原告张**与被告赵**、被告刘备战租赁合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告张**与被告赵**、被告刘**租赁合同纠纷一案，本院于2012年9月14日受理，后向二被告送达了起诉状副本、举证通知书、开庭传票、诉讼风险提醒书等法律文书。后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张**及其委托代理人王**、被告赵**的委托代理人王*、被告刘**的委托代理人李**、史**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告张**称：2009年3月1日，二被告签订了《房屋租赁协议》，被告刘**将自己所有的位于济源**办事处御驾居委会同心路东头北10号一间门面房、二楼全层、五楼全层、及房屋北门口入口涉及的地方、1-5层楼梯租赁给被告赵**经营宾馆。经营期间允许赵**转租，同时约定，若刘**违约，必须赔偿给赵**造成的全部损失并赔偿违约金100000元。2011年3月26日，赵**将该宾馆转让给其经营，原房屋租赁协议的权利及义务一并转让给其。2011年的房租费其直接交付给了被告刘**。2012年其多次给被告刘**缴纳租金，被告刘**拒收。2012年6月2日，被告刘**强行将宾馆的水电停掉。现其已不能再继续经营，要求解除租赁协议，二被告赔偿其245000元，并互负连带责任。

被告辩称

被告赵**辩称，根据其与原告签订的协议，权利及义务一并转让给了原告，要求驳回原告对其的诉讼请求。

被告刘备战辩称，2009年3月1日的房屋租赁协议是其与赵**签订的，与原告无关。应驳回原告对其的诉讼请求。

原告向本院提供的证据有：1、2009年3月1日，二被告签订的房屋租赁协议，证明二被告对每年租金及违约金的约定。2、2011年3月26日，原告与被告赵**签订的宾馆转让协议书，证明转让费145000元，违约金100000元。3、原告与被告刘**的电话录音四分，证明刘**拒不接受原告缴纳的租金，强行断电断水，致宾馆无法经营。

被告赵**对原告提供的证据1、2的真实性均无异议。对证据3中有赵**说话的电话录音无异议，对其他不清楚。

被告刘备战对原告提供的证据1无异议，对证据2认为没有其签字，属于无效协议，与其无关联。对证据3真实性无异议，但该录音仅仅证明了双方协商房租价格、协商房屋涨价的过程，不能证明刘备战拒收房租。

被告赵**向本院提供的证据有：2009年3月1日，二被告签订的房屋租赁协议，2011年3月26日，原告与被告赵**签订的宾馆转让协议书，证明本案的纠纷与其无关了。

原告对被告赵**提供的证据无异议，被告刘**的质证意见同对原告提供的证据的质证意见。

被告刘备战向本院提供的证据有：1、2012年7月8日，御驾村委会出具的证明，证明原告不交水、电费有几个月，村委多次催缴，原告拒交，是其交的。2、2012年10月23日，御驾村委会出具的证明，证明其父亲于2012年6月7日交本户家电费924元。3、提交2012年6月10日、2012年6月7日水、电费各1张，证明是被告交的水电费。

原告对被告刘备战提供的证据1、2、3，认为属于证人证言，出具证明的人应出庭作证，且不能证明内容与开票时间的真实性；2012年6月2日被告已将水、电断掉，之后所交的水电费与其无关；缴款人系被告或被告的父亲，证明是被告家所用的电，与其无关。

被告赵**对被告刘备战提供的证据1、2、3，认为与其无关，不清楚。

本院认为

经庭审举证、质证，本院认为，原告提供的证据1二被告均无异议，本院予以认定，证据2是原告与被告赵**签订的协议，赵**对该证据无异议，本院予以认定。证据3，二被告对其真实性均无异议，本院予以认定。被告赵**提供的证据，被告刘备战虽对原告与被告赵**签订的协议认为没有其签字，属于无效协议，与其无关联，但原告均无异议，本院予以认定。被告刘备战提供的证据1、2、3，原告虽有异议，被告赵**认为与其无关，但可以证明是被告交的6月份的水电费，本院予以认定。

根据原、被告诉辩意见及以上有效证据，本院确认案件事实如下：2009年3月1日，二被告签订房屋租赁协议，载明：甲方（刘**），乙方（赵**）。1、刘**将位于沁**办事处御驾居委会同心路东头北10号一间门面房、二楼全层、四楼全层、五楼全层及房屋北门口入口处涉及的地方、一层至五层楼梯租赁给赵**经营，2、租赁时间为2009年4月1日至2014年6月1日。3、房屋租金：房屋前四年租金每年为28000元，第五年为30000元，逐年缴纳。第一年缴纳租金时间为，2009年3月1日缴纳10000元，2009年6月1日缴纳20000元，从第二年开始，每年6月1日前一个月缴纳下一年租金。4、水电方面：刘**负责租赁期间水电畅通，赵**承担自用的水电费。5、房屋装修，赵**根据经营需要，在不破坏房屋主体结构的情况下可对房屋进行分割装修和卫生间装修，允许在所有房间内加装暖气。6、经营权利：刘**应保证赵**租赁期间对租赁房屋的独立使用权，赵**根据经营需要，可采取自营、转租、承包、转让的方式牟取利益，刘**不得干涉。7、违约责任，如果刘**违约，必须赔偿给赵**造成的全部损失，包括装修费用，并赔偿违约金100000元，如果赵**违约，必须赔偿违约金100000元。协议签订后，赵**经营到2011年3月26日。当天，赵**与张**签订宾馆转让协议，载明：赵**以145000元的价格将其经营的宾馆一次性转让给张**，该款项包含：（1）未到期房屋租金，该房屋到期届满由张**与刘**协商；（2）转让后，与赵**所经营宾馆的一切权利及涉及宾馆的所有手续原件一并转让给张**；（3）宾馆所有的设施及设备一并转让，详细见财产清单。原告将转让费给付赵**后，原告开始经营，并将2012年的租金交给了刘**。2012年4、5月份，原告开始想给刘**缴纳下一年租金，刘**以房屋租金要涨价为由拒收。2012年4月24日双方为此发生纠纷，原告打电话报警。2012年6月2日，房屋内停水断电，后原告未再经营。现该宾馆由刘**经营。

本院认为，二被告签订的房屋租赁协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的规定，为有效协议。该协议规定，刘**应保证赵**租赁期间对租赁房屋的独立使用权，赵**根据经营需要，可采取自营、转租、承包、转让的方式牟取利益，刘**不得干涉。根据该协议规定，被告刘**应当允许被告赵**在经营中进行转让，且原告承租后，被告刘**也接收了原告缴纳的2012年租金，应视为对宾馆转让协议的认可。故原告张**与被告赵**签订的协议为有效协议。原告在经营期间，被告刘**以涨房租为由对原告停水停电，违背了协议的约定，致使原告无法正常经营，合同目的不能实现，现原告要求解除房屋租赁协议，理由正当，本院予以支持。由于被告刘**的违约，致使原告不能正常经营，导致原告损失转让费145000元，但该145000元中包含未到期2个月的4667元，该款应当扣除；且原告已经经营该宾馆1年，还应当扣除一年中物品的折旧费用，因双方未约定使用年限，本院酌定扣除5000元，扣除以上2项费用后，余款133333元，应当有被告刘**支付给原告。原告要求被告支付，理由正当，本院予以支持。赵**与刘**签订的房屋租赁协议规定如果被告刘**违约，必须赔偿给赵**造成的全部损失，包括装修费用，并赔偿违约金100000元，因赵**与刘**签订的房屋租赁协议中允许赵**根据经营需要，可采取自营、转租、承包、转让的方式牟取利益，刘**不得干涉，因此赵**将宾馆转让给原告的行为合法有效。由于刘**违反协议约定涨房租，致使原告给刘**交2013年的房租时遭刘**拒绝，原告不能经营宾馆。现在原告要求被告赔偿违约金100000元，理由正当，本院亦予以支持。因赵**已将房屋租赁协议的权利义务转让给原告，故原告要求被告赵**承担责任，于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除被告赵**与被告刘备战于2009年3月1日签订的房屋租赁协议及2011年3月26日被告赵**与原告张**签订的宾馆转让协议；

二、被告刘备战于本判决生效后十日内给付原告张**133333元；

三、被告刘备战于本判决生效后十日内赔偿原告张**违约金100000元；

四、驳回原告张**要求被告赵**承担责任的诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4975元，原告张**负担50元，被告刘备战负担4925元，被告负担部分暂由原告垫付，在执行中一并结算。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省济源中级人民法院。

裁判日期

二〇一四年六月六日