目的，原告遂于2014年8月3日通知被告解除双方的协议，并要求被告立即搬出所租原告的房屋，将房屋返还给原告，可是被告仍然拒不缴纳房租，也不搬出房屋。起诉要求解除原告与被告的门面房租赁协议，被告返还房屋两间；请求依法判决被告支付2014年7月31号后的房租费至被告返还原告的房屋时止。

被告辩称

被告张**辩称，原告违反合同约定，请求驳回原告的诉讼请求；原告给被告提供的是毛坯框架房，露天、漏雨、没有门窗，因原告无力装修，让被告拿钱装修，归被告使用到81年。因装修好的添附物归被告所有，该房屋应成为按份共有财产，归被告使用；因解除权是形成权，除斥期间只有一年，该合同是2009年签订的，原告知道合同的内容，原告已经丧失了解除权。

被告张**反诉称，因被反诉人提供的是搬运公司的过道是毛坯框架，露天、漏雨、没有门窗，不能使用，且被反诉人无能力维修装修该房。2009年7月26日反诉人与被反诉人达成协议，协议注明该楼新装修的部分归乙方使用，本合同2009年8月1号到2090年7月31日，即使用权长达81年，不收费用理由该房是反诉人花348945元装修添附物后而形成一间半门面房，为共有财产，归反诉人使用。而被反诉人不履行合同义务，于2014年8月4日起诉，在被反诉人没有解除协议法定事由和权利的情况下，被反诉人要求解除协议，是恶意诉讼行为。要求被反诉人继续履行合同，让反诉人使用该房，否则反诉人要求按价分割该房，为此依照《物权法》第100条、104条规定提起反诉，要求依法判令：依法分割因反诉人花费348945元装修添附物而形成的按份共有的财产；赔偿损失1500000元；一切诉讼费用由被反诉人承担。

反诉被告顾**辩称，反诉原告反诉请求分割的添附物是反诉被告顾**出资所安装的，所有权归反诉被告顾**所有，反诉原告张**反诉请求分割无事实根据和法律依据；反诉原告张**反诉请求被告赔偿1500000元，由于反诉被告顾**既没有违约行为，也没有给反诉原告造成任何实际经济损失，加之其虽然请求反诉被告顾**赔偿经济损失，但是在其反诉状中也没有说明其请求赔偿经济损失1500000元的事实与理由，请求驳回反诉原告张**的反诉请求。

原告顾**提供如下证据：

1、原告的身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体资格。经庭审质证，被告对该证据没有异议，本院对该证据予以认定。

本院查明

2、租赁合同一份，证明原告与被告于2009年7月26日签订租赁协议，被告租用原告的门面房两间的事实。经庭审质证，被告对该证据真实性没有异议，但认为租赁期限应当为81年。本院经审查认为，被告对该租赁合同条款中被告租赁原告所有的位于鹿**运公司楼下两间门面房，租赁期限自2009年8月1日计算十年的事实予以确认，本院对该证据予以采信。

3、房屋所有权证一份，证明原告对租赁给被告的房屋享有合法的所有权。被告对该组证据没有异议，本院对该组证据予以认定。

4、通知、国内邮政特快专递邮寄回单、国内邮政特快专递邮寄查询单各三份，证明原、被告签订的租赁合同约定的缴纳租赁费到期后，经原告多次催告，被告仍拒不履行给付租金的义务，致使原告无法实现合同目的。经庭审质证，被告提出异议认为，被告没有收到过通知，并且该证据与本案无关，自2009年被告将房子添附好后，一直使用到现在从没有交过房租费，原告也没有给被告索要房租费；添附物不交房租费，原、被告之间不存在租赁关系，被告是行使使用权，所以被告不欠原告租赁费。本院经审查认为该组证据具有合法性、真实性，与本案有一定的关联性。被告异议不能成立，本院对该组证据予以认定。

5、反诉状一份，证明被告在反诉状中已经明确承认拒不履行支付租金的义务。经庭审质证，被告对该证据的真实性没有异议；对原告的证明目的提出异议认为，该证据与本案无关，是否缴纳租金应当以收据为凭。本院经审查认为，被告反诉状中明确表示不应当交房租费，本院对原告的证明目的予以采信。

6、对证人苏**、冯**的调查笔录及身份证复印件各一份，证明本案租赁房屋2013年至2014年度原告房屋所在地段房屋租赁费市场价为每年16.5万元。经庭审质证，被告对该组证据提出异议认为证人没有出庭作证，该组证据不能作为证据使用。本院经审查认为，被告的异议有理，本院对该组证据不予认定。

7、建筑装饰工程施工合同及收到条各一份，证明被告反诉状中所称的添附物是原告在与被告（反诉人）签订租赁合同前的2009年7月5日所添附的，所有权归原告及签订合同时支付定金10000元的事实及支付工程款的事实。经庭审质证，被告对该组证据没有异议，但认为工程款是被告自己支付的。本院经审查认为，被告对该组证据的真实性没有异议，认为该笔工程款是被告支付的，但被告没有提供相关证据予以证实，本院对该组证据予以认定。

8、保证书一份，证明原告安装添附物之前，为了防范原告的施工人员在安装施工过程中发生火灾事故，原告要求被告将被告存放在原告出租屋内的物品全部搬出的事实，原告是添附物的所有权人。经庭审质证，被告认为该保证书不是其书写的，并要求进行司法鉴定。本院根据被告的申请委托西**大学司法鉴定所进行司法鉴定，鉴定意见为：保证书上张**的署名与送检的张**的签名样本字迹不应是同一人书写。本院经审查认为，原告提供的保证书中的签名不是被告书写，原告提供的该证据本院不予认定。

9、对证人周树（富）兴的调查笔录及身份证复印件一份，证明原告与被告签订租赁合同的过程及合同期间为一十年，即自2009年8月1日至2019年7月31日及被告反诉的添附物系原告添附的事实。经庭审质证，被告认为证人周**没有当庭作证，不予质证。本院经审查认为被告异议有理，该证人证言本院不予采信。

被告（反诉原告）提供如下证据：

1、房屋租赁合同一份，证明合同第一条、第二条不成立，系无效条款；被告不应该缴纳房租费，合同没有约定单方解除合同的条件，原告无权单方面解除合同，原、被告双方提供的合同中，合同到期的时间不同，原告提供的合同是假的。根据该合同第六条约定，反诉人不应当缴纳房租费，经庭审质证，原告提出异议认为，该房屋租赁合同是原告与被告的真实意思表示，并且不违反我国法律法规的强制性规定，也不损害国家利益、社会公共利益等是依法成立的合同；该合同第六条没有约定被告不支付房租费，向原告缴纳房租费是被告应当履行的房屋租赁合同的主要义务；被告持有的房屋租赁合同到期日为“2090年”是因为被告持有的合同是复写纸复写的，在复写时被告持有的该份合同稍微有些移动造成的，该合同第一条明确约定，“甲方（原告）租赁给乙方（被告）的房子暂定期限壹拾年整”可以印证，并且该合同的书写人周树（富）兴也予以证实是复写时复写纸下的纸张稍微移动所造成的，并不影响合同的实质内容和效力，我国合同法也明确规定租赁合同的租赁期限最长不超过20年，超过部分无效。本院经审查认为，原告的异议有理，本院对被告的证明目的不予认可。

2、被告购买地板砖、形象墙、模特的室内装饰的单据7张，证明被告租赁原告的房屋后，购买添附物的事实。经庭审质证，原告对该组证据提出异议认为，该组证据与本案无关联性和合法性，该组票据是内部装修经营所需，电源电料不是本案外装修的证据，与本案无关。本院经审查认为，被告提供的门店装修、管线安装、室内摆设购买模特的支出票据，未显示加盖主体结构增加房屋添附物的支出。本院对被告提供的该组证据不予认定。

3、经营协议书三份，证明如果解除原告与被告的房屋租赁合同，给反诉原告（本诉被告）造成经济损失。经庭审质证，原告对该组证据真实性没有异议，仅能证明被告与服装公司签订了代理销售合同，但不能证明被告的损失，也不能证明该三份合同已经履行。本院经审查认为。原告异议有理，本院对被告提供的该组证据不予认定。

根据原、被告提供的证据及庭审陈述，本院对本案事实认定如下：

原告顾**有位于鹿邑县西大街东段（现为紫气大道西段）鹿**运公司楼下房屋过道西侧门面房两间。2009年7月5日原告顾**与鹿邑县**程有限公司签订《建筑装饰工程施工合同》一份，约定由鹿邑县**程有限公司对原告顾**所有的该两间房屋南侧及二楼进行钢结构改造、安装及钢化玻璃封窗、安装卷闸门等工程，采取包工包料的方式进行施工，签合同当日和2009年7月14日原告顾**向鹿邑县**程有限公司分别支付了10000元装饰款。2009年7月26日原告顾**与被告张**协商达成门面房租赁协议一份，约定被告张**租用原告所有的位于鹿**运公司楼下大门西侧的门面房两间。合同自2009年8月1日起至2019年7月31日止，租期为十年，房屋租赁费每年随行就市（每年房价以收据为凭），乙方（被告）在房屋每年租赁期到期前，提前20天把房屋租赁费交到甲方（原告）手中，如有延误甲方（原告）可中止乙方（被告）使用此房……等内容，被告将房租交至2014年7月31日。2014年7月31日后的房租，根据双方的协议约定，被告应当于2014年7月11日前交付给原告，被告没有按照协议约定缴纳，经原告多次告知和催收，被告仍拒不支付房租。因被告拒不履行协议主要义务，原告遂于2014年8月3日通知被告解除双方的协议，并要求被告立即搬出所租原告的房屋，将房屋返还给原告。可是被告仍然拒不缴纳房租，也不搬出房屋。为此发生纠纷原告顾**提起诉讼。

该案在审理过程中，被告张**提出反诉，本院予以合并审理。查明，反诉被告顾**将出租给反诉原告张**的门面房南侧以及二楼进行钢结构改造、安装及钢化玻璃封窗、安装卷闸门等后，按照房屋租赁合同的约定将出租的房屋两间交付给被告张**租赁经营使用，反诉原告张**使用该两间门面房期间，因经营的需要，对该门面房屋内进行了装饰装潢，购买了经营服装所需的吧台、模特等用品。

本院认为

本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，条款齐备，意思表达真实，既不违反我国法律法规的强制性规定，也不损害国家利益、社会公共利益等是依法成立的合同，且也实际履行，故合法有效。根据我国合同法规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，承租人逾期无正当理由未支付或者迟*支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中被告张**租用原告顾**的房屋，拒不缴纳房屋租赁费，经原告顾**多次催要房租，被告张**仍拒不按约定支付房租费，致使原告顾**无法实现合同目的，原告顾**请求解除房屋租赁合同，返还房屋，于法有据，本院予以支持；原告要求被告支付2014年7月31日后的房租费至被告返还给原告房屋止，但原告没有要求房租费的具体数字，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。被告反诉原告主张分割添附物和要求反诉被告赔偿经济损失，但是并没有提供有效证据加以证明，被告的经济损失也没有实际发生，本院对被告的该项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）（三）（四）项、第九十七条、第二百一十条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告顾**与被告张**于2009年7月26日签订的房屋租赁合同；

二、被告张**于判决生效之日起十日内返还给原告顾**位于鹿**运公司楼下过道西侧的门面房两间（包括南侧增加部分）；

三、驳回原、被告的其他诉讼请求。

本案诉讼费6250元、反诉费10720元，由被告张**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一五年二月二日