上诉人宋**因与被上诉人徐**、贺基定租赁合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人宋**因与被上诉人徐**、贺*定租赁合同纠纷一案，不服河南省获嘉县人民法院（2012）获民初字第1705号民事判决，向本院提出上诉。贺*定于2014年7月24日病逝，本院通知其继承人贺*、贺*参加本案诉讼。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：2008年2月23日，宋**与贺**签订厂房租赁合同，约定：“出租方宋**，承租方贺**……1、宋**将位于东环路北段路*的厂房租给贺**使用（使用面积大约东屋300平方，北屋420平方，值班室38平方，东屋楼梯下一间小房20平方）自2008年3月1日至2011年3月1日止，每年租金贰万贰仟伍佰元整……宋**提供之厂房门窗基本齐全……双方应在租期届满前6个月向对方告知出租和续租意向……贺**如果不再租赁厂房，应在租期满之日前，将自己的设备及所有物品搬出厂区大院，否则每拖延一日，每日按150元租金计算……贺**在使用房屋时，2年之内如有大面积屋顶自然损坏，宋**应负责修理，2年之后，如有损坏，贺**自行修理……双方有单方违约者，违约方除向对方赔偿经济损失外，应向对方支付年租金的20%—30%作为违约金……”。合同签订后，贺**按合同约定租赁使用厂房交纳租金。2011年3月1日合同到期后，贺**继续租赁宋**的厂房，双方未按原租赁合同第7条约定重新签订合同，宋**同意贺**继续租赁，双方在履行租赁合同期间，协商约定每年租金按4万元交纳。2012年10月19日贺**交纳最后一笔租金，宋**收取此租金时形成一个领款领据，显示“今领到人民币贰仟元整，?2000元，期限10月14日至28日止，领款人宋**”。宋**陈述租期到2012年10月28日止，贺**陈述是租金交纳到2012年10月28日并非是租赁期限的约定。2012年10月22日宋**通过特快专递向贺**、徐**邮寄了解除租赁合同通知书，通知书内容是“贺**、徐**：……一、自本通知到达贵方时，双方之间的不定期租赁关系解除，请贵方于2012年10月28日前搬离租赁厂地……通知人：宋**2012年10月20日”。经向获嘉县邮政特快专递查询，显示此邮件已于2012年10月23日10时31分妥投，注明是案外人贺*红收。贺**、徐**否认收到此邮件。2012年10月28日后贺**、徐**继续租赁厂房场地。2012年11月1日宋**起诉到法院，贺**、徐**于2012年11月15日收到应诉通知，贺**、徐**应诉后于2012年12月22日搬离租赁厂房，将租赁厂房及场地交付给了宋**。

宋**陈述“提供的12张照片中墙体上的孔和门上的孔是贺**、徐**租赁初期，由贺**、徐**为满足生产经营故意开通的孔”，贺**、徐**陈述“接收时就有这些孔”。宋**陈述“照片中顶棚损坏部分有自然损坏有人为损坏”，贺**、徐**陈述“全部是2012年秋天自然损坏”。诉讼中，宋**申请对房屋损坏进行司法鉴定。

一审法院认为

原审法院认为：宋**与贺*定签订的厂房租赁合同合法有效，双方应按合同约定履行义务行使权利。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”贺*定在约定的租赁期限到期后，继续进行租赁经营，宋**也同意继续租赁，原租赁合同对双方继续有效，继续租赁期间也应按书面租赁合同履行，但租赁期限为不定期。继续租赁期间双方变更年租金为4万元，此变更合法有效，应约束双方当事人。

双方认可被告租赁费交纳到2012年10月28日，予以确认。双方对2012年10月19日领据中形成的“期限10月14日至28日止”文字意思表示陈述不一致，原审法院认为，文字中“期限”未注明是交费期限还是租赁期限，在成为不定期租赁合同法律关系后，如果双方约定成为定期租赁合同，应有书面租赁合同且定期意思表示应明确，对“期限”未作租赁期限确定，且宋**在此前收取租金时也有书写租金交费期限的习惯，故对宋**陈述为租赁期限的陈述，不予采信，对贺基定陈述只是租金交纳到2012年10月28日的陈述予以采信。

对双方后期形成的不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，宋**于2012年10月22日发出的解除租赁合同通知，快递公司信息显示为案外人贺**收，贺基定否认收到此件，宋**提供的证据不能充分证明贺基定收到了此通知，故对宋**陈述的在诉前已向贺基定、徐**提出解除合同通知不予采信。

宋**于2012年11月1日到法院起诉贺基定、徐**，诉状中明确提出解除不定期租赁合同，应视为宋**提出了解除合同主张，宋**提出此主张后，应给予贺基定、徐**合理期限搬离，贺基定、徐**于2012年11月15日收到应诉通知书，诉讼中于2012年12月22日搬离租赁厂房，期间经历了37天，对于生产经营性的租赁用途，该37天应属于合理期限的范围之内。2012年10月29日至2012年12月22日租赁期间的租赁费贺基定、徐**应当向宋**交付，宋**未主张此租赁费，无法支持。

贺**、徐**在合理期限内搬离了租赁厂房，并未构成违约，故对宋**要求贺**、徐**支付违约金、迟延交房违约损失的诉讼请求，不予支持。

双方租赁合同约定2年之内如有大面积屋顶自然损坏，宋**负责修理，2年之后如有损坏贺**自行修理，此约定真实意思是维修好租赁物确保承租人的有效使用，确保承租人有效使用是维修租赁物的合同目的，对租赁后期自然损坏（宋**陈述有一部分是因生产导致石**损坏，无证据证明，不予认定）的石**，贺**应自行修理确保自己有效使用，诉讼中，贺**、徐**未提出影响租赁使用，贺**、徐**已搬出租赁厂房，不再使用该厂房，故对自然损坏的屋顶石**无义务再进行修理，宋**也无提出修理请求，直接提出赔偿房屋损坏（石**）损失请求，不予支持，应予以驳回。

租赁合同第2条约定“出租方提供之厂房门窗基本齐全，地面硬化，承租方租期结束，应向宋**移交之厂房也应门窗完好，否则照价赔偿”，此约定应专指厂房的门窗，门窗基本齐全的约定并非是完全齐全完好，对宋**提出的12张照片中除石棉瓦外的孔洞损坏，贺**、徐**否认是租赁期间所造成的，宋**也未提供充分证据证明是贺**、徐**租赁期间所造成的，故对宋**此方面的诉讼请求，无法支持。此部分双方可以协商解决，宋**也可以寻找新的证据诉讼解决。

宋**提供12张照片中的赔偿请求，不予支持，没有必要再进行房屋损坏鉴定，故对宋**提出的房屋损坏鉴定申请，不予准许。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决：一、解除双方的租赁合同，贺**、徐**应从租赁厂房场地中搬出，将厂房场地交付给宋**（贺**、徐**已履行了此义务）；二、驳回宋**的其他诉讼请求。一审案件受理费1345元，贺**、徐**承担50元，宋**承担1295元。

上诉人诉称

宋**上诉称：一、原审判决认定事实不清，适用法律错误。涉案原租赁合同于2011年3月1日到期，后双方未重新签订书面合同，双方除将租赁费变更为40000元外，其他条款均按原合同执行。在2012年10月19日的租金领据上，载明“期限10月14日至28日止”，该表述应视为双方对租赁期限的约定，且当时上诉人也口头告知贺**到期后不再续租，贺**也仅交纳了15天的租金。上诉人除口头通知到期不再续租外，于2012年10月22日向贺**邮寄了解除合同通知，次日由贺**的兄长，贺**工厂的门卫贺基红签收。从时间上看，上诉人已经在合理期限内通知解除合同。贺**、徐**迟延交付租赁物，构成违约，应当承担违约责任，贺**逾期返还租赁物的期间达56天，应付租金8400元，赔偿损失368121.68元，违约金12000元。合同到期后，贺**、徐**应将租赁物完好无损的返还上诉人，因二人在租赁期间造成石棉瓦损坏、墙上打孔，对上述损失，贺**、徐**应予赔偿。二、原审程序违法。上诉人在原审时申请鉴定，但原审法院却认为无此必要，不启动鉴定程序，剥夺了上诉人的权利。该案原审严重超审限。原审法院第一次通知开庭，贺**、徐**未到庭，原审法院不依法缺席审理，而是另行指定开庭时间，偏袒贺**、徐**。综上，原审判决认定事实、适用法律均有错误，且程序违法。请求二审法院撤销原判，支持上诉人的诉讼请求，诉讼费用由徐**、贺*、贺*负担。

被上诉人辩称

徐**、贺*、贺*辩称：一、原租赁合同已于2011年3月1日到期，到期后双方的租赁关系为不定期租赁关系。之后答辩人数次向宋**缴纳租金，宋**的领据均注明了缴纳租金的期限，2012年10月28日不是合同到期的时间，是租金预交的期限。二、宋**要求解除合同没有提前通知答辩人，未给答辩人合理期限。宋**解除合同没有尽到通知义务，而是直接向法院起诉。答辩人应诉后，主动于2012年12月22日返还租赁物，因此答辩人没有违约。三、宋**要求的租赁物损坏赔偿，答辩人已经按照当时租赁房屋的状态，除房顶石棉瓦损坏，没有其他损坏，因此不存在房屋损坏的赔偿。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院依法驳回宋**的上诉请求，维持原判。

本院查明

本院查明的事实与原审认定一致。

本院认为

本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”2008年2月23日，宋**与贺*定之间签订的厂房租赁合同期限届满后，贺*定继续租赁宋**的厂房，宋**未表示异议，依据上述法律规定，双方签订的厂房租赁合同继续有效，只是租赁期限为不定期。对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。涉案合同约定，双方应在租期届满前6个月向对方告知出租和续租意向，合同法虽规定当事人可以随时解除合同，但同时规定出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，且在原租赁合同仍然有效的情况下，该合理期限应参照该合同相关条款的约定。宋**上诉称，2012年10月19日的领据上有“（租赁）期限10月14日至28日止”的字样，证明当时已经约定租赁期限到10月28日届满，且在出具领据时也向贺*定进行了口头通知，再之后，又进行了邮寄送达。首先对于该领据上的“期限10月14日至28日止”，在之前宋**出具的领据上，也存在类似的写法，如2012年3月30日的领据，在领款用途说明一栏中写明“厂房租金2012年2月21日-2012年8月21止”，但之后贺*定、徐**仍继续租赁使用涉案厂房，因此，对于宋**关于租赁期限于2012年10月28日终止的主张，理由不充分，本院不予采纳。其次，宋**寄出解除合同通知的时间为2012年10月22日，该邮件即便已送达贺*定、徐**，基于前述分析，贺*定于2012年12月22日搬离，即用近两个月时间另租厂房并完成搬迁，也不应视为超过合理期限。据此，对于宋**要求贺*定、徐**支付其违约金的请求，原审判决不予支持，并无不妥。自2012年10月28日至2012年12月22日，贺*定、徐**一直占有涉案厂房，故应向宋**支付在此期间的租赁费，租赁费的数额为6137元（年租金40000元÷365天×56天=6137元）。涉案租赁合同约定，二年之内如有大面积屋顶自然损坏，宋**应负责修理，二年之后，如有损坏，贺*定自行修理。本院二审庭审时，双方当事人均认可宋**于2010年3月18日少收1000元作为修房费用的事实。按照上述约定，宋**少收1000元租金作为修房费用，应视为宋**已履行前期修房义务，之后屋顶损坏按约定应由贺*定自行修理，合同关于屋顶损失的约定并未排除自然损坏之情形。从现场照片看，涉案租赁厂房屋顶石棉瓦确有损坏，说明贺*定、徐**在租赁期间未完全履行维修义务，故本院酌定贺*定、徐**向宋**支付1000元屋顶维修费用。对于宋**主张的其他损失，因其未提出有效证据证明相关损失是由贺*定、徐**占有使用厂房引起的，故原审判决不予支持，并无不妥。综上，原审判决认定事实清楚，但判决部分欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持河南省获嘉县人民法院（2012）获民初字第1705号民事判决及诉讼费用负担部分；

二、徐**、贺*、贺*于本判决送达后十日内支付宋**租赁费6137元；

三、徐**、贺*、贺*于本判决送达后十日内支付宋**维修费1000元。

二审案件受理费1856元，由徐**、贺*、贺*负担1000元，由宋**负担856元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十一月二十一日